上海正在興建世界罕見的大型綜合交通樞紐——虹橋樞紐，平衡其巨額投資的仍是土地收益

《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)記者 凌馨

作為世博配套工程的一部分，世界罕見的大型綜合交通樞紐——上海虹橋綜合交通樞紐(下稱虹橋樞紐)，于3月16日部分建成并投入使用。該項(xiàng)目在原虹橋機(jī)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，向西擴(kuò)展和延伸，整個(gè)項(xiàng)目占地26.26平方公里，接近澳門的總面積。

虹橋樞紐向西和向北兩個(gè)方向延伸，還有近乎三個(gè)樞紐面積的巨大區(qū)域——“商務(wù)拓展區(qū)”(總面積60.3平方公里)。

這樣，就形成了一個(gè)總面積為86.5平方公里的區(qū)域，它甚至超過了香港島的面積(78.4平方公里)。這個(gè)區(qū)域就是“虹橋商務(wù)區(qū)”，它地跨閔行、長(zhǎng)寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)。

在南匯并入浦東新區(qū)之后不久，上海一度有傳聞?wù)f，將新成立一個(gè)“虹橋區(qū)”，將上述四區(qū)全部或部分并入。

長(zhǎng)三角一票到底

虹橋樞紐的建設(shè)主要集中在所謂“核心區(qū)”。這個(gè)核心區(qū)又包括與交通關(guān)系直接相關(guān)的功能區(qū)以及商務(wù)區(qū)。前者有機(jī)場(chǎng)、火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公交樞紐、5條軌道交通線路，囊括了除水運(yùn)以外幾乎所有的交通模式，甚至還預(yù)留了磁浮車站——火車站將是未來京滬高鐵、滬寧高鐵等線路的終點(diǎn)站，它將取代北京西客站，成為全國最大的鐵路客運(yùn)站，長(zhǎng)途客運(yùn)站也是國內(nèi)一級(jí)客運(yùn)站水平。全部建成后，樞紐內(nèi)將出現(xiàn)56種交通換乘方法，預(yù)計(jì)日客流量達(dá)到110萬。

關(guān)于商務(wù)區(qū)官方描述是:現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，面向全國的總部經(jīng)濟(jì)和高端商務(wù)活動(dòng)的集聚地，上海國際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。

目前國際上與虹橋樞紐相似的，是德國法蘭克福機(jī)場(chǎng)，該機(jī)場(chǎng)同樣匯集了航空、鐵路、公路、城市軌道交通等運(yùn)輸方式，也設(shè)有辦公、餐飲、賓館和會(huì)議中心等商業(yè)項(xiàng)目。但其建筑面積僅為0.2平方公里。

虹橋機(jī)場(chǎng)位于上海城西，是上海的老機(jī)場(chǎng)。自從1999年浦東機(jī)場(chǎng)建成之后，虹橋機(jī)場(chǎng)顯得有些式微。浦東機(jī)場(chǎng)幾乎位于上海最東邊(它瀕臨東海)，與虹橋機(jī)場(chǎng)有大約60公里之遙。

從虹橋機(jī)場(chǎng)再往西，就能通往江蘇乃至整個(gè)長(zhǎng)三角。以外資企業(yè)集中的昆山市為例，它的市中心距虹橋機(jī)場(chǎng)只有50多公里，這個(gè)距離甚至比虹橋機(jī)場(chǎng)到浦東機(jī)場(chǎng)的距離還近一點(diǎn)。

特殊的位置，使得虹橋地區(qū)的輻射能力要超過浦東機(jī)場(chǎng)。而興建虹橋樞紐，策劃者的目的很明確，就是要服務(wù)長(zhǎng)三角，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角城市的“一票到底”——只持一張票，就能完成乘坐高鐵或長(zhǎng)途巴士赴滬，在上海轉(zhuǎn)乘飛機(jī)等其他交通工具的全過程。

