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2010年11月，搜房網(wǎng)率先發(fā)布了2010年南京地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜，并且公布了南京住宅成交金榜及二次調(diào)控南京房價漲幅榜。時值年末的南京樓市，今年的成績單究竟能打多少分?在降價潮，政策雙重壓力下，11、12月南京樓市的收官之戰(zhàn)究竟成色幾何7樓市大規(guī)模降價潮究竟會否出現(xiàn)?春節(jié)前的南京樓市究竟向左走還是向右轉(zhuǎn)?年末出手的機(jī)會又在哪里?本期搜房觀察邀請一線樓盤操盤手、代理公司代表、業(yè)內(nèi)專家，媒體記者共同討論。

2010年注定是南京地產(chǎn)最不平凡的一年。宏觀調(diào)控、二次調(diào)控，限購令、禁漲令等一道道利劍，將火熱的樓市打入谷底。然而在金九銀十諸多樓盤的低價、剛需轟炸下，新政下依然出現(xiàn)了諸多“日光盤”，甚至“夜光盤”。

樓市一再調(diào)控中高端住宅項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布了2010南京住宅成交金榜數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)這樣幾個特點(diǎn)：銷售套數(shù)TOP樓盤中，竟有2家是單價在15000甚至20000以上的中高端住宅項(xiàng)目，其余8家樓盤均為萬元以下的剛需樓盤。其中江北大盤就占了一半，江寧2家，城中、河西、城南各1家。而成交面積TOP10榜單上，則又出現(xiàn)了中海鳳凰熙岸、保利香檳國際兩大豪宅項(xiàng)目。

對此，南京房促會秘書長張輝認(rèn)為，現(xiàn)在品牌是重要因素，產(chǎn)品創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的價格、獨(dú)特的資源都是重要的因素。往年的榜單排名前十的普遍有幾個特征，第一大盤，第二中低價樓盤，大盤加低價保證了成交量比較高。而今年的榜單出現(xiàn)了很多新面孔，第一是品牌開發(fā)商的樓盤，第二具有獨(dú)特資源的樓盤也很突出，比如中海鳳凰熙岸，具有唯一性；第三，戶型創(chuàng)新的樓盤表現(xiàn)也很突出，比如金地自在城，戶型創(chuàng)新、增值空間大：第四是務(wù)實(shí)價格策略的類盤，比如保利，他們的價格比較務(wù)實(shí)根據(jù)消費(fèi)者的預(yù)期進(jìn)行定價，他們也取得了較快的銷售速度。

搜房網(wǎng)的資深房產(chǎn)博友劉永超提出，今年的榜單還顯示了市場走勢的變化，以前是以價取勝，今年出現(xiàn)了分化的趨勢，價格低并不是唯一的市場策略，價格低，質(zhì)量不高，購房人也不認(rèn)可。4月是樓市很大的分水嶺。新政是從信貸方面進(jìn)行制約，制約了相當(dāng)一部分的剛性需求，市場進(jìn)入了觀望態(tài)勢，市場出現(xiàn)了明顯的分化，品質(zhì)好的樓盤仍然受到追捧，而性價比低的樓盤出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。市場從。9年下半年到10年4月前市場一直很熱，4月新政以后供求關(guān)系沒有發(fā)生根本的逆轉(zhuǎn)，房價依然堅(jiān)挺，這就是造成了口碑好的樓盤取得了比較好的成績，以前江北獨(dú)占大頭。今年萬達(dá)是第一，它品質(zhì)好，但是價格低于周邊的房價。保利開出不到1.7萬的價格，周邊基本在2萬，所以得到了購房人的認(rèn)可。這個趨勢以后還會進(jìn)一步加強(qiáng)。

