◎ 文/記者 秦曦

2010年4月以來，國家先后出臺了一系列宏觀調控政策，北京、上海、深圳等一線城市對這些政策都有了不同程度的反映。那么，這些政策對于西安的房地產(chǎn)市場有什么影響？西安樓市會不會再度陷入調整期？老百姓普遍關心的房價問題會不會繼續(xù)上漲？面對西安建設國際化大都市等諸多利好因素，西安樓市的走向將如何？

帶著這些問題，本刊記者采訪了陜西省房地產(chǎn)研究會會長、長安大學城市研究所所長王圣學。

記者：王會長，您認為目前陜西的房地產(chǎn)市場運行情況如何？

王圣學：西安的樓市幾乎占到全省的70%以上，所以說陜西的房地產(chǎn)主要指的是西安。

根據(jù)西安市房屋管理部門發(fā)布的“2010年4月份西安商品房市場月度分析報告”顯示：4月份西安商品房銷售面積為141.96萬平方米，同比上年增幅達52%，環(huán)比增長23%。與此同時，4月份西安商品房新批預售面積為137.02平方米，環(huán)比上月增幅達到1.3倍。因此，可以說陜西的房地產(chǎn)市場的增長勢頭還在上升，只是銷售有所下滑而已。

記者：記得2009年有一段時間買房子和買白菜一樣，樓市顯得很瘋狂。您認為西安的房價高嗎？為什么？

王圣學：的確，2009年下半年以來，西安樓市熱得很不正常，而也正是因為股市低迷、CPI(居民消費價格指數(shù)）升幅過快，以至于人們對物價預期不足，所以想辦法給自己手里的錢找一個出口。因此，投資樓市才成為了大家的共識。

就拿西安來說，以往每年能賣700萬～800萬平方米，2009年則賣了近千萬平方米，有的地產(chǎn)公司甚至將未來3年的房子都賣了。因此，我判斷，目前西安房地產(chǎn)的泡沫估計在30%以上。

至于說當前的房價，客觀的說，比起重慶、成都、武漢這些同類城市，西安的房價還不是很高，但是漲幅有些過快，尤其是2009年下半年以來，簡直有些太瘋狂了，房價是一天一個樣，幾乎失去了理性。而在這種情況下, 許多老百姓抱著追漲殺跌的心態(tài)去買房，房價越低越觀望,房價越高越想買,唯恐趕不上趟。正是這些原因助長了西安樓市的畸形發(fā)展，因此，才導致了西安當前的房價逼近每平方米6000元大關，西安樓市的表現(xiàn)用過熱來形容一點也不為過。

記者：導致西安房價走高的原因是什么？

王圣學：導致西安房價持續(xù)上漲的原因很多，我認為，首先是客觀上地價、原材料、人力資本、管理費用等的普遍上漲導致了房價的上漲，這一點無可厚非。

另外，導致西安房價上漲的一個重要的原因就是一些外埠公司的進駐，如中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、上海綠地、廣州珠江、北京首創(chuàng)、和黃地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭在西安市場的成功操盤，他們在提高了西安房地產(chǎn)開發(fā)品質和理念的同時，也在客觀上推高了西安的房價。

還有一個原因就是和2008年金融危機時期政府的過度救市有關，尤其是在西安，這種政策效應非常明顯，說到底，其實就是地方政府不愿意看到房價降下來。

眾所周知，2008年末遭遇金融危機，樓市慘淡原本很正常，而且也理應有一個過程。但事實是2009年的樓市并沒有持續(xù)慘淡下去，而是在經(jīng)歷了短暫的“寒冬”后逆市上揚、迅速升溫，而且一路飄紅，其主要原因就是中央政府特別是地方政府出臺的一系列救市政策催熱了樓市。

按照正常的規(guī)律，當樓市回歸到一定的理性之后，應該在2009年的第四季度出現(xiàn)復蘇跡象，但是因為政府的強力救市，減免稅費，買房補貼，使得整個樓市逆勢而上，讓這個復蘇大大提前，甚至不僅僅是復蘇，而且還被抬得很熱。這個結果和經(jīng)濟規(guī)律是不一致的，也出乎所有業(yè)內人士和專家的預料。當然，這也必然導致了房價的持續(xù)上漲。

事實上，我也是當時為數(shù)不多的少數(shù)幾個反對政府救市的人，我的意思不是說政府不能救市，而在于怎么救，因為房地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)，可以說觸一發(fā)而動全身，不救很可能對我們整個國民經(jīng)濟傷筋動骨，但是過度救市則是矯枉過正，特別是在一系列救市政策的刺激下，買房的人越來越多。

房價越高，流入樓市的資金就越多，甚至有的國企還將保增長的資金拿來買地，導致“地王”頻現(xiàn)，以至于到現(xiàn)在，不僅是中低收入階層買不起房，甚至連中高收入者也開始買不起房。一些地方政府之所以不愿意房價降下來，主要是因為很多政府的財政主要是靠土地財政支撐，他們不希望看到開發(fā)商破產(chǎn)。