由于未來高鐵、甚至磁懸浮將讓南京人、杭州人在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)虹橋，借助一站式的樞紐服務(wù)，從虹橋機(jī)場(chǎng)出發(fā)，又可以在1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)上海的任何一個(gè)角落。也就是說，借助虹橋樞紐，長(zhǎng)三角主要城市的居民，可以在兩小時(shí)內(nèi)，從自己家到達(dá)上海的任何一個(gè)角落。

在虹橋樞紐這個(gè)復(fù)雜的交通綜合體中，航空領(lǐng)域由民航總局主管，鐵路部分隸屬鐵道部，公路部分則須接受交通部門監(jiān)管。除此以外，還涉及電力、水物、環(huán)保、綠化等其他細(xì)分領(lǐng)域，如何統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，將是難題。

申虹公司

至于虹橋樞紐內(nèi)部，則被分割為三大塊:機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程、虹橋高鐵客運(yùn)站和商務(wù)核心區(qū)。

機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程已于3月16日前完工，以上海機(jī)場(chǎng)為投資主體。該項(xiàng)目原計(jì)劃投資135億元，實(shí)際耗資115億元(其中5億元來自國家民航局，30億元來自上海市政府，其他全部來自上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)和銀行貸款)。

高鐵上海站部分，總投資為160億元，由京滬高速鐵路股份有限公司承擔(dān)，該公司又委托上海鐵路局代建。京滬高鐵是一家注冊(cè)資金1500億元的公司，上海方面由申鐵投資有限公司出資，占股6.564%，為第四大股東。

樞紐內(nèi)的其他項(xiàng)目，則由一家專門為虹橋樞紐成立的項(xiàng)目公司——上海申虹投資發(fā)展有限公司(下稱申虹公司)全權(quán)負(fù)責(zé)。

申虹公司成立于2006年6月1日，注冊(cè)資本50億元。三大股東分別為上海機(jī)場(chǎng)、上海久事公司和上海市土地儲(chǔ)備中心(上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司)，占股40%、30%和30%。

上海市發(fā)改委2006年4月上交市政府的一份請(qǐng)示中指出，申虹公司的上述股權(quán)結(jié)構(gòu)，可以帶來三大好處。除了減輕上海機(jī)場(chǎng)的籌融資壓力外，納入久事公司，“能將虹橋樞紐工程與久事公司代表市政府出資建設(shè)交通設(shè)施的職能結(jié)合起來”;更重要的是，納入上海地產(chǎn)集團(tuán)，“能將虹橋樞紐的土地儲(chǔ)備任務(wù)與地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備職能結(jié)合起來”。

這份名為“關(guān)于上海虹橋綜合樞紐項(xiàng)目公司組建方案的請(qǐng)示”的文件建議，該公司與虹橋樞紐建設(shè)指揮部實(shí)行“兩塊牌子、一套班子”，并承擔(dān)指揮部辦公室功能，該公司還負(fù)責(zé)牽頭編制區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃，并進(jìn)行投融資。

工商資料顯示，截至2008年底，申虹公司負(fù)責(zé)總額為174億元，其中專項(xiàng)應(yīng)付款40.08億元，短期借款額124億元。在浦發(fā)銀行當(dāng)年的年報(bào)中，申虹公司位居前十大貸款客戶之列，貸款余額14.65億元。

發(fā)改委認(rèn)定的申虹公司五大職責(zé)中，第一條即:由市政府授權(quán)，“對(duì)虹橋樞紐規(guī)劃范圍區(qū)域?qū)嵤ｍ?xiàng)土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)征地動(dòng)遷和基礎(chǔ)性開發(fā)”。同時(shí)，該公司還負(fù)責(zé)虹橋樞紐內(nèi)的環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，“可進(jìn)行地區(qū)內(nèi)特定的經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)”。

申虹公司對(duì)虹橋樞紐的開發(fā)成本，主要是土地動(dòng)遷費(fèi)用。截至2008年底，該公司總資產(chǎn)已增至224億元。其中，貨幣資金10.6億元，在建工程增加為34.4億元，存貨(主要是土地儲(chǔ)備)高達(dá)172.6億元，可稱做虹橋商務(wù)區(qū)的“地主”。

以地生財(cái)

與備受矚目的上海世博園區(qū)相比，虹橋樞紐的投資總額大約是世博園的4倍，如此大的項(xiàng)目，資金如何籌措?未來的運(yùn)營和收益如何?

