連續(xù)出臺(tái)的政策累積，可能使地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債表惡化，從而倒逼房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)拐點(diǎn)

《財(cái)經(jīng)》記者 張曼 張杰

“五一”假期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控預(yù)期沒(méi)有絲毫緩解。

5月2日晚間，人民銀行宣布，從5月10日開(kāi)始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，再度從銀行回收約3000億元的資金，市場(chǎng)對(duì)資金從緊的預(yù)期迅速升溫。

一位剛和人民銀行溝通完的國(guó)有銀行人士大呼意外:“此前央行下調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率，已經(jīng)使機(jī)構(gòu)對(duì)加息的預(yù)期降到了年內(nèi)最低點(diǎn)，我們都認(rèn)為人民銀行不會(huì)在假期殺‘回馬槍’的?！?/p>

據(jù)其透露，央行此舉因流動(dòng)性再度回升而起。盡管此前已采取各種緊縮政策，4月新增信貸仍重又沖高至約6800億元。

過(guò)度寬松的貨幣供給被看做是房?jī)r(jià)非理性上漲的重要推手。這些投資投機(jī)性資金，通過(guò)銀行個(gè)人按揭、開(kāi)發(fā)貸款、股票市場(chǎng)、債券、信托、地產(chǎn)基金等路徑涌入地產(chǎn)業(yè)。在鑄就地產(chǎn)業(yè)資金高杠桿率的同時(shí)，孵化出新一輪資產(chǎn)泡沫。

相對(duì)于存款準(zhǔn)備金率乃至利率、匯率等宏觀調(diào)控手段的審慎態(tài)度，決策層行業(yè)干預(yù)的政策顯得更為凌厲。4月17日，“新國(guó)十條” (《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》)對(duì)房地產(chǎn)重拳出擊，其中信貸緊縮政策已觸及地產(chǎn)業(yè)資金要害。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道，盡管沒(méi)有遭遇政策限令，但也在操作層面受到擠壓:信托融資被監(jiān)管層提示風(fēng)險(xiǎn)，股本融資受到監(jiān)管政策和市場(chǎng)情緒的雙重夾擊，票據(jù)融資窗口越來(lái)越昂貴。地產(chǎn)融資盛宴已近尾聲。

這些措施的要義在于開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作“去杠桿化”，其共同“藥效”是快速消耗地產(chǎn)公司現(xiàn)金流。假以時(shí)日，連續(xù)出臺(tái)的政策累積，其效果很可能使地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，從而倒逼未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

5月5日，中國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的恒大地產(chǎn)(03333.HK)在一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，即日起，對(duì)全國(guó)所有在售樓盤(pán)進(jìn)行8.5折促銷，成為今年第一家高調(diào)扛起降價(jià)大旗的上市房企。

恒大地產(chǎn)是個(gè)案還是房?jī)r(jià)掉頭向下的“領(lǐng)頭羊”?畢竟，與三年前遭遇政策調(diào)控時(shí)相比，如今的地產(chǎn)企業(yè)有著更為充裕的現(xiàn)金流，這使得監(jiān)管層與地產(chǎn)企業(yè)在此輪調(diào)控中的博弈更為復(fù)雜。

逼出來(lái)的新政

房貸新政突襲，令原本大展拳腳的銀行個(gè)人貸款部門(mén)措手不及。

4月15日下午5時(shí)許，國(guó)務(wù)院發(fā)布遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的常務(wù)會(huì)議紀(jì)要，要求銀行大幅提高房貸門(mén)檻，將二套房首付從四成提高至五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并大幅提高第三套房的首付款比例和利率水平。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行風(fēng)控的需要。

“這次的房貸新政是逼出來(lái)的?！倍辔唤鹑诮缳Y深人士對(duì)房貸新政表示驚訝，亦認(rèn)為在預(yù)料之中。因?yàn)橐患径汝懤m(xù)公布的房地產(chǎn)調(diào)整政策，并沒(méi)有遏制住房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)貸款比翼齊飛的勢(shì)頭。

