買過房的人都應該知道，商品房產權登記面積比購房合同約定面積少且絕對值在3%以內的，由房產開發(fā)商退還相應購房款，這是沒有異議的。但是，如果商品房附屬的沒有另行計價的花園面積少了，開發(fā)商是否也應該退款給業(yè)主呢?

花園面積變小，業(yè)主要求退款遭拒絕

2006年4月17日，江蘇省蘇州市的邱云、林海夫婦與金橘娛樂度假有限公司(以下簡稱金橘公司)簽訂了《商品房買賣合同》，購買金橘別墅7號房。合同第三條約定:該商品房建筑面積共392.65平方米;第四條約定，按建筑面積計算商品房價款，該商品房單價為每平方米12097元，總金額475萬元;附件四《合同補充協(xié)議》第二條第六項約定:該房屋(包括花園)的占地面積合計約1039.03平方米，其中花園面積不再另行計價，包含在房屋總價內。

2008年6月23日，邱云夫婦從金橘公司處取得房屋所有權證、國有土地使用證。房屋所有權證登記房屋建筑面積391.98平方米、土地使用證登記使用權面積1026.6平方米，其中分攤面積1026.6平方米。邱云提出，登記的占地面積比合同約定面積少了12.43平方米，要求返還多收的購房款，但遭到金橘公司的拒絕。2009年5月5日，多次交涉無果的邱云夫婦起訴至蘇州市相城區(qū)人民法院，要求金橘公司返還購房款43557.98元，并承擔自2008年6月24日起至判決之日止的逾期退款利息損失。

6月3日，蘇州市相城區(qū)人民法院公開審理了此案。在法庭上，金橘公司辯稱，對占地面積在合同文本上是以“約”的方式表達的，這個“約”是“大約”的意思，而不是邱云夫婦所稱“約定”的占地面積，現合同的占地面積與土地使有權面積的差距只有1.19%，是符合“大約”原意的。土地使用權面積的確定與房屋買賣合同之間并沒有直接聯(lián)系，金橘公司作為房產開發(fā)企業(yè)，只需嚴格遵守規(guī)劃設計及合同約定即不侵犯購房人的土地使用權即可。小區(qū)的土地使用歸全體業(yè)主，但土地使用權的劃分和測量是政府行為，產生的偏差不屬于公司的違約范圍。金橘公司認為邱云夫婦的訴訟缺乏事實和法律依據，請求法院依法駁回其訴訟請求。

蘇州市相城區(qū)人民法院審理后認為，邱云夫婦與金橘公司對商品房建筑面積的約定表述為“共392.65平方米”，而同一份合同對其占地面積表述為“約1039.03平方米”，表明雙方對占地面積允許有一定幅度的浮動。因作為參照的合同約定占地面積不確定，對邱云夫婦的主張沒有事實和法律依據，法院不予支持。11月3日，蘇州市相城區(qū)人民法院依照我國《合同法》第一百五十九條的規(guī)定，駁回了邱云夫婦的訴訟請求。

“空地”也值錢，終審判決房產公司退余款

2010年1月21日，邱云夫婦不服一審民事判決，向蘇州市中級人民法院提出上訴，認為一審“訴爭合同約定的占地面積不確定”的判決有失偏頗。1039.03平方米是訴爭物業(yè)之總占地面積，其中包括房屋一樓占地面積和花園面積，依據金橘公司測量的精度(已至小數點后2位)，可以推定公司在簽訂合同時是明知花園面積的。從合同約定及邏輯看，花園的價格顯然是訴爭別墅總價的重要組成部分，而合同約定的單價顯然不是單純的房屋，而是包含房屋及花園兩部分綜合形成的物業(yè)單價，也符合合同附件四《合同補充協(xié)議》中關于“其中花園面積不再另行計價，包含在房屋總價內”的約定意義。當花園面積減少時，金橘公司理應返還多收的購房款。綜上，邱云夫婦請求二審法院撤銷原判，改判金橘公司返還他們購房款43557.98元及相應利息。

根據邱云夫婦的申請，蘇州市中級人民法院委托某不動產咨詢評估公司對訴爭別墅用地每平方米單價進行司法鑒定。該鑒定機構出具土地估價報告認為:本案訴爭的蘇州市相城區(qū)某城鎮(zhèn)單一住宅用地的單位土地面積價格為2671元/平方米，樓面地價為7029元/平方米。

6月13日，蘇州市中級人民法院依照我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項，我國《合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下:金橘公司于判決生效后10日內向邱云、林海返還購房款33200.53元并支付相應利息。

(文中當事人均為化名，題圖與本文無關)

法官點評

如今，房價上漲過快的現象已經成為百姓關注的熱點。9月底，國家有關部委又分別出臺一系列措施，以遏止這一勢頭。而在商品房交易中經常發(fā)生買賣糾紛，主要有如下幾種原因:一是買賣雙方當事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。一旦發(fā)生糾紛，消費者往往有理變得“沒理”。二是購房人缺乏相關的法律知識，不能對合同條款進行準確的判斷和審查。售樓處直觀的圖片、精美的模型，銷售人員的花言巧語，極易打動購房者。事實上，合同中約定內容并非如同銷售人員口頭承諾的內容。三是開發(fā)商在利潤最大化的驅使下，違背社會誠信欺瞞消費者。例如，一些信譽較差尤其是資金緊張的開發(fā)商，很可能不顧商業(yè)信譽而選擇那些愿意支付更高購房款的購房人，遂違約進行“一房多賣”。此外，監(jiān)管部門對開發(fā)商資質審查不嚴，監(jiān)督缺位，個別行政部門甚至對房地產開發(fā)商違法違規(guī)操作予以放縱。

本案的核心問題是:開發(fā)商實際交付花園的面積和合同約定的面積存在差異，這種“空地”面積的差異應不應該退還購買“房屋”的款?本案中雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，均應按約履行，開發(fā)商實際交付的花園面積比合同約定的面積少了12.43平方米，是一種違約。對于別墅而言，花園面積的大小是決定房屋的單價及總價因素之一，且符合雙方在《合同補充協(xié)議》第二條“其他”第六項的約定。因此，這樣的“空地”也是值錢的。雖然合同對房屋(包括花園)的占地面積的約定表述為“約1039.03平方米”，但計算已精確到小數點后2位，可見雙方對花園的面積約定明確。因此，一審法院的認定事實有誤，蘇州市中級人民法院予以糾正。關于花園面積單價，蘇州市中級人民法院按照鑒定機構給出的單位土地面積價格2671元/平方米予以認定，違約的金橘公司應當返還多收購房款33200.53元(12.43平方米×2671元/平方米)并承擔相應利息損失。

在購房過程中，我們需要注意以下幾方面:一要根據自己的實際情況來購房。二是在選擇付款方式或住房按揭貸款時要認真謹慎。為了減少交易糾紛，購房合同就雙方約定的其他事項另行簽訂補充協(xié)議也是必要的。開發(fā)商如許諾免費贈送電話、電器，應在補充協(xié)議上列明，同時為了防止歧義，最好標明贈送項目的品牌、產地、廠家等，以后萬一在履行過程中發(fā)生糾紛，也不會因為口說無憑而吃了啞巴虧。

戴新華(江西省德興市人民法院法官)

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