雖然受訪者多拒絕談?wù)摵鐦驑屑~項(xiàng)目中的“敏感話題”，《財(cái)經(jīng)》獲得的一份資料仍表明，虹橋樞紐的資金平衡思路，是讓土地收益平衡開發(fā)投資，讓商業(yè)性設(shè)施的經(jīng)常性收益平衡運(yùn)營費(fèi)用。以此為據(jù)，決定開發(fā)規(guī)模。

在策劃時(shí)，虹橋樞紐內(nèi)的項(xiàng)目被分為五大類:

一、不可經(jīng)營、不可拆分的設(shè)施，包括人行通道、共同溝、捷運(yùn)通道、服務(wù)通道和高架通道等，這類設(shè)施由申虹統(tǒng)一投資完成;

二、不可經(jīng)營，可拆分設(shè)施，主要是幾大車站——高鐵虹橋站、磁浮站、地鐵站等，這些設(shè)施由申虹進(jìn)行統(tǒng)一土建，再由專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)開發(fā)，如高鐵站由上海鐵路局建設(shè)、地鐵站由申通公司負(fù)責(zé)，磁浮公司負(fù)責(zé)磁浮交通設(shè)施等;

三、可經(jīng)營、不可拆分設(shè)施，主要是虹橋樞紐內(nèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，包括零售商業(yè)、餐飲、出租的柜臺(tái)等，這部分也由申虹投資，然后出售經(jīng)營權(quán)或捆綁開發(fā)，收益將用來平衡運(yùn)行的管理費(fèi)用;

四、可經(jīng)營、可拆分設(shè)施，主要是指樞紐地區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目，如交通中心上的百貨商場(chǎng)、航站樓兩側(cè)的酒店、停車樓，以及航站樓主體西側(cè)的其他商務(wù)、商業(yè)等設(shè)施，這部分收益將用于建設(shè)投產(chǎn)和運(yùn)行管理的費(fèi)用;

五、土地，這部分僅把生地做熟，提供基礎(chǔ)性市政配套。

以上思路表明:除了火車站、地鐵站等，申虹公司負(fù)責(zé)虹橋樞紐的所有工程，包括可盈利的以及不可盈利的，然后，從可盈利的部分來作為其投資補(bǔ)償，財(cái)政方面只出政策不出錢，主要是土地政策。

隨著上海城區(qū)的不斷擴(kuò)張，瀕臨外環(huán)線的虹橋機(jī)場(chǎng)已經(jīng)變得越來越“值錢”(周邊的公寓房?jī)r(jià)格基本在每平方米2萬元以上，別墅則在每平方米4萬元以上)，這個(gè)“以地生財(cái)”的思路完全可能成為現(xiàn)實(shí)。

新建的虹橋機(jī)場(chǎng)2號(hào)航站樓，樓頂將成為一個(gè)內(nèi)部辦公區(qū)。原定磁浮車站的位置不會(huì)空著，而是興建的“申虹國際大廈”(當(dāng)然，磁浮車站的位置會(huì)得到保證)。

根據(jù)內(nèi)部預(yù)估，虹橋樞紐中心工程內(nèi)的商鋪年收益為6338萬元，加上與中心工程相關(guān)度較高的商業(yè)項(xiàng)目，每年會(huì)產(chǎn)生1.33億元的收益，有關(guān)方面希望，這筆錢能部分支付整個(gè)虹橋樞紐的日常運(yùn)營費(fèi)用。

據(jù)估計(jì)，申虹公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的公共部分總建筑面積達(dá)80萬平方米，僅服務(wù)人員就需要3000人。加上燈光照明、通風(fēng)、空調(diào)等系統(tǒng)運(yùn)營費(fèi)用，全年管理費(fèi)或?qū)⒏哌_(dá)3億元。

