劉在軍

（廣東金融學(xué)院，廣州 510521）

住宅價格影響因素非常復(fù)雜，涉及到我們生活的方方面面，有宏觀的也有微觀的，有直接的也有間接的，有需求方面的也有供給方面的，有與土地相關(guān)的也有與地上建筑物有關(guān)的，有與建筑物的居住因素有關(guān)也有與建筑物的工業(yè)商業(yè)性質(zhì)有關(guān)的等等。本文擬在前人研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)價格形成的機理，綜合宏觀和微觀因素來分析我國重點城市商品住宅價格的影響因素，從而為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供政策建議。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè)。目前國內(nèi)商品住宅市場發(fā)展較快的基本都是直轄市和省會城市，特別是北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，近年來房價漲幅較大，下面主要就這四個重點城市的房價影響因素進(jìn)行分析。

1 我國重點城市住宅價格的供需影響因素

1.1 重點城市商品住宅市場的需求因素

對商品住宅市場需求來說，其影響因素有兩大類：經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素。經(jīng)濟因素包括居民收入水平、居民消費水平、房價水平、財政金融狀況等；非經(jīng)濟因素包括政策因素、人口因素、都市計劃、交通建設(shè)、社會心理因素等。其中的主要因素是：經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入、居民的住房消費傾向、人口和家庭戶數(shù)的變化、住宅價格、政府的住房政策等。

從需求來看，住宅價格(需求價格)是指在特定時間內(nèi)需求者對一定數(shù)量的住宅愿意并有能力支付的最高價格，是購買意愿和支付能力的統(tǒng)一，沒有購買意愿或沒有支付能力，需求價格都不能形成。由此可見，家庭收入與住宅價格有著密切的關(guān)系，1990年Meen按照效用最大化的理論對此進(jìn)行了研究，其研究的結(jié)論是：

在約束條件：HPh+CPc=Y下，使用Lagrange推導(dǎo)并微分后，可以得到如下關(guān)系式：

上式中：r為折現(xiàn)率;t為時間;Ph為住宅價格;Pc為其它商品價格;Y為家庭年收入;H為住宅消費量;C為其它商品消費量。可見，在影響住宅價格的因素中，家庭年收入是一個重要的因素。

同時，還應(yīng)注意到人口數(shù)量與住宅價格之間存在的密切關(guān)系，因為在家庭收入一定的情況下，人口數(shù)量增加，對住宅的需求則增加，住宅價格將上升。人口數(shù)量下降，對住宅的需求則下降，住宅價格將下跌。實證研究方面，Milne(1991)，Breedon&Joyce(1992)，Drake(1993)，Holly&Jones(1997)，Chen&Patel(1998)等人的研究結(jié)果表明，家庭年收入與住宅價格之間存在正相關(guān)關(guān)系，且具有統(tǒng)計意義上的顯著性。

我國目前缺乏完善的家庭年收入和需求價格統(tǒng)計制度，所以筆者在后面的實證研究中，采用了“在職職工平均工資”和“常住人口數(shù)量”指標(biāo)，這會影響到實證結(jié)果在國際之間的比較研究，但對實證結(jié)果本身還是有意義的。

1.2 重點城市商品住宅市場的供給因素

從供給方面看，住宅價格(供給價格)是指在特定時間內(nèi)開發(fā)商對一定數(shù)量的住宅愿意并有能力出售的最低價格，是盈利水平和供給能力的統(tǒng)一，沒有足夠的盈利水平或沒有足夠的供給能力，供給價格都不能形成。由此可見，住宅可供給的數(shù)量與住宅價格存在密切的關(guān)系。

除了住宅的供給數(shù)量外，開發(fā)商的盈利水平也直接影響住宅供給，從而間接影響住宅價格。作為追求利潤最大化的微觀企業(yè)，開發(fā)商所制訂的供給價格必然是在利潤為零的成本價格之上，所以住宅價格又必然受到開發(fā)成本的影響。如果用公式表示則有：住宅價格(供給價格)=開發(fā)成本+最大利潤+納稅額，所以開發(fā)成本必然成為開發(fā)商制定住宅供給價格的重要指標(biāo)。

理論上分析住宅價格的構(gòu)成，實際也是從供求方面或者說從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來考察這一問題。通過對國內(nèi)住宅開發(fā)過程分析可知，一個住宅項目的完結(jié)主要包括住宅開發(fā)生產(chǎn)和流通銷售兩個過程，對這兩個過程再做進(jìn)一步分析，便可以得到住宅價格構(gòu)成的基本要素，如表1所示。