記者：那么，您對本次房產(chǎn)新政怎么看，對西安房地產(chǎn)市場影響有多大？

王圣學：我認為，中央此次調控房地產(chǎn)市場的決心不能低估。因此，此輪調控對房地產(chǎn)市場的影響是肯定的。

尤其是2010年全國兩會后，隨著三個“地王”的相繼出現(xiàn)，國家再次出臺了更為嚴厲的“國十條”，也就是所謂的房產(chǎn)新政，該政策的核心就是堅決遏制打擊投機房地產(chǎn)市場，這個政策可以說是進入新世紀以來我們國家出臺關于房地產(chǎn)政策中最為正確的一次，精確打擊，矛頭直指投資投機，而且加大保障房政策。對此，我是完全支持的。

同樣，政策的出臺對于西安市場的影響也是肯定的，最直接的影響就是西安和全國的樓市一樣，人氣大減、市場蕭條、量跌價升。另外，政策的出臺也會引起市場的觀望情緒加大。

但是政策出臺是階段性的，對于西安市場來說，到底影響有多大還有待于觀察，再過一段時間，估計第三季度才能見分曉，而且目前購房者和開發(fā)商雙方正在博弈，因為開發(fā)商是不缺錢的。

記者：您認為中央此次調控政策能不能達到預期效果，為什么？

很多政府的財政主要是靠土地財政支撐，他們不希望看到開發(fā)商破產(chǎn)。

王圣學：此次國家出臺政策的核心是打擊投資和投機，推進保障房的建設，這可以看作是對2009年一系列矯枉過正政策的彌補。至于說能不能起到應有的作用，關鍵是各級政府能否很好的把中央政府的調控政策執(zhí)行到位。如果執(zhí)行不好，必然導致土地供應減少，反而會引起新一輪的上漲。

而要真正抑制住房價，還必須從以下兩個方面入手，一是堅決打擊囤地圈地等投機行為，二是加大保障房建設力度，滿足不同階層的住房需求。

此輪調控政策能否達到預計效果還有待觀察，但可以肯定的是，政策調控對于2萬～3萬的不正常高房價能夠起到一定的抑制作用。如果高房價仍舊得不到遏制的話，還可能再出臺更為嚴厲的政策。

記者：面對國際化大都市定位等各種因素，您認為西安樓市的未來走向如何？

王圣學：在今后一段時間內，西安房地產(chǎn)的規(guī)模和需求還會繼續(xù)加大，而西安房價總的來說也是一個小幅上漲的趨勢。盡管近兩年西安房價持續(xù)走高，群眾意見較大，但我認為，目前西安樓市還在可控范圍之內。

記者：您對年輕人置業(yè)有什么好的建議？

王圣學：“居者有其屋”是一種理想的生活模式，但并不等于人人都需要買得起自己的住房。因此，年輕人買房應該量力而行，不一定結婚就買房，自己有能力可以買，買不起也不要勉強，因為買房是有一定標準的，一是看房價收入比。二是看個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（要把利率風險考慮進去）。三是看家庭負債余額（即家庭的各種負債，如汽車貸款、私人借款、教育貸款等）與家庭總收入比。

年輕人應該改變住房觀念，買不起房可以租房，千萬不要盲目跟風，更不要一買房就希望一步到位，否則就會因為過度消費而成為“房奴”。這會影響自己一輩子。

記者：最后，請您預測一下未來乃至更長一段時間內的西安的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢？

王圣學：我說過，西安是一個以開發(fā)區(qū)為主導的經(jīng)濟發(fā)展模式，目前，西安大大小小的開發(fā)區(qū)有好幾十處。

因此，在這樣的情況下，西安的房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還很大。而且在今后10到20年期間，隨著西安的城市規(guī)模和人口規(guī)模不斷擴大，西安的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展，只是我們不希望房價上漲過快，而是希望房價平穩(wěn)，不要像4月份那樣漲的失去理智。

這里我要強調的是，我們的政府應該負起責任，中低收入者以及流動人口的住房問題不能完全都交給市場。我們也高興的看到，西安“十六條”注意到了這點，突出的有三點，一是政府加大了廉租房、經(jīng)濟適用房建設，今后5年建設150萬平方米，可以解決3萬戶低收入家庭的購房問題，非常值得期待；二是今后土地供應的70%用于保障房建設；三是強調外來流動人口的住房問題，西安市目前有200萬流動人口，政府將其住房問題納入今后5年的保障房建設中，對建立和諧社會有很大好處。

因此，我相信，通過大家的努力，尤其是政府在這幾個突出方面加大建設速度后，無疑對平抑西安的房價、解決普通老百姓住房問題都將產(chǎn)生積極的作用。