重慶工商大學(xué)財政金融學(xué)院 陳渝文 丁寧

房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之鄒議

重慶工商大學(xué)財政金融學(xué)院 陳渝文 丁寧

我國近些年來經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，其背后房地產(chǎn)對GDP的拉動功不可沒，特別在金融危機(jī)中，大幅拉動內(nèi)需，成為我國實體經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著需求增大，房價節(jié)節(jié)攀升，購房困難成為百姓實現(xiàn)小康生活的頭號難題，房過高產(chǎn)生的原因是什么？我們需要怎么樣去看待我國的房地產(chǎn)政策？我們將如何對癥下藥從供求雙方去解決當(dāng)今購房難的問題，都成了我們現(xiàn)在急需探討的問題。

房地產(chǎn) 房價 土地財政 物業(yè)稅 投機(jī)購房

我國作為全球最大的發(fā)展中國家，城市化進(jìn)程也日漸加快，小康生活的水平逐步提升，目前正朝著新的時期邁進(jìn)。而在這當(dāng)中，住房需求也隨之?dāng)U大，但面臨當(dāng)前直線上漲的房價，這無疑成了很多人實現(xiàn)小康生活的頭等難題。為此，針對房價的過快上漲，深入分析我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)政策，使房地長行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展即存在了很大的必要性。

一、房地產(chǎn)價格發(fā)展現(xiàn)狀

近兩年，隨著房屋交易量的增加，2007年創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到7.5億平方米，到2009年突破9億平方米，房價也隨之飛速上漲，據(jù) 《2010年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書稱，全國85%的家庭買不起房。而近日國家七部委發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政“國五條”，在政策落實、信貸、稅收、供給、市場秩序等5個方面提出新的要求，其中一個重點直接就指向了房地產(chǎn)的調(diào)控，不乏給力。其中首套房首付款比例調(diào)整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。對新的房產(chǎn)稅政策，滬、深等一線城市已經(jīng)進(jìn)入被列入了試行范圍內(nèi)。縱觀我國房價歷史，毫無疑問顯出明顯的上漲的趨勢，特別是從近兩年開始，房價上漲的趨勢已成不爭的事實。

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二、房價過快上漲成因

1、地方政府土地財政和債務(wù)壓力

賣地已成為地方財政收入的主要源泉。2009年全國土地出讓金1.59萬億元，比2008年增長66%，比2004年增長170%，已經(jīng)占到了地方財政收入的49%。加上商品房涉及的相關(guān)稅費(fèi)等，房地產(chǎn)相關(guān)收入已成為地方政府的主要經(jīng)濟(jì)支撐。同時地方負(fù)債累累。2009年地方政府債務(wù)為8.5萬億元，約為2009年全國GDP的25.35%，為全國財政收入的124.13%，為地方財政收入的260.90%。為了還債，很多地方瘋狂賣地、大力支持房地產(chǎn)市場。這是多次房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的根本原因。若此輪調(diào)控房價大幅下跌，不能承受的很可能是地方政府，而不是開發(fā)商。

2、重視商品房，忽視保障住房建設(shè)

自1998年全國實行住房商品化以來，住房條件大為改善。但由于過于強(qiáng)調(diào)住房商品化，忽視了住房保障功能，導(dǎo)致房價增長過快、低收入家庭住房緊張等。2009年中國城鎮(zhèn)人口6.22億，按每個家庭3.5人計算，有1.78億個家庭.2009年基本建成各類保障性住房200萬套，2010年計劃建設(shè)300萬套.但2009年1-11月，全國保障性住房用地計劃僅完成46.66%，2009年1-8月，保障性住房投資完成率只有3.6%。即使全部完成，三年內(nèi)只能解決不足3.5%的家庭。從國際經(jīng)驗看，低收入家庭住房一般是由政府廉價提供。新加坡和香港約有50%以上家庭享受公共住房保障。英國有70%的居民不同程度地領(lǐng)取政府住房補(bǔ)貼。按中國2007年發(fā)布的2020年全面實現(xiàn)小康社會的目標(biāo)，全國每年至少要建1000萬套保障房，才能完成既定的2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)。

3、開發(fā)商和投資者的炒作及投資渠道單一

不可否認(rèn)，以贏利為目標(biāo)的開發(fā)商和投資者的炒作，在房地產(chǎn)價格爆漲中，起到重要的推動作用?；趶?qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期，中國保值、增值的投資渠道單一，加之中國人買房買地的歷史習(xí)慣，因此很多人就把有限的資金投入到房地產(chǎn)之中。這些強(qiáng)大購房剛性需求，加上房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張，開發(fā)商的強(qiáng)力上拉，使得房價不斷上漲。當(dāng)這種力量在“羊群效應(yīng)”作用下，房價暴漲成為必然。