表1 住宅價格構(gòu)成要素

在本論文的實證研究中，采用 “住宅的年竣工面積”和“年房地產(chǎn)投資”兩項指標(biāo)來描述住宅的有效供給情況;采用“土地成本”和“建設(shè)成本”兩項加總的“主要成本”指標(biāo)來描述開發(fā)成本。盡管這只是對供給的一個近似描述，但這種嘗試還是有意義的。

此外，我們注意到住宅價格總是與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展階段相對應(yīng)，為了把住宅價格放在當(dāng)時所處的特定經(jīng)濟發(fā)展水平中來考慮，在后面的實證研究中，筆者引入了“人均GDP”、“人均GDP增長率”和“三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系”等三個指標(biāo)，作為環(huán)境條件因素，用來描述研究對象所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平。

2 重點城市住宅價格影響因素模型的構(gòu)建

為研究方便，我們做以下假設(shè)：①每個因素對價格的影響程度是不相同的，可以進(jìn)行簡化；②在簡化的基礎(chǔ)上，可以從某一角度，抽象出一組可以量化(或便于收集歷史數(shù)據(jù))的因素，以便對價格的變動作更深入的研究：③在上述基礎(chǔ)上，可以建立起價格變動的數(shù)學(xué)模型，從而挖掘更為有益的啟示。

2.1 模型的構(gòu)建

按照以上假設(shè)，同時參照國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，我們初步將影響住宅價格的因素分為三類，即供給因素、需求因素和環(huán)境條件因素，然后再對這三類因素進(jìn)行有側(cè)重的細(xì)分，思路是：不考慮太具體的細(xì)節(jié)，比如建筑物的“地理位置、街區(qū)、交通”和“朝向、樓層、電梯數(shù)量”等因素對住宅價格的影響，而是從“平均”和“總體”上進(jìn)行把握。

下面是對上述三大類因素進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分的結(jié)果，見表2。

表2 住宅價格影響因素歸納

①需求因素：細(xì)分為人口數(shù)量因素、收入水平因素、購房貸款因素四項具體指標(biāo)。指標(biāo)中第一項、第二項是影響需要的直接因素；第三項是影響需要的間接因素，因為購房貸款隱性地增加了收入水平（由于該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)較少，后面未進(jìn)入實證研究)。

②供給因素：細(xì)分為主要成本（包括土地成本和建安成本）因素、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素等三項具體指標(biāo)。指標(biāo)中第一項是影響供給的成本因素；第二項是影響供給的資金(資本)因素。

③環(huán)境條件因素：細(xì)分為年人均GDP因素、年人均GDP增長因素、三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系三項具體指標(biāo)。指標(biāo)中第一、二項指標(biāo)反映的是整個經(jīng)濟發(fā)展水平狀況；第三項指標(biāo)反映的是整個社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的狀況。他們同時影響到住宅的供給和需求。

下面我們將利用上面的具體指標(biāo)，建立相關(guān)數(shù)學(xué)模型，并利用重點城市的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，試圖找到重點城市住宅價格與上述具體影響因素之間所可能存在數(shù)量關(guān)系。

根據(jù)需求理論，住宅的價格取決于住宅的需求量Qd和住宅供給量Qs的自然平衡，用函數(shù)表示即：

將變量代入式(1)有：

式(2)可以看作是一個關(guān)于住宅價格P的隱函數(shù)方程，所以住宅價格P必然與人口M、收入I、住房貸款水平L、房地產(chǎn)開發(fā)投資V、土地成本Pg、建安成本Pb和其它因素Ot(含Od和Os)之間所存在著一定的函數(shù)關(guān)系，這種關(guān)系可以表示為：

式(3)也可用線性的具體函數(shù)表示為：

再進(jìn)一步，如果我們設(shè)定住宅價格P的估計量為因變量Y(住宅價格，元/m2)；設(shè)定人口M、收入I、主要成本（土地成本Pg、建安成本Pb）、房地產(chǎn)開發(fā)投資V的估計量分別為X1(常住人口數(shù)量，萬人)、X2(在職職工年平均工資額，百元)、X3為主要成本(元/m2)、X4(房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)；設(shè)定其它因素Ot用 X5(人均 GDP，千元)、X6(人均 GDP 增長率，%)、X7(第三產(chǎn)業(yè)比例，%)進(jìn)行描述和估計，我們得到綜合因素影響下的住宅價格影響因素模型的函數(shù)形式：

2.2 數(shù)據(jù)來源及數(shù)據(jù)處理

本文研究所采用的數(shù)據(jù)或來自這四個城市的統(tǒng)計局、房地產(chǎn)管理局公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，以及《中國統(tǒng)計年鑒》上的相關(guān)數(shù)據(jù)，時間區(qū)間是2006-2008年。但在對這些原始數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時，我們發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)存在著不完備、統(tǒng)計口徑不一致等問題。鑒于上述情況，在使用這些數(shù)據(jù)檢驗回歸模型前，我們對其進(jìn)行必要的技術(shù)處理，這些處理包括統(tǒng)一數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑、補充完善、平滑處理等。

