不是小產(chǎn)權(quán)房太好，而是大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格太高!

在氣溫驟降的冰城哈爾濱，一個(gè)叫做金源·幸福小區(qū)的樓盤銷售異?；鸨?，因?yàn)樵诠枮I樓市每平米均價(jià)將近7000元的今天，這個(gè)樓盤喊價(jià)只有1700元，讓人心動。然而在1700元每平米的標(biāo)價(jià)單中并沒有注明，這個(gè)樓盤的房子其實(shí)屬于小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房，即“農(nóng)村集體建房”，是指一些村集體組織的或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低廉，但沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，不能正常交易買賣，供水、供電、供熱等生活配套設(shè)施都很難完善。

就在今年10月，國土部在面對媒體提問時(shí)重申:小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)正屬于誤讀，小產(chǎn)權(quán)房的清理方案也將最終上報(bào)國務(wù)院，本著“一案一處理”的原則對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理，難道小產(chǎn)權(quán)房的大限將至?

小產(chǎn)權(quán)房的生意經(jīng)

小產(chǎn)權(quán)房是中國改革開放后城市化進(jìn)程中的一種特殊產(chǎn)物，尤其在一些城市化進(jìn)程異常極速的地方，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不僅僅是滿足當(dāng)?shù)鼐用窬幼∫蟮姆孔?，而更多地變成了一種致富方式，甚至是戶籍居民的“特權(quán)象征”。

以特區(qū)深圳為例，深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新報(bào)告顯示，目前占深圳常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，擁有深圳戶口的“老深圳”人均住宅建筑面積達(dá)到388平方米、住房自有率高達(dá)99%;但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計(jì)的近400萬非戶籍流動人口居住水平極差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這與“老深圳”相比，分別相差了將近40倍和60倍。

而“老深圳”人的房產(chǎn)大多數(shù)為批量搶建的小產(chǎn)權(quán)房，暴富神話成批上演。小產(chǎn)權(quán)房的租賃市場也異?；鸨?，深圳人老劉手中的小產(chǎn)權(quán)房是位于羅湖區(qū)的一棟5層樓，一樓的商業(yè)門面與樓上的出租公寓一個(gè)月可以收上來10多萬的房租，“我都懶得去收租，雇人去收”。

在深圳的商品房限購令出臺之后，由于每戶深圳戶籍家庭只能購買一套商品房，很多人只好把投資的錢轉(zhuǎn)往了股市、外地樓市，當(dāng)然也有一部分資金轉(zhuǎn)向了小產(chǎn)權(quán)房。深圳樓市均價(jià)2萬多的今天，有些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)卻不過萬元，這也是使得眾多購房者趨之若鶩的原因。小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法已是多年來的常識了，但小產(chǎn)權(quán)房的民間買賣卻從未停歇過。

房產(chǎn)稅的絆腳石?

在某知名網(wǎng)站的房地產(chǎn)專區(qū)，一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)查顯示，數(shù)萬名參加調(diào)查的網(wǎng)友中，有74%人認(rèn)為目前國家關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的政策并沒有起到應(yīng)有的效果;有80%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房最終能獲得“轉(zhuǎn)正”;有79%的人贊成小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”;有87%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格能平抑樓價(jià)。

小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法，但是在當(dāng)今中國樓市價(jià)格特別畸形的情況下，小產(chǎn)權(quán)房甚至成了購買者眼中“平抑房價(jià)的英雄”，這也為小產(chǎn)權(quán)房的“砍頭政策”點(diǎn)亮了紅燈，因?yàn)樵诎傩昭壑?，使得“居者有其屋”的不是被開著寶馬、奔馳的人買去的經(jīng)濟(jì)適用房，而是不合法的小產(chǎn)權(quán)房。

于是，矛盾就產(chǎn)生了，如果因?yàn)轭櫦皹鞘袃r(jià)格居高不下、買房者實(shí)際需求等因素，允許小產(chǎn)權(quán)房存在的話，那么它卻會成為即將出臺的房產(chǎn)稅政策的一塊巨大的絆腳石，它會使得房產(chǎn)稅的公平性大打折扣。

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，中國的房子種類太多了，情況復(fù)雜，除了商品房之外還有房改房、福利房、集資房一大堆，如果只針對商品房，那就不合理，因?yàn)樯唐贩慷际墙涣顺鲎尳鸬模‘a(chǎn)權(quán)房僅北京市就有30萬套沒交出讓金，但卻當(dāng)成商品房一樣在住著，如果征房產(chǎn)稅的話，這些房子連具體是多大的面積都不知道。所以，潘石屹覺得首先要把房子先統(tǒng)一起來，否則就會出現(xiàn)不公平。

但是如果因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的存在而不去征收房產(chǎn)稅，則會使得地方政府的土地財(cái)政得不到控制，炒樓資本得不到控制，使得房價(jià)進(jìn)一步失控。于是乎，小產(chǎn)權(quán)房這種中國歷史進(jìn)程中的特殊產(chǎn)物，再次給中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展出了一個(gè)不小的難題。

在需求和法理間博弈

盡管小產(chǎn)權(quán)房是不允許交易的，但實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房的交易從未停止過，即便沒有有關(guān)部門的準(zhǔn)許，民間“白紙黑字按手印”的交易卻不在少數(shù)。

從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房的確是違法的，從《土地管理法》到2007年《物權(quán)法》都禁止在農(nóng)村集體土地和宅基地上購買商品房。

但從社會角度來說，大產(chǎn)權(quán)房屋在過去5年內(nèi)價(jià)格翻了4～5倍。從居住的需要出發(fā)，而不是投資的角度，很多無力承擔(dān)大產(chǎn)權(quán)商品房的人會購買小產(chǎn)權(quán)房，或者說只能去購買小產(chǎn)權(quán)房，甚至很多“城市新移民”為了買小產(chǎn)權(quán)房而甘愿當(dāng)農(nóng)民，放棄原有的“尊貴的城市戶口”，這是現(xiàn)實(shí)需求?，F(xiàn)實(shí)需求決定了小產(chǎn)權(quán)房的存在。而且，國家一直以來也沒有拿出特別有效的手段調(diào)控房價(jià)，客觀上給小產(chǎn)權(quán)房留下很大的存在空間。它甚至成了制衡高房價(jià)的一種特殊存在。

據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”的面積已達(dá)66億平方米。而購買小產(chǎn)權(quán)房屋的人有可能少則幾百萬，多則上千萬，對于國家立法部門來說，處理小產(chǎn)權(quán)房面臨特別大的問題。所以很多小產(chǎn)權(quán)房的購買者的心態(tài)也由此而生:法不責(zé)眾，房子都蓋起來了，人都住進(jìn)去了，還能怎么樣?以西安為例，在售樓盤中有1/5是小產(chǎn)權(quán)房，均價(jià)比大產(chǎn)權(quán)房便宜將近2000元，如果對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行封殺或是清理，那1/5的潛在購房者將何去何從?

北京昌平區(qū)的宏福苑，是目前北京最貴的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾^(qū)位置優(yōu)越，旁邊就是北京奧運(yùn)會舉辦期間美國游泳隊(duì)的駐地，社區(qū)環(huán)境設(shè)施也較好。這個(gè)樓盤的房子賣到了1萬至1萬2千元每平米，而在今年初，這里的房子還只有6000多元一平米。其實(shí)不是小產(chǎn)權(quán)房太好，而是其他樓盤價(jià)格太高，購買小產(chǎn)權(quán)房就像是很多中國百姓在國情下做出的選擇一樣，并非我很愛選這個(gè)，但真沒更好的可以選了。