4、投資性購房增長過快

從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項目風(fēng)險較大，投資收益缺乏保障，再加上長期低利率；而這幾年中，房產(chǎn)價格卻一漲再漲，大幅增值，住房投資需求旺盛，部分市民把積蓄用于購置房屋；一些機(jī)構(gòu)和個人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，低入高出，造成一些樓盤價格短期內(nèi)持續(xù)上漲。這其中，還包括一些開發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場供應(yīng)，因此對新開樓盤價格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房價，給消費(fèi)者一種提前購房的動機(jī)，一些地方甚至出現(xiàn)了排隊搶購房號現(xiàn)象，階段性供求矛盾加強(qiáng)。另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國房地產(chǎn)市場,也對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。

5、房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度

1995年1月1日起施行的 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程達(dá)到形象進(jìn)度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動了購房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)該商品房

開發(fā)項目。為什么在房子沒建好的時候就吸引消費(fèi)者先付錢呢？就是讓消費(fèi)者認(rèn)為房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲，在這情況下，消費(fèi)者愿意先付錢。開發(fā)商利用按揭的資金滾動開發(fā)。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商從不擔(dān)心新房售不出去，更不擔(dān)心漲價會影響商品房的出售，而只存在購房者買不到房，哪怕價格成倍上漲仍有消費(fèi)者排隊預(yù)訂購房，從而導(dǎo)致了房價的水漲船高，價格一路飛漲。

三、房產(chǎn)政策之鄒議

1、增加供給：特別是要增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。增加供應(yīng)量既能緩解供求關(guān)系，又能拉低平均房價?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房投資在整個住宅投資中的比例還不到5%，所占比例太少，需要加大增加供給政策的力度。在增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房和供給之后，讓高價房無所適從，開發(fā)商也就無法為商品房定出天價了。

2、改革土地政策：政府近年來出臺了相關(guān)規(guī)章政策來規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為了規(guī)范房地產(chǎn)一級土地市場的規(guī)章制度，如北京在2002年7月開始停止經(jīng)營性項目的國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓，經(jīng)營性項目用地均在市土地交易市場通過招標(biāo)，拍賣，掛牌交易等方式進(jìn)行公開交易。通過土地儲備中心管理一級土地市場，使一級土地市場更加規(guī)范和透明。

3、政府調(diào)控：當(dāng)然，我們也可以由政府監(jiān)控物價職能入手去抑制房價繼續(xù)上漲。我國物價部門早就規(guī)定房價的制定是根據(jù)成本、稅費(fèi)、合理利潤來定。當(dāng)重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或利潤率、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施的規(guī)定，行政主管部門嚴(yán)格依法監(jiān)控是否符合合理利潤的要求。

4、適時開征房產(chǎn)稅,為遏制房價過快上漲，最近國家連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。抑制房屋投機(jī)投資需求，最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險，適時開征房產(chǎn)稅，有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)投資需求，有利于地方稅收的可持續(xù)發(fā)展，也有利于調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會和諧。

5、建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、價格方面的信息，為市場主體決策提供參考。建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，完善信息資源的開發(fā)利用；要及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。

總之，在我國迎來新時期的背景下，金融危機(jī)的浪潮剛過，世界多國目前正處在后金融危機(jī)時，我國正進(jìn)入經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，大步邁進(jìn)“十二五”時期，國內(nèi)城市化進(jìn)程日漸加快，逐步進(jìn)入發(fā)展型社會階段，面臨當(dāng)前居高不下的房價，為了讓更多人實現(xiàn)社會主義的小康生活的目標(biāo)，實現(xiàn)更有尊嚴(yán)的活著，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，處理好購房需求者和住房供應(yīng)者雙方的關(guān)系，在這樣一個循序漸進(jìn)的過程里也是不無重大意義的！

[1]劉剛.房產(chǎn)調(diào)控不改經(jīng)濟(jì)快增局面[J].證券導(dǎo)刊,2010;16

[2]姜茜婭.基于時間序列的中國房地產(chǎn)價格走勢預(yù)測[J].知識經(jīng)濟(jì),2010;06

（責(zé)任編輯：陽卓江）