2.3 模型的檢驗與參數(shù)確定

經(jīng)過擬合優(yōu)度和顯著性檢驗、多重共線性檢驗、異方差檢驗與處理、自相關(guān)檢驗與處理，得到最終的模型總覽，見表3。

表3 模型總覽

在基本消除異方差和自相關(guān)后，模型調(diào)整后的擬合優(yōu)度判定系數(shù)為0.902，說明因變量變化的90.2%仍可以由模型解釋，總體上看，模型很有效。

表4 未進(jìn)入模型因素與幾個進(jìn)入模型因素間相關(guān)性分析

上表是未進(jìn)入模型因素與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資間相關(guān)性分析表。從表中可以看出，年人均GDP因素與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素存在著很高的相關(guān)關(guān)系(0.921-0.961)，所以在處理多重共線性問題時它被排除了。而第三產(chǎn)業(yè)比例因素與上述進(jìn)入模型的三因素之間也存在著較高的相關(guān)性，同時它與住宅價格之間的相關(guān)性又不是很強，所以在設(shè)定的F檢驗對應(yīng)P-值臨界值的情況下也被排除了?？傊?，年人均GDP因素也是影響住宅價格的一項重要因素，只是稍稍弱于常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素而未能進(jìn)入最終回歸模型；第三產(chǎn)業(yè)比例因素，盡管對住宅價格也有影響，但相對其它因素還比較弱，所以沒有進(jìn)入最終回歸模型。

表5是自相關(guān)修正后的最終回歸系數(shù)，回歸系數(shù)的t檢驗p-值小于0.05的顯著性水平，表明預(yù)測變量的作用顯著。

根據(jù)上表，最終的回歸模型估計為：

從具體數(shù)據(jù)上看，常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、主要成本（建安成本、土地成本）(元/m2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(%)等諸要素，每增加一個單位所對應(yīng)的房地產(chǎn)價格的變化分別是 8.932、7.329、10.951、-1.353、1.954 個單位(元/m2)。

3 模型影響程度分析

我們選定的住宅價格影響因素涉及需求、供給和環(huán)境條件等方面，由于它們單位各不相同，所以其對住宅價格的影響程度無法進(jìn)行直接比較。但是，標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸系數(shù)(Beta)是所有變量標(biāo)準(zhǔn)化(見表5)后得到的，具有可比性，我們可用其絕對值進(jìn)行排序，并粗略地按統(tǒng)計學(xué)上的重要性ABC原則分類。我們設(shè)定：

|Beta|≥0.6為A類，影響很大；

|Beta|≥0.3為B類，影響比較大；

|Beta|＜0.3為 C類，影響一般。

按此標(biāo)準(zhǔn)，主要成本因素、常住人口數(shù)量因素的|Beta|值分別為0.645和0.632，屬于A類；房地產(chǎn)開發(fā)投資因素、在職職工年平均工資的|Beta|值為0.428-0.547，屬于B類；年人均GDP增長率的|Beta|值為0.092，屬于C類。

由此可見，如果綜合分析重點城市住宅價格的影響因素，在我們觀察的時間段里，主要成本因素、人口數(shù)量因素是影響商品住宅價格的主要因素，其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資因素、在職職工年平均工資因素，而人均GDP增長率因素對住宅價格的影響是比較弱的。主要成本因素、人口數(shù)量因素對商品住宅價格影響較強，是因為主要成本對住宅價格存在明顯的“成本推動效應(yīng)”，主要成本中土地成本占比較大，目前地方政府的“土地財政”政策使“地王現(xiàn)象”頻現(xiàn)，土地出讓金的大幅上漲必然促使房價不斷攀升；常住人口數(shù)量(萬人)對住宅價格的影響具有“需求拉動效應(yīng)”，因為重點城市的城市價值相對其他城市較大，對外地人才具有吸引力，外地人才的大量涌入使常住人口猛增，引進(jìn)的人才大多有購房需求，所以對房價上漲存在明顯的拉動作用。實證研究結(jié)果與重點城市的現(xiàn)實情況是基本相符的。

本文是對國內(nèi)重點城市商品住宅市場近三年歷史數(shù)據(jù)的一個回歸分析，在更長的一個觀察期內(nèi)，隨著商品住宅市場供求關(guān)系的變化，這樣的數(shù)量關(guān)系可能還會發(fā)生一些新的變化，需要我們今后的關(guān)注和研究。即便這樣，上述的研究結(jié)果，對于總結(jié)重點城市商品住宅價格規(guī)律和指導(dǎo)今后商品住宅市場的理性發(fā)展，還是很有意義的。

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