至于申虹方面需投資虹橋樞紐建設(shè)的500億元，則被寄望于通過土地開發(fā)收益彌補(bǔ)。

收益無疑

目前，虹橋樞紐附近的商業(yè)物業(yè)和住宅價(jià)格多在2萬至5萬元/平方米之間。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，以該地區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)看，地價(jià)占房?jī)r(jià)四成比較合理，即0.8萬至2萬元/平方米。以保守的1萬元/平方米來估算，不包括拓展區(qū)，虹橋商務(wù)區(qū)的主體功能區(qū)將建成總面積490萬平方米的商辦項(xiàng)目，僅此一項(xiàng)，地價(jià)總價(jià)值就高達(dá)490億元。

除了商場(chǎng)和寫字樓，在26.3平方公里的商務(wù)區(qū)還將建設(shè)住宅項(xiàng)目。2009年，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任薛全榮曾透露，主體功能區(qū)內(nèi)將有210.5萬平方米用于住宅項(xiàng)目。此處的地價(jià)總價(jià)值約為210億元。

依照保守估計(jì)，僅以上兩項(xiàng)，申虹公司就可能獲得約700億元的收益。

主要成本則是拆遷費(fèi)。去年冬，潘蓉夫婦向強(qiáng)制拆遷人員投擲燃燒瓶的事件經(jīng)多家媒體和網(wǎng)絡(luò)曝光之后，虹橋樞紐附近的拆遷變得格外“敏感”。

在官方背景的東方網(wǎng)上，比較粗略地介紹了虹橋樞紐拆遷費(fèi)情況:預(yù)估整個(gè)拆遷將耗資244.9億元，截至2009年10月，已累計(jì)支付動(dòng)遷費(fèi)用200.4億元。

這樣，申虹公司也將從主體功能區(qū)獲得大約450億元的收益，這幾乎恰好能彌補(bǔ)申虹方面需要的投資額500億元。

這些是保守的測(cè)算，如取上限，申虹方面可能有更大的收益;此外，還有另外60.3平方公里的“商務(wù)拓展區(qū)”可供拓展。

作為世博配套工程的一部分，世界罕見的大型綜合交通樞紐——上海虹橋綜合交通樞紐(下稱虹橋樞紐)，于3月16日部分建成并投入使用。該項(xiàng)目在原虹橋機(jī)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，向西擴(kuò)展和延伸，整個(gè)項(xiàng)目占地26.26平方公里，接近澳門的總面積。

虹橋樞紐向西和向北兩個(gè)方向延伸，還有近乎三個(gè)樞紐面積的巨大區(qū)域——“商務(wù)拓展區(qū)”(總面積60.3平方公里)。

這樣，就形成了一個(gè)總面積為86.5平方公里的區(qū)域，它甚至超過了香港島的面積(78.4平方公里)。這個(gè)區(qū)域就是“虹橋商務(wù)區(qū)”，它地跨閔行、長(zhǎng)寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)。

在南匯并入浦東新區(qū)之后不久，上海一度有傳聞?wù)f，將新成立一個(gè)“虹橋區(qū)”，將上述四區(qū)全部或部分并入。

長(zhǎng)三角一票到底

虹橋樞紐的建設(shè)主要集中在所謂“核心區(qū)”。這個(gè)核心區(qū)又包括與交通關(guān)系直接相關(guān)的功能區(qū)以及商務(wù)區(qū)。前者有機(jī)場(chǎng)、火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公交樞紐、5條軌道交通線路，囊括了除水運(yùn)以外幾乎所有的交通模式，甚至還預(yù)留了磁浮車站——火車站將是未來京滬高鐵、滬寧高鐵等線路的終點(diǎn)站，它將取代北京西客站，成為全國最大的鐵路客運(yùn)站，長(zhǎng)途客運(yùn)站也是國內(nèi)一級(jí)客運(yùn)站水平。全部建成后，樞紐內(nèi)將出現(xiàn)56種交通換乘方法，預(yù)計(jì)日客流量達(dá)到110萬。

