房價下降50％的假設(shè)情景下，北京、上海、深圳等7個城市的商業(yè)銀行房貸壓力測試陸續(xù)完成，正在層層匯總上報的過程中。

從8月下旬起，各銀行還將陸續(xù)上交此輪壓力測試報告，內(nèi)容包括情景假設(shè)、測試方法、選用模型及有效性論證等。

《財經(jīng)》記者綜合各方反饋：在房價下跌50％的情景下，大中型銀行的個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1至2個百分點。

但這種“不良率略有上升，影響很有限”的測試結(jié)果，并不被業(yè)內(nèi)人士信服。

假如房價下跌50％

8月18日，交通銀行(601328.SH／003328.HK)公布的房貸壓力測試結(jié)果顯示，如果房價下跌50％，交行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升1.6個百分點，對私(個人按揭)不良率增加1.2個百分點。

在5月進行的上一輪測試中，交通銀行測試結(jié)果為：如果房價下降30％，該行開發(fā)貸款不良率增加1.2％，個人按揭不良率提高0.9％。

兩輪壓力測試結(jié)果，引起各界對房貸風(fēng)險和政策導(dǎo)向的熱議。

交通銀行公布最新測試結(jié)果后，監(jiān)管部門對商業(yè)銀行提出口頭要求，本輪壓力測試結(jié)果不得擅自對外公布。在隨后的中報發(fā)布會上，多家銀行對房貸壓力測試結(jié)果諱莫如深。

所謂壓力測試，指將整個金融機構(gòu)或資產(chǎn)組合置于某一特定的極端市場情況假設(shè)下，測試金融機構(gòu)或資產(chǎn)組合在關(guān)鍵市場變量突變的壓力下的表現(xiàn)狀況，看是否能經(jīng)受得起這種市場突變。

自2008年年底，銀行業(yè)的壓力測試開始在大中型銀行普遍實施，并逐漸成為常規(guī)風(fēng)險管理手段，房地產(chǎn)貸款壓力測試亦包含其中。但是，始自8月的房貸壓力測試所假定的“房價下跌50％”的極端情景，因被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控前的“預(yù)防針”并引發(fā)軒然大波；壓力測試的本意反而被“湮沒”在各種揣測之中。

其實，7月20日，銀監(jiān)會還主動對外披露了上一輪壓力測試的結(jié)果：在房價下降30％、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升2.2個百分點，稅前利潤下降20％，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30％。

“壓力測試本來就是銀行應(yīng)該做的?！币晃槐O(jiān)管層人士說，“銀監(jiān)會兩年前頒布了相關(guān)指引，推動壓力測試常規(guī)化?！?/p>

實際上，早在2004年12月，銀監(jiān)會通過的《商業(yè)銀行市場風(fēng)險管理指引》就明確提出：“市場風(fēng)險內(nèi)部模型存在一定局限性”，不能反映資產(chǎn)組合的構(gòu)成及其對價格波動的敏感性，未涵蓋價格劇烈波動等因素可能會對銀行造成重大損失的突發(fā)性小概率事件，因此“需要采用壓力測試對其進行補充”。

2007年12月25日，銀監(jiān)會印發(fā)《商業(yè)銀行壓力測試指引》，要求國有商業(yè)銀行和股份制銀行最遲應(yīng)于2008年年底前，城市商業(yè)銀行和其他商業(yè)銀行最遲應(yīng)于2009年年底前按照指引要求展開壓力測試工作。

2008年金融危機時期，劉明康在年中工作會議上強調(diào)，“要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，要督促商業(yè)銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作?！?/p>

今年銀監(jiān)會要求各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作，部分房價上漲過快地區(qū)的房貸風(fēng)險成為銀監(jiān)會年度風(fēng)險監(jiān)管重點。

5月，商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試，分析不同壓力情景下(全國房地產(chǎn)價格平均下跌10％、20％、30％)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降幅度。

隨即在今年7月底，在已有的房貸壓力測試基礎(chǔ)上，銀監(jiān)會再次要求北京、上海、杭州、深圳、重慶、南京、廣州等7個房價過快上漲城市的銀行業(yè)金融機構(gòu)，分析在房價下跌50％的情景下，商業(yè)銀行房貸質(zhì)量受到的沖擊。

在本論測試中，銀監(jiān)會僅對房價下跌幅度做出了50％的極端假設(shè)，其他風(fēng)險因素則由各家銀行自行設(shè)定。

“這次壓力測試沒有設(shè)定其他參數(shù)?！鼻笆霰O(jiān)管層人士介紹，監(jiān)管部門提出的是最基本的要求，具體操作取決于各家銀行。比如，房價下跌50％的定義，銀行可以根據(jù)自己的實際情況來操作——可以是房價指數(shù)，也可以是實際的房地產(chǎn)價格。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，商業(yè)銀行需填寫一套含“變化”“明細”兩份表格“房貸壓力測試表”，分別需要填報商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款總量、分類情況，以及“貸款房價比”等信息。

銀行除了上報個人住房貸款、個人商業(yè)住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款的總額和分級情況，還需報告房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)貸款并做相應(yīng)的壓力測試。

考慮到上一輪壓力測試，整體表現(xiàn)明顯落后于上市銀行公布的數(shù)據(jù)，本次壓力測試匯總后的結(jié)果很可能高于目前已經(jīng)公布的平均水平。

壓力測試之惑

在銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行對房價下跌50％情景下進行壓力測試時，中國的房地產(chǎn)調(diào)控也在層層加碼。

