李 斌

投資中國(guó)的股市，第一個(gè)要研究的板塊和行業(yè)就是房地產(chǎn)，正是房地產(chǎn)新政“導(dǎo)演”了大盤4月15日～6月底的股市暴跌。中國(guó)改革開放30年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏，潮漲潮落撥動(dòng)了無(wú)數(shù)人的心炫，但是冷靜地觀察分析其中的規(guī)律性還是非常強(qiáng)，放眼過去，眺望未來，中國(guó)的房地產(chǎn)將走向何方，讀完筆者本篇的分析，答案就一目了然。

初級(jí)萌芽

1978～1991年這期間中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有發(fā)展，處于非常原始的萌芽狀態(tài)，但是在相關(guān)的法律法規(guī)方面國(guó)家制定了土地法、規(guī)劃法，為房地產(chǎn)行業(yè)以后的飛速發(fā)展提供了很好的法律依據(jù)。

海南房地產(chǎn)的非理性爆炒

1991～1995年這期間海南、北海等局部地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了瘋狂炒作的虛假繁榮。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后中央向全國(guó)傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。1991年房?jī)r(jià)為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達(dá)到7500元／平方米的頂峰，短短三年，增長(zhǎng)超過4倍。

同時(shí)與之一海之隔的北海1992年，這座原本只有10萬(wàn)人的小城冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國(guó)各地駐扎在北海的炒家達(dá)50余萬(wàn)人。經(jīng)過輪番倒手，政府幾萬(wàn)元／畝批出去的地能炒到100多萬(wàn)元／畝，當(dāng)?shù)卣荒昱鋈サ耐恋鼐瓦_(dá)80平方公里。以至于在1993年，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理朱镕基忍不住提醒當(dāng)?shù)卣骸氨焙２煌谖业纳虾！?北海建設(shè))要量力而行”。

是泡沫遲早總是要破裂的，1993年6月23日，朱镕基副總理發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè)。次日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。此后海南島的房地產(chǎn)便是持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)10年之久的低迷期。

房?jī)r(jià)理性穩(wěn)健的發(fā)展

1995—2003年這期間中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展非常穩(wěn)健，當(dāng)然這可能是上一輪海南島泡沫破裂后吸取經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果。1998年7月3日，中央出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這標(biāo)志著中國(guó)的福利分房制度開始改革，住房供應(yīng)體系開始向多元化發(fā)展。2000年初，中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，從此開始大步邁向商品房市場(chǎng)的發(fā)展。房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆漲

2003—2007年9月這期間房?jī)r(jià)瘋狂上漲，出現(xiàn)了國(guó)家越調(diào)控、房?jī)r(jià)越瘋漲的怪現(xiàn)象。在此期間國(guó)家從土地、金融、稅收、供給等多方面調(diào)控都沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，最后是在大洋彼岸美國(guó)次貸危機(jī)的影響下，出現(xiàn)20％～25％左右的小幅調(diào)整。本輪房?jī)r(jià)瘋漲的原因筆者個(gè)人認(rèn)為主要有三個(gè)：一是人民幣升值帶來熱錢大量流入以及寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性過剩；二是產(chǎn)業(yè)資本的部分轉(zhuǎn)移；三是1999年高校大幅擴(kuò)招后，大大加速了城市化的進(jìn)程，導(dǎo)致剛性的住房需求急劇攀升。

第一、二點(diǎn)原因本質(zhì)上是相同的，他們的目標(biāo)都是“資本最終是流向投資受益高的地方”，所以才出現(xiàn)了所謂的“溫州炒房團(tuán)”等等，這些老百姓都耳熟能詳。

至于第三種原因可以理解成本輪房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的另外“一只手”，本質(zhì)是老百姓住房的剛性需求。這方面是大多數(shù)老百姓都在做但是自己又都會(huì)忽略掉的。近年來中國(guó)城市化的主要推動(dòng)核心力量就是擴(kuò)招后的高校畢業(yè)生，他們受過高等教育，其中絕大部分人都選擇留在城市工作生活，這樣也就自然成為購(gòu)房的主力軍，他們購(gòu)房的特點(diǎn)非常特別，那就是父母幫助付了購(gòu)房的首付款，然后自己解決月供，這樣看與其說是“未婚女青年推高了房?jī)r(jià)”還不如更確切的說是“高校的擴(kuò)招推動(dòng)了中國(guó)的房?jī)r(jià)”。從表1和表2來看：從1999年一2009年高校擴(kuò)招后，全國(guó)高校計(jì)劃招生的總?cè)藬?shù)已經(jīng)達(dá)到了4646萬(wàn)；占了改革開放后全部高校招生的77％左右。其中1999年～2006年高校共招生2844萬(wàn)，這期間1999年～2003年的高校學(xué)生已經(jīng)畢業(yè)，2003年～2006年的還在高校學(xué)習(xí)，這兩部分的人群所處的家庭都非常有可能在2003年一到2007年這期間購(gòu)房；而2003年～2007年全國(guó)房地產(chǎn)住宅的銷售面積是238741萬(wàn)平方米，如果按80平方米／套計(jì)算，也就是這4年之間大概共銷售了3000萬(wàn)套左右。從4年銷售3000萬(wàn)套商品房和7年培養(yǎng)養(yǎng)2844萬(wàn)大學(xué)生這兩組數(shù)據(jù)很容易看出其中的端倪，實(shí)際中保守的估計(jì)應(yīng)該至少有1000萬(wàn)套的商品房是銷售給擴(kuò)招后的大學(xué)生家庭。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)

2007年10月～2009年4月，這期間全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了20％～30％不等的跌幅，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)整。導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)調(diào)整的原因有兩點(diǎn)：一是國(guó)內(nèi)緊縮的貨幣政策和各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致流動(dòng)性緊縮；二是美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的百年一遇的金融危機(jī)，導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的萎靡不振。結(jié)果是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)了價(jià)量齊跌，全國(guó)不同城市的房?jī)r(jià)降幅在20％～30％之間。深圳由于前期房?jī)r(jià)都是領(lǐng)漲全國(guó)，在2008年出現(xiàn)急降，跌幅達(dá)到30％多，從而出現(xiàn)了中國(guó)歷史上的第一次“斷供潮”。在中國(guó)經(jīng)常聽說誰(shuí)炒股虧錢了，總算在2008年的深圳能聽到炒房也炒虧了。

房?jī)r(jià)非理性飄漲

2009年4月～2010年4月這期間房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)爆炸式非理性瘋狂上漲。本輪上漲的根本原因：這期間政府4萬(wàn)億的投資拉動(dòng)和2009年9.69萬(wàn)億的超大規(guī)模銀行信貸，導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫，資金瘋狂地流向房地產(chǎn)行業(yè)，短短一年不同城市的房?jī)r(jià)上漲20％～50％，個(gè)別的區(qū)域如北京通州和海南島甚至出現(xiàn)短期暴漲100％的怪狀。特別是2010年2月到3月這兩個(gè)月全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)了“歷史性漲速”，兩個(gè)月很多地方的房?jī)r(jià)瘋狂上漲20％～30％。

放眼未來房地產(chǎn)的走勢(shì)

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單的重演，但是現(xiàn)實(shí)中又經(jīng)常重演歷史上的一幕，筆者個(gè)人認(rèn)為從2010年4月開始的2年內(nèi)全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)普遍理性回調(diào)10％～20％左右，之后再步人穩(wěn)健的發(fā)展階段。從長(zhǎng)期的角度看房?jī)r(jià)肯定是上漲，但是未來的漲速會(huì)非常緩慢而且合理。