國(guó)務(wù)院早在1月10日就出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)十一條”，提出加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，降低房地產(chǎn)供需杠桿，抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求。隨后，2月和3月，銀監(jiān)會(huì)亦三令五申，要求二套房貸款首付比例不得低于40%，對(duì)投資性購(gòu)房要風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、嚴(yán)格審查。同時(shí)，首套房貸款利率由7折調(diào)整為8折至8.5折。

但是，在城商行和基層銀行等監(jiān)管薄弱區(qū)，直到4月依舊不少銀行還在發(fā)放首付兩成、利率七折的個(gè)人住房貸款。此外，不少銀行通過(guò)松緊不一的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，給多套購(gòu)房者提供便利優(yōu)惠，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)。

根據(jù)權(quán)威部門(mén)統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)貸款新增8457億元，季末余額同比增長(zhǎng)44.3%。同期，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%、溫州、金華、廣州超過(guò)20%。

銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)定位與宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)的差異，促使“國(guó)十一條”執(zhí)行力度大打折扣。這種分歧，在“新國(guó)十條”的執(zhí)行中仍難以避免。

4月15日，聽(tīng)聞“一刀切”信貸新政的銀行人士在電話里對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者大呼驚訝。個(gè)人按揭貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能給銀行帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，不良率在1%左右，低于銀行貸款不良率平均水平。因此頗受銀行青睞。

根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，去年9.59萬(wàn)億元天量新增貸款中，個(gè)人購(gòu)房貸款占14.6%，增量是2008年的5倍。今年一季度，個(gè)人購(gòu)房貸款新增額達(dá)到5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4%，占新增貸款比例32.5%。

此番政策強(qiáng)力轉(zhuǎn)向，一時(shí)之間，銀行人士在政策號(hào)召與商業(yè)利潤(rùn)之間頗難取舍。

會(huì)議紀(jì)要公布第二天，工商銀行(601398.SH/01398.HK)、中國(guó)銀行(601988.SH/03988.HK)即率先發(fā)文響應(yīng)。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行(601939.SH/00939.HK)等大型國(guó)有商業(yè)銀行陸續(xù)跟進(jìn)。

“政策一出，五大行就接到監(jiān)管部門(mén)的電話，要他們趕緊出文執(zhí)行國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控政策，響應(yīng)得很快。不過(guò)，他們也只是照搬了國(guó)務(wù)院的文件而已。但我們股份制銀行還沒(méi)有收到消息，該怎么對(duì)行內(nèi)出文也不知道?！?月19日，是“新國(guó)十條”發(fā)布后的首個(gè)工作日，一名股份制銀行個(gè)人貸款負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示了困惑。

一名國(guó)有商業(yè)銀行總行人士坦言，政策出臺(tái)總是調(diào)一調(diào)、看一看，銀行也是一邊響應(yīng)調(diào)控，一邊觀測(cè)政府的決心?！爱?dāng)然，銀行也想趁政策調(diào)整塵埃未定之際，在這個(gè)時(shí)間差里獲取最后的利潤(rùn)?！?/p>

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，即便是響應(yīng)新政頗快的中國(guó)銀行，4月新增信貸中，約一半為個(gè)人按揭消費(fèi)貸款，開(kāi)發(fā)貸款占比則降至9%左右。而股份制銀行的房地產(chǎn)貸款調(diào)整步伐稍慢。截至4月底，依舊有部分銀行尚未公布實(shí)施新政。

由于銀行一般在月初集中投放貸款，而調(diào)控政策是4月中旬后密集出臺(tái)，4月數(shù)據(jù)不具有代表性，預(yù)計(jì)5月房地產(chǎn)貸款或?qū)⒏呖照坳?/p>

強(qiáng)制性上調(diào)貸款門(mén)檻、限制新購(gòu)房等行政調(diào)控手段終于祭出，也引起頗多爭(zhēng)議。

北京4月30日發(fā)布新政，即日起每個(gè)家庭只能在北京市新購(gòu)買一套商品住房，商業(yè)銀行暫停三套房貸款，不得向不能提供一年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。這種嚴(yán)厲的天花板政策能持續(xù)多久，如何收?qǐng)?，亦是考?yàn)。

A股再融資停滯

去年年中上報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)A股再融資方案，迄今沒(méi)有一家獲證監(jiān)會(huì)放行。