8月13日和8月21日，國務(wù)院副總理李克強分別在北京和江蘇常州強調(diào)：繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。

在房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼的情況下，房價下跌50％的壓力測試，被外界解讀為政府調(diào)控信號：“政府不怕房價下跌、房地產(chǎn)沒有綁架政府、房價下跌并不可怕、房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)”等。

監(jiān)管部門人士對《財經(jīng)》記者表示，房貸壓力測試是想提示商業(yè)銀行警惕極端狀態(tài)下的金融風(fēng)險，加強商業(yè)銀行的風(fēng)險管理，與房地產(chǎn)政策走勢無涉。

“壓力測試本來就是風(fēng)險管理的一種方法，就是發(fā)現(xiàn)在極端情況下它對風(fēng)險有沒有做好準(zhǔn)備。”上述監(jiān)管部門人士介紹，“壓力測試用于極小概率發(fā)生時的銀行業(yè)情形，雖然極端，但無法排除這種可能?！眽毫y試通過測算銀行在遇到假定的小概率事件等極端不利情況下可能發(fā)生的損失，分析這些損失對銀行盈利能力和資本金帶來的負面影響，進而對單家銀行、銀行集團和銀行體系的脆弱性做出評估和判斷，并采取必要措施。

在壓力測試結(jié)果陸續(xù)公布之后，多位銀行風(fēng)險部人士對《財經(jīng)》記者表示，不良率僅上漲1至2個百分點的結(jié)果“與直覺很不相符”。 “近期兩次壓力測試的缺陷首先在于數(shù)據(jù)的缺乏?！蹦硣猩虡I(yè)銀行風(fēng)險管理部門經(jīng)理告訴記者。此次房貸壓力測試中，四大行基本采用國際通用的小概率事件模型，對數(shù)據(jù)要求較高，零售業(yè)務(wù)以及公司類業(yè)務(wù)模型需有5年-7年的歷史數(shù)據(jù)。但多數(shù)銀行都不能滿足。

無法提供足夠長期的數(shù)據(jù)，多數(shù)銀行采用了模擬方法或參考同業(yè)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的缺乏以及模糊性使壓力測試的結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。

“即使能提供完整數(shù)據(jù)，但在中國這樣快速轉(zhuǎn)型的階段，經(jīng)濟情況變化很快，銀行也在逐步轉(zhuǎn)型，歷史數(shù)據(jù)的參考價值也沒有西方社會那么大?！币晃还煞葜沏y行風(fēng)險部人士說。

另外，不菲的建模成本和人才的較高要求，使得一些小型銀行更難駕馭壓力測試這項工具。“就建模型來說，很多小一點的銀行都沒有這個能力，”一位監(jiān)管機構(gòu)人士稱，“即使勉強做出來模型，也不太穩(wěn)定。”

與歐美大型銀行針對個人業(yè)務(wù)開發(fā)上百個模型的做法相比，國內(nèi)大多數(shù)銀行仍處“初級階段”，而對于小銀行來說，專業(yè)模型師和硬件投入是不小的開支?！皫浊f什么都干不出來。”一位大型銀行風(fēng)險部人士介紹說。

此外，此次壓力測試主要針對房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險，對整體宏觀經(jīng)濟的波動考慮并不充分?！皦毫y試有嚴格的前提假設(shè)，”一位大型銀行風(fēng)險部人士說，“如果房價下跌50％，引起宏觀經(jīng)濟的震動可能完全破壞這些假設(shè)條件，這種情況下，做如此極端的壓力測試可能會失去參考意義。” “如果房價真的下跌50％，整個市場可能都沒有交易了，銀行信用風(fēng)險傳導(dǎo)機制需要重新研究，實際的結(jié)果肯定和理論的測試結(jié)果不一致。”某大行人士說。

由于壓力測試模型復(fù)雜，各銀行采取的變量不同，接近監(jiān)管層人士表示，銀監(jiān)會暫時難于檢驗和統(tǒng)計，此次壓力測試最終可能只做“風(fēng)險提示”。

“關(guān)鍵在于銀行業(yè)本身要有壓力測試的理念——雖然是小概率極端事件，但是可能發(fā)生。”8月21日，監(jiān)管部門人士告訴《財經(jīng)》記者，壓力測試的結(jié)果如何并不重要，重要的是“通過壓力測試，采取措施抵御相關(guān)的風(fēng)險沖擊，化解相應(yīng)風(fēng)險；同時，通過壓力測試，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部流程和管理上的問題，及時彌補；此外，也要通過壓力測試來培養(yǎng)人才、將銀行前、中、后臺協(xié)同起來，更好地控制風(fēng)險”。

目前的壓力測試結(jié)果很難反映真實的房貸風(fēng)險，一位銀行業(yè)人士說，“看看近兩年來新增的房貸量占總額的比例，大致能對風(fēng)險有個判斷?！?/p>

近一兩年新增房貸總額攀升，在信貸總盤子中所占比例不斷變大。若房價大幅下跌，此部分貸款的風(fēng)險將最先暴露。

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根據(jù)央行發(fā)布的 《2010年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，6月末，國內(nèi)主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為8.71萬億元，其中購房貸款余額5.74萬億元。而自2009年年初至今，個人住房貸款新增額約為2.3萬億元，占余額的近一半。

“2009年六成房貸集中在廣東、江蘇、上海、浙江、海南等房價高速攀升、不確定性較大的地區(qū)，房價一旦下跌將受到很大影響，這個數(shù)據(jù)或許更能反映銀行真正面臨的房貸風(fēng)險?！币晃汇y行業(yè)人士說。