關(guān)于商務(wù)區(qū)官方描述是:現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，面向全國的總部經(jīng)濟(jì)和高端商務(wù)活動(dòng)的集聚地，上海國際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。

目前國際上與虹橋樞紐相似的，是德國法蘭克福機(jī)場(chǎng)，該機(jī)場(chǎng)同樣匯集了航空、鐵路、公路、城市軌道交通等運(yùn)輸方式，也設(shè)有辦公、餐飲、賓館和會(huì)議中心等商業(yè)項(xiàng)目。但其建筑面積僅為0.2平方公里。

虹橋機(jī)場(chǎng)位于上海城西，是上海的老機(jī)場(chǎng)。自從1999年浦東機(jī)場(chǎng)建成之后，虹橋機(jī)場(chǎng)顯得有些式微。浦東機(jī)場(chǎng)幾乎位于上海最東邊(它瀕臨東海)，與虹橋機(jī)場(chǎng)有大約60公里之遙。

從虹橋機(jī)場(chǎng)再往西，就能通往江蘇乃至整個(gè)長(zhǎng)三角。以外資企業(yè)集中的昆山市為例，它的市中心距虹橋機(jī)場(chǎng)只有50多公里，這個(gè)距離甚至比虹橋機(jī)場(chǎng)到浦東機(jī)場(chǎng)的距離還近一點(diǎn)。

特殊的位置，使得虹橋地區(qū)的輻射能力要超過浦東機(jī)場(chǎng)。而興建虹橋樞紐，策劃者的目的很明確，就是要服務(wù)長(zhǎng)三角，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角城市的“一票到底”——只持一張票，就能完成乘坐高鐵或長(zhǎng)途巴士赴滬，在上海轉(zhuǎn)乘飛機(jī)等其他交通工具的全過程。

由于未來高鐵、甚至磁懸浮將讓南京人、杭州人在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)虹橋，借助一站式的樞紐服務(wù)，從虹橋機(jī)場(chǎng)出發(fā)，又可以在1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)上海的任何一個(gè)角落。也就是說，借助虹橋樞紐，長(zhǎng)三角主要城市的居民，可以在兩小時(shí)內(nèi)，從自己家到達(dá)上海的任何一個(gè)角落。

在虹橋樞紐這個(gè)復(fù)雜的交通綜合體中，航空領(lǐng)域由民航總局主管，鐵路部分隸屬鐵道部，公路部分則須接受交通部門監(jiān)管。除此以外，還涉及電力、水物、環(huán)保、綠化等其他細(xì)分領(lǐng)域，如何統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，將是難題。

申虹公司

至于虹橋樞紐內(nèi)部，則被分割為三大塊:機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程、虹橋高鐵客運(yùn)站和商務(wù)核心區(qū)。

機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程已于3月16日前完工，以上海機(jī)場(chǎng)為投資主體。該項(xiàng)目原計(jì)劃投資135億元，實(shí)際耗資115億元(其中5億元來自國家民航局，30億元來自上海市政府，其他全部來自上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)和銀行貸款)。

高鐵上海站部分，總投資為160億元，由京滬高速鐵路股份有限公司承擔(dān)，該公司又委托上海鐵路局代建。京滬高鐵是一家注冊(cè)資金1500億元的公司，上海方面由申鐵投資有限公司出資，占股6.564%，為第四大股東。

樞紐內(nèi)的其他項(xiàng)目，則由一家專門為虹橋樞紐成立的項(xiàng)目公司——上海申虹投資發(fā)展有限公司(下稱申虹公司)全權(quán)負(fù)責(zé)。

申虹公司成立于2006年6月1日，注冊(cè)資本50億元。三大股東分別為上海機(jī)場(chǎng)、上海久事公司和上海市土地儲(chǔ)備中心(上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司)，占股40%、30%和30%。