觀望與降價博弈降價是個別案例

張輝還表示，這次調(diào)控主要集中在四個方面，第一抑制需求，包括停貸、限購、增加稅收。希望通過需求規(guī)模的降低來改變之前供不應(yīng)求的關(guān)系，希望形成供大于求。第二是增加供應(yīng)，第三增加土地的供應(yīng)。第四直接干預(yù)房價，三個月之內(nèi)不準(zhǔn)漲價，泰州每次漲價不能超過3％，全年漲價不超過8％。但是供應(yīng)量不足又把房價給支撐住了。這里面也有政府的大智慧。開發(fā)商資金來源全部限制住也不可能，短期內(nèi)開發(fā)商的資金鏈不會出現(xiàn)系統(tǒng)的普遍的緊張，就不會出現(xiàn)普遍的降價。短期需求的抑制發(fā)生了作用，但是這是不是長效的機(jī)制要打個問號。供應(yīng)到現(xiàn)在都沒有形成有效的放大，即使明年放大，影響再推遲兩三年，這幾年供應(yīng)緊張的局面沒有得到解決，從兩三年的時間來看，供求關(guān)系不會使房價下滑，上漲則有很大的可能性。只要供應(yīng)不放量，肯定是漲價的，光高壓制需求是永遠(yuǎn)壓不住的。短期還要看調(diào)控的時間。時間拖得越長，對開發(fā)商資金影響會越來越大。張輝判斷明年2季度，政策可能會面臨著回暖。房地產(chǎn)的政策環(huán)境也會回暖。明年2季度之前蘇寧的這種現(xiàn)象是個案，企業(yè)自身的情況千差萬別，大幅降價是偶然事件。目前所有的市場環(huán)境不可能大幅降價。

世聯(lián)地產(chǎn)南京公司研究部經(jīng)理吳志輝同樣對南京房市的后期發(fā)展偏樂觀。他認(rèn)為，這幾年是南京歷史上的最高點(diǎn)。總體價格上揚(yáng)幅度不會太快，這種價格上漲空間不會太大，成交量又最大的時候，會帶來一種開發(fā)模式，以快速跑量滾動開發(fā)，用規(guī)模贏取市場。過去五年政府土地供應(yīng)完成率處于55％到65％。揚(yáng)子晚報資深房產(chǎn)記者李匯豐認(rèn)為，2007年里拿地的就決定了今天的格局肯定要改變，房子賣得好，是購房者投的票。樓市將留下兩部分人——不缺錢的開發(fā)商和不缺錢的購房人。離開的將是缺錢的和走錯路的開發(fā)商，缺錢的購房人。

剛需或投資年底該如何置業(yè)

對于消費(fèi)者是否應(yīng)抓緊時機(jī)在年底置業(yè)7大眾證券報資深產(chǎn)經(jīng)記者成曦建議，首先選好區(qū)域，如果作為投資置業(yè)，價格則越低越好，自己對市場判斷好。

博友劉永超表示，具體問題具體分析，如果剛需有錢就買，能買得起就買。他在2007年房市最高點(diǎn)買的房，當(dāng)時只有3萬塊，江北特價首付5萬，他就買了。然而，對于投資者，他不建議現(xiàn)在買。

南京房促會秘書長張輝認(rèn)為，從樓市運(yùn)行的方向看向下趨勢更強(qiáng)。不是一個普遍性的買房時期，短期內(nèi)很難出現(xiàn)上漲，出現(xiàn)小幅概率非常大，不是系統(tǒng)買房時機(jī)，可以稍微等一下，但是目前是機(jī)會性的買房時機(jī)。這樣一些樓盤就是非常好的購房機(jī)會。大幅降價以后指望再下跌概率非常小。這個時候選擇降價幅度高的樓盤，是務(wù)實(shí)的選擇。各個板塊尤其是新板塊，政府和開發(fā)商都在積極做工作，未來面對著價值重估的區(qū)域，現(xiàn)在購房是好時機(jī)。未來選擇一是沿快速交通線選擇，第二是大型商業(yè)配套旁邊選擇，這樣未來會更有保障一些。

世聯(lián)地產(chǎn)南京公司研究部經(jīng)理吳志輝提出，從過去15年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)看，只有金融危機(jī)期間產(chǎn)生了大幅度下跌，從這一點(diǎn)看所有的投資品種里面房價是最具有保值增值功能的，政策打壓心理影響會持續(xù)到12月。對投資客，他的建議是選擇潛在利好的板塊，比如說龍江，非常適合去買。長線看房價會持續(xù)上漲到2020年。

揚(yáng)子晚報資深房產(chǎn)記者李匯豐表示，房價周期是35到50年。對于投資如果看遠(yuǎn)長期又很有實(shí)力，現(xiàn)在有很多機(jī)會。如果是短期的還是慎重。對于自住的人可以關(guān)注一下中小開發(fā)商的純新盤，市場還是有很多機(jī)會的。