4月30日，萬(wàn)科地產(chǎn)(000002.SZ)一高層向《財(cái)經(jīng)》記者表示，公司依然無(wú)法獲知去年8月提出的112億元公開(kāi)增發(fā)方案何時(shí)才能獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年年中以來(lái)，約有40余家房企的股東大會(huì)批準(zhǔn)了總額超過(guò)1000億元的融資方案。從方式上看，既有定向增發(fā)，亦有公開(kāi)增發(fā)。其中，A股地產(chǎn)第一軍團(tuán)的“招保萬(wàn)金”四家企業(yè)均位列其中。

2009年被公認(rèn)為是地產(chǎn)商最好的銷售時(shí)光，但賺盡真金白銀的地產(chǎn)商，卻逐漸無(wú)法收獲資本市場(chǎng)的笑臉。中證內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)從11月開(kāi)始掉頭向下，下滑至今。

分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)量齊升之際，也將樓市調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)累積得越來(lái)越大，市場(chǎng)不堪其憂。

去年底以來(lái)，“國(guó)四條”“國(guó)十一條”“新國(guó)十條”一系列樓市新政連續(xù)出臺(tái)，房企A股再融資顯得越發(fā)渺茫，其中計(jì)劃將資金用于地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充現(xiàn)金流以及歸還銀行貸款的融資方案，通過(guò)的可能性幾乎為零。

4月23日，證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，已與國(guó)土資源部(下稱國(guó)土部)建立聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制。對(duì)于兩類企業(yè)的股權(quán)融資，證監(jiān)會(huì)將征求國(guó)土部意見(jiàn):一是募集資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè);二是募集資金雖不投向房地產(chǎn)項(xiàng)目，但包含單純用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和歸還銀行貸款的內(nèi)容，且原有業(yè)務(wù)又包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。國(guó)土部將對(duì)這兩類送審企業(yè)的購(gòu)地、用地合規(guī)性予以審核。

據(jù)證監(jiān)會(huì)披露，這一聯(lián)手審核機(jī)制至少影響到了59家房地產(chǎn)公司，其中再融資48家，IPO11家。目前，證監(jiān)會(huì)已將兩批共41家房地產(chǎn)企業(yè)的融資申請(qǐng)移交到國(guó)土部征求意見(jiàn)。

到目前為止，國(guó)土部已經(jīng)完成首批試點(diǎn)運(yùn)行的25家企業(yè)的初審工作。5月5日，“經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)”報(bào)道，其中17家地產(chǎn)公司被國(guó)土資源部出具“不予支持”意見(jiàn)，在“予以支持”的8家企業(yè)當(dāng)中?！按蟮墓疽患叶紱](méi)有過(guò)，基本都是符合90/70政策、沒(méi)有閑置土地以及欠地價(jià)的小公司。”

報(bào)道一出，各方關(guān)于房企再融資閘門(mén)重啟的猜測(cè)迅速升溫。但是，證監(jiān)會(huì)權(quán)威人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前，還沒(méi)有收到國(guó)土部的相關(guān)意見(jiàn)和文件。

4月底，國(guó)土部一位內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》記者稱，國(guó)土部的意見(jiàn)僅僅供證監(jiān)會(huì)參考，最終的結(jié)果還要看證監(jiān)會(huì)自身的一些指標(biāo)。而證監(jiān)會(huì)對(duì)再融資方案是否放行，通常還要參考其他一些信用記錄。比如之前是否有募集資金違規(guī)使用等問(wèn)題，地產(chǎn)公司的分紅記錄也被視為硬性的審核條件之一。

這意味著，不能輕率界定為再融資窗口已經(jīng)打開(kāi)。況且，在各大部委加緊樓市調(diào)控之際，處于敏感核心位置的證監(jiān)會(huì)更不會(huì)輕易放行，作出相反的決定。

這一再融資困局在2007年下半年也曾上演。當(dāng)時(shí)，在資金的推動(dòng)下，地王頻出，每一次土地高價(jià)拍出，大都會(huì)刺激地產(chǎn)股價(jià)上漲。