上海市發(fā)改委2006年4月上交市政府的一份請(qǐng)示中指出，申虹公司的上述股權(quán)結(jié)構(gòu)，可以帶來三大好處。除了減輕上海機(jī)場(chǎng)的籌融資壓力外，納入久事公司，“能將虹橋樞紐工程與久事公司代表市政府出資建設(shè)交通設(shè)施的職能結(jié)合起來”;更重要的是，納入上海地產(chǎn)集團(tuán)，“能將虹橋樞紐的土地儲(chǔ)備任務(wù)與地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備職能結(jié)合起來”。

這份名為“關(guān)于上海虹橋綜合樞紐項(xiàng)目公司組建方案的請(qǐng)示”的文件建議，該公司與虹橋樞紐建設(shè)指揮部實(shí)行“兩塊牌子、一套班子”，并承擔(dān)指揮部辦公室功能，該公司還負(fù)責(zé)牽頭編制區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃，并進(jìn)行投融資。

工商資料顯示，截至2008年底，申虹公司負(fù)責(zé)總額為174億元，其中專項(xiàng)應(yīng)付款40.08億元，短期借款額124億元。在浦發(fā)銀行當(dāng)年的年報(bào)中，申虹公司位居前十大貸款客戶之列，貸款余額14.65億元。

發(fā)改委認(rèn)定的申虹公司五大職責(zé)中，第一條即:由市政府授權(quán)，“對(duì)虹橋樞紐規(guī)劃范圍區(qū)域?qū)嵤ｍ?xiàng)土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)征地動(dòng)遷和基礎(chǔ)性開發(fā)”。同時(shí)，該公司還負(fù)責(zé)虹橋樞紐內(nèi)的環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，“可進(jìn)行地區(qū)內(nèi)特定的經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)”。

申虹公司對(duì)虹橋樞紐的開發(fā)成本，主要是土地動(dòng)遷費(fèi)用。截至2008年底，該公司總資產(chǎn)已增至224億元。其中，貨幣資金10.6億元，在建工程增加為34.4億元，存貨(主要是土地儲(chǔ)備)高達(dá)172.6億元，可稱做虹橋商務(wù)區(qū)的“地主”。

以地生財(cái)

與備受矚目的上海世博園區(qū)相比，虹橋樞紐的投資總額大約是世博園的4倍，如此大的項(xiàng)目，資金如何籌措?未來的運(yùn)營和收益如何?

雖然受訪者多拒絕談?wù)摵鐦驑屑~項(xiàng)目中的“敏感話題”，《財(cái)經(jīng)》獲得的一份資料仍表明，虹橋樞紐的資金平衡思路，是讓土地收益平衡開發(fā)投資，讓商業(yè)性設(shè)施的經(jīng)常性收益平衡運(yùn)營費(fèi)用。以此為據(jù)，決定開發(fā)規(guī)模。

在策劃時(shí)，虹橋樞紐內(nèi)的項(xiàng)目被分為五大類:

一、不可經(jīng)營、不可拆分的設(shè)施，包括人行通道、共同溝、捷運(yùn)通道、服務(wù)通道和高架通道等，這類設(shè)施由申虹統(tǒng)一投資完成;

二、不可經(jīng)營，可拆分設(shè)施，主要是幾大車站——高鐵虹橋站、磁浮站、地鐵站等，這些設(shè)施由申虹進(jìn)行統(tǒng)一土建，再由專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)開發(fā)，如高鐵站由上海鐵路局建設(shè)、地鐵站由申通公司負(fù)責(zé)，磁浮公司負(fù)責(zé)磁浮交通設(shè)施等;

三、可經(jīng)營、不可拆分設(shè)施，主要是虹橋樞紐內(nèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，包括零售商業(yè)、餐飲、出租的柜臺(tái)等，這部分也由申虹投資，然后出售經(jīng)營權(quán)或捆綁開發(fā)，收益將用來平衡運(yùn)行的管理費(fèi)用;

四、可經(jīng)營、可拆分設(shè)施，主要是指樞紐地區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目，如交通中心上的百貨商場(chǎng)、航站樓兩側(cè)的酒店、停車樓，以及航站樓主體西側(cè)的其他商務(wù)、商業(yè)等設(shè)施，這部分收益將用于建設(shè)投產(chǎn)和運(yùn)行管理的費(fèi)用;