為了終結(jié)資本市場(chǎng)這種股價(jià)與地價(jià)“對(duì)賭”的現(xiàn)象，證監(jiān)會(huì)利用窗口指導(dǎo)的方式，降低了房企股本融資過(guò)關(guān)的速度。雖然官方一直未有明文證實(shí)，但閘門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，直到2008年3月，才有個(gè)別房企IPO成功過(guò)會(huì)。

今年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)甚往年，與2008年樓市需要提振拯救不同，這一次，閘門(mén)的重新啟動(dòng)或許需要更久的等待。

境外發(fā)債成本飆升

在A股房企股本融資停滯的同時(shí)，香港市場(chǎng)的中資地產(chǎn)商努力游向債券市場(chǎng)的窗口。

1月21日，繼兩個(gè)月前剛在H股IPO融資31.8億港元后，恒大地產(chǎn)又在香港發(fā)售7.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率13%。時(shí)隔不到三個(gè)月，恒大地產(chǎn)二度發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率依舊是13%。

隨后，碧桂園(02007.HK)、雅居樂(lè)(03383.HK)跟進(jìn)。在短短三個(gè)月時(shí)間里，上述三家企業(yè)共向市場(chǎng)募資25.5億美元。

4月17日，國(guó)務(wù)院公布 “新國(guó)十條”，該文件普遍被視為樓市調(diào)控的升級(jí)版，債券市場(chǎng)利率開(kāi)始進(jìn)一步走高。

4月22日，佳兆業(yè)宣布，成功發(fā)行3.5億美元的2015年到期優(yōu)先票據(jù)， 年利息13.5%。5月6日，花樣年控股(01777.HK)所發(fā)售1.2億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，年利息已漲至14%。

招商證券(香港)董事總經(jīng)理溫天納向《財(cái)經(jīng)》表示，隨著地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的提升，未來(lái)再進(jìn)行票據(jù)融資的企業(yè)將不得不接受更高的利息水平。

萬(wàn)科地產(chǎn)上述高層則認(rèn)為，票面利息雖高，但如果票據(jù)的融資能夠在一年內(nèi)多次使用，這個(gè)成本還是可以接受的。同時(shí)，票據(jù)并不像銀行貸款有很嚴(yán)格的用途管制，可以提前贖回。

而地產(chǎn)商不約而同地選擇了發(fā)新債、還舊債。上述四起融資中，除佳兆業(yè)將所募資金償還一筆8600萬(wàn)美元的有抵押貸款外，恒大地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂(lè)均將大部分票據(jù)融資額用于償還壓力更大的結(jié)構(gòu)性融資，或者是提前贖回更近期的債券。

方源資本合伙人胡勇敏分析認(rèn)為，在2008年，一些大型地產(chǎn)商一度與破產(chǎn)清算擦肩而過(guò)，就是因?yàn)閭鶆?wù)結(jié)構(gòu)中，短期債務(wù)過(guò)多，導(dǎo)致外部環(huán)境收緊后，流動(dòng)性出現(xiàn)了大麻煩。如今，這些企業(yè)能夠主動(dòng)進(jìn)行融資，用一些遠(yuǎn)期的債務(wù)替代即將到期或更短一些的債務(wù)，將可以增加公司的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定度。

然而，狹小的債券融資窗口，也面臨關(guān)閉風(fēng)險(xiǎn)。

美銀美林投資銀行部中國(guó)區(qū)主管蓬剛對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示， “未來(lái)一段時(shí)間還是會(huì)有一些企業(yè)發(fā)行票據(jù)，但是慢慢地，這些票據(jù)很可能也無(wú)法發(fā)出?！?/p>

溫天納分析，雖然內(nèi)地監(jiān)管層很難對(duì)海外紅籌上市的房企施加直接影響，但這些紅籌公司再融資時(shí)，涉及到內(nèi)地物業(yè)的擔(dān)保和抵押，這時(shí)，監(jiān)管層就會(huì)作出一些限制。“這些限制你找不到具體文件，但是，卻是存在的?！彼f(shuō)。

而即便在境外集資成功，但要想連通境內(nèi)外兩地的現(xiàn)金流通道也非易事。

萬(wàn)科地產(chǎn)一高層向《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，“對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，境外融資最致命的問(wèn)題是，錢無(wú)法順利匯回國(guó)內(nèi)?！?/p>

2007年7月10日，國(guó)家外匯管理局發(fā)布通知稱，對(duì)2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)(包括新設(shè)和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。這意味著外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。

方源資本合伙人胡勇敏解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通常采用各自的門(mén)路將錢匯回國(guó)內(nèi)，變成項(xiàng)目公司的股本金。但是，當(dāng)這些錢要想?yún)R出去時(shí)，通常有兩種名義:償還境外股東貸款與境外股東分紅。由于資金無(wú)法以股東貸款的名義進(jìn)入內(nèi)地，因此，也就不存在以歸還境外股東貸款的名義出去的可能性。

“雖然，總體地產(chǎn)公司在去年都儲(chǔ)備了很多的現(xiàn)金，在運(yùn)營(yíng)層面上出現(xiàn)問(wèn)題的可能性不大，但是，一旦匯回國(guó)內(nèi)的錢沉淀在項(xiàng)目中，無(wú)法匯出去，境外的債券又發(fā)不出去，就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)流動(dòng)性危險(xiǎn)?！彼f(shuō)。

政策力度趨緊

當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的窘境與2007年的形勢(shì)極為相似，所不同的是，地產(chǎn)企業(yè)大多借去年經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃所衍生的流動(dòng)性泛濫，積聚了充裕的資金。2010年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)61.4%，為歷史高點(diǎn)。

資金緊縮政策能否發(fā)揮效力，尚待各方的執(zhí)行力度。

4月23日，中國(guó)銀行宣布，將在七折優(yōu)惠利率政策到期后，對(duì)存量首套、二套、三套房貸分別實(shí)行0.85倍、1.1倍和1.2倍的利率。該政策視同對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行“加息”，如果其他銀行跟進(jìn)，將進(jìn)一步提高購(gòu)房成本，打壓房屋需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)，因而備受關(guān)注。

一位中國(guó)銀行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，其實(shí)中國(guó)銀行內(nèi)部也意見(jiàn)不一。今年新增信貸規(guī)模日益壓緊，接下來(lái)個(gè)人貸款增量會(huì)十分有限，利潤(rùn)也有限;上述政策就是犧牲了增量業(yè)務(wù)與口碑，而保證存量收益。隨著緊張情緒進(jìn)一步緩解，這種模式不一定會(huì)被同業(yè)效仿。

但政策力度有趨強(qiáng)的傾向。4月底，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求房地產(chǎn)信托比照銀行開(kāi)發(fā)貸款的條件，滿足項(xiàng)目“四證”齊全、達(dá)到規(guī)范資質(zhì)的要求。

此外，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)將房地產(chǎn)貸款納入今年的三大監(jiān)管重點(diǎn)之一，位列現(xiàn)場(chǎng)檢查重點(diǎn);并將在6月后對(duì)銀行的資本充足率、貸存比等指標(biāo)進(jìn)行考核。

近期公布的上市公司一季報(bào)顯示，招商銀行(600036.SH)、興業(yè)銀行(601166.SH)等貸存比已經(jīng)超過(guò)監(jiān)管75%上限。而中國(guó)銀行和建設(shè)銀行資本充足率分別為11.09%和11.44%，已低于大型銀行11.5%的監(jiān)管指標(biāo)。

隨著政策日趨收緊，銀行開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)貸款執(zhí)行更嚴(yán)格的條件。中國(guó)銀行4月下旬表示，要嚴(yán)格控制以外部投資需求為主、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款;新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整貸款成數(shù)，貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成。

上述國(guó)有銀行業(yè)務(wù)人士表示，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)去年的天量信貸和銷售回款后，目前資金比較充裕，前期銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是支持態(tài)度，只是力度不那么大;但如果政策進(jìn)一步收緊，銀行可以進(jìn)一步壓縮規(guī)模、甚至停貸。那么即便是大型開(kāi)發(fā)商也熬不過(guò)半年。

5月5日，《中國(guó)證券報(bào)》消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。

根據(jù)擬定的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門(mén)指定的專門(mén)賬戶，并按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“?？顚Ｓ谩薄７康禺a(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目預(yù)售賬款。