五、土地，這部分僅把生地做熟，提供基礎(chǔ)性市政配套。

以上思路表明:除了火車站、地鐵站等，申虹公司負(fù)責(zé)虹橋樞紐的所有工程，包括可盈利的以及不可盈利的，然后，從可盈利的部分來作為其投資補(bǔ)償，財(cái)政方面只出政策不出錢，主要是土地政策。

隨著上海城區(qū)的不斷擴(kuò)張，瀕臨外環(huán)線的虹橋機(jī)場(chǎng)已經(jīng)變得越來越“值錢”(周邊的公寓房?jī)r(jià)格基本在每平方米2萬元以上，別墅則在每平方米4萬元以上)，這個(gè)“以地生財(cái)”的思路完全可能成為現(xiàn)實(shí)。

新建的虹橋機(jī)場(chǎng)2號(hào)航站樓，樓頂將成為一個(gè)內(nèi)部辦公區(qū)。原定磁浮車站的位置不會(huì)空著，而是興建的“申虹國際大廈”(當(dāng)然，磁浮車站的位置會(huì)得到保證)。

根據(jù)內(nèi)部預(yù)估，虹橋樞紐中心工程內(nèi)的商鋪年收益為6338萬元，加上與中心工程相關(guān)度較高的商業(yè)項(xiàng)目，每年會(huì)產(chǎn)生1.33億元的收益，有關(guān)方面希望，這筆錢能部分支付整個(gè)虹橋樞紐的日常運(yùn)營費(fèi)用。

據(jù)估計(jì)，申虹公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的公共部分總建筑面積達(dá)80萬平方米，僅服務(wù)人員就需要3000人。加上燈光照明、通風(fēng)、空調(diào)等系統(tǒng)運(yùn)營費(fèi)用，全年管理費(fèi)或?qū)⒏哌_(dá)3億元。

至于申虹方面需投資虹橋樞紐建設(shè)的500億元，則被寄望于通過土地開發(fā)收益彌補(bǔ)。

收益無疑

目前，虹橋樞紐附近的商業(yè)物業(yè)和住宅價(jià)格多在2萬至5萬元/平方米之間。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，以該地區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)看，地價(jià)占房?jī)r(jià)四成比較合理，即0.8萬至2萬元/平方米。以保守的1萬元/平方米來估算，不包括拓展區(qū)，虹橋商務(wù)區(qū)的主體功能區(qū)將建成總面積490萬平方米的商辦項(xiàng)目，僅此一項(xiàng)，地價(jià)總價(jià)值就高達(dá)490億元。

除了商場(chǎng)和寫字樓，在26.3平方公里的商務(wù)區(qū)還將建設(shè)住宅項(xiàng)目。2009年，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任薛全榮曾透露，主體功能區(qū)內(nèi)將有210.5萬平方米用于住宅項(xiàng)目。此處的地價(jià)總價(jià)值約為210億元。

依照保守估計(jì)，僅以上兩項(xiàng)，申虹公司就可能獲得約700億元的收益。

主要成本則是拆遷費(fèi)。去年冬，潘蓉夫婦向強(qiáng)制拆遷人員投擲燃燒瓶的事件經(jīng)多家媒體和網(wǎng)絡(luò)曝光之后，虹橋樞紐附近的拆遷變得格外“敏感”。

在官方背景的東方網(wǎng)上，比較粗略地介紹了虹橋樞紐拆遷費(fèi)情況:預(yù)估整個(gè)拆遷將耗資244.9億元，截至2009年10月，已累計(jì)支付動(dòng)遷費(fèi)用200.4億元。

這樣，申虹公司也將從主體功能區(qū)獲得大約450億元的收益，這幾乎恰好能彌補(bǔ)申虹方面需要的投資額500億元。

這些是保守的測(cè)算，如取上限，申虹方面可能有更大的收益;此外，還有另外60.3平方公里的“商務(wù)拓展區(qū)”可供拓展?！?/p>