就此，SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹在北京一個(gè)論壇上公開(kāi)表態(tài)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入“冰川期”。他認(rèn)為，地產(chǎn)公司平時(shí)周轉(zhuǎn)的資金有超過(guò)6成-7成是來(lái)自于預(yù)售款，如果預(yù)售款受銀行監(jiān)控，再按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥款，這部分資金就不能挪作他用，不能用于購(gòu)買新的土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將構(gòu)成很大的影響。

“如果市場(chǎng)持續(xù)一段時(shí)間的‘冰川期’，地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來(lái)應(yīng)對(duì)?！彼f(shuō)，“我相信，北京4月30日出臺(tái)的限購(gòu)政策可能持續(xù)兩至三年時(shí)間，因?yàn)閮扇陜?nèi)北京樓市的供求關(guān)系處在危險(xiǎn)的狀況，這些行政措施很難馬上取消?！?/p>

預(yù)售資金消退

開(kāi)發(fā)商獲得資金的渠道大致為以下幾種:購(gòu)房預(yù)付款，個(gè)人按揭，開(kāi)發(fā)貸款，自有資金，及信托融資、地產(chǎn)基金、資本市場(chǎng)融資等。如今，銀行信貸收緊，A股融資停滯，債券成本飆升，信托閘門(mén)收窄……隨著地產(chǎn)融資盛宴謝幕，地產(chǎn)商將不得不再次求助于樓市促銷，期望從中收獲寶貴的銷售回款。

但是，這個(gè)對(duì)地產(chǎn)商命運(yùn)的沙盤(pán)推演，難言成敗，其最大的變量在于開(kāi)發(fā)商空前良好的資金基本面。開(kāi)發(fā)商能否保持其資產(chǎn)負(fù)債表的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，取決于一系列樓市新政在多大程度上被嚴(yán)格執(zhí)行，持續(xù)至何時(shí)。

“現(xiàn)在地產(chǎn)商財(cái)務(wù)比2008年好很多，但是也未必好到可以扛一至兩年的局面。如果政策嚴(yán)格執(zhí)行比如說(shuō)六個(gè)月，開(kāi)發(fā)商就會(huì)松動(dòng)?！盨OHO中國(guó)CFO王少劍對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商正在目睹最不愿看到的局面。5月以來(lái)，北京、上海、廣州與深圳四地樓市成交量均大幅度下降，這意味著對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要的預(yù)售資金正在消退。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一節(jié)假期，北京商品房期房及現(xiàn)房同比分別下跌了35%和95%。

但仍有多家上市房企稱，有望年內(nèi)完成銷售目標(biāo)。5月5日，業(yè)務(wù)多集中于二線城市的合景泰富(01813.HK)宣布，前四月銷售額達(dá)51億元，已完成全年計(jì)劃的50%，其凈資產(chǎn)負(fù)債率卻保持在50%。碧桂園4月單月則實(shí)現(xiàn)合同銷售額約30億元，同比增長(zhǎng)約1.8倍。

買房觀望情緒的大面積存在，與開(kāi)發(fā)商依然漂亮的四月銷售業(yè)績(jī)，為未來(lái)樓市買賣雙方的博弈繪下底色。

已有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現(xiàn)立場(chǎng)動(dòng)搖?！敦?cái)經(jīng)》記者從知情人士處獲悉，4月底，市場(chǎng)嗅覺(jué)一向敏銳的萬(wàn)科地產(chǎn)內(nèi)部已經(jīng)全面動(dòng)員，高管年內(nèi)將停止休假，工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向銷售。其主要原因是，在萬(wàn)科地產(chǎn)各大區(qū)域公司中，除北京公司一季度完成銷售指標(biāo)外，其余分公司均未達(dá)標(biāo)。未來(lái)某個(gè)特定的時(shí)間，萬(wàn)科地產(chǎn)很可能再次領(lǐng)導(dǎo)一場(chǎng)促銷戰(zhàn)役。

而國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備量最大的恒大地產(chǎn)已率先于5月5日宣布，在售樓盤(pán)全面8.5折促銷?！?/p>