李文增

（作者為天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所金融發(fā)展研究中心主任、高級經(jīng)濟(jì)師，中國未來研究院研究員）

前一段時(shí)間，有兩位領(lǐng)導(dǎo)的講話引起了輿論的高度關(guān)注。一位是國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼，他說：房價(jià)還要漲。另一位是博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖，他說：三分之二的房子應(yīng)該由政府供應(yīng)。最近，中央高層接連表態(tài)，要抑制、遏制投機(jī)性購房。

一、我國當(dāng)前的房價(jià)是否合理？

最近媒體上發(fā)表了一學(xué)者關(guān)于中美房價(jià)比較研究的文章，該文指出：“2008年美國人均年收入（全美國民）為3.76萬美元（世界排名第四），中國2008年人均年收入（全國居民）僅1100美元（世界排名第109位），美國人均年收入是中國人的34倍?！痹撐倪M(jìn)一步指出：“退一步比較。中國城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的收入差距很大，2008年，全國城鎮(zhèn)居民收入人均15781元，約折合2300美元；2008年全國農(nóng)村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國城鎮(zhèn)的人均收入也僅相當(dāng)于美國的6%，或者說，美國（含農(nóng)村）的人均年收入是中國城鎮(zhèn)居民（不包括農(nóng)村）人均年收入的16.3倍?！?/p>

那么，美國目前的房價(jià)是多少呢？該文指出：“2009年美國商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國9月份的新房銷售中間價(jià)為每套20.48萬美元，折合人民幣約140萬元。換句話說，在美國每套約20萬美元的房子，是絕對的主流。而二手房價(jià)格的中間價(jià)一般要比新房中間價(jià)低4萬美元左右?！?/p>

美國的新房指的是什么樣的房子呢？上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測研究室主任劉 松指出：“美國的房屋面積一般為每套200平方米左右。這樣記算出來，美國新房的單價(jià)，折合人民幣大約6800元/平方米?！?/p>

劉 松進(jìn)一步指出：“其實(shí)，這樣算并不嚴(yán)謹(jǐn)。因?yàn)?，美國的住房不像中國這樣按照所謂建筑面積計(jì)算，美國是按照使用面積計(jì)算的，而且諸如車庫、陽臺、地下室、儲藏室等都不算入面積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當(dāng)于中國400平方米左右的房子。另外，還有一點(diǎn)不同，美國的房子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房在美國只是公寓。嚴(yán)格說來，美國的房價(jià)與中國的別墅價(jià)格相比才是恰當(dāng)?shù)??！?/p>

通過上述分析可以清楚地看出，我國目前的房價(jià)是非常之高的。電視劇《蝸居》真實(shí)地描述了如今買房的艱辛，尤其是白手起家的市民在大城市買房更是困難重重，再努力省錢也追趕不上房價(jià)的腳步。沒有屬于自己的一套房子，讓愛情、親情、事業(yè)都不順心。高房價(jià)不僅僅是打劫了我們的金錢，更是打劫了我們的生活。

二、如何看待我國當(dāng)前的房價(jià)走勢？

盡管我國目前的房價(jià)是非常高的，但人們?nèi)愿锌只牛含F(xiàn)在不買，以后是不是會更難買呢？現(xiàn)在買房是不是最佳時(shí)機(jī)呢？抱著不同的想法，不管是自住還是投資，都紛紛涌入樓市。如果多數(shù)人都是這樣一種心理預(yù)期的話，房價(jià)不繼續(xù)上漲才怪呢。

2009年11月13日，國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部三部門召開“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第二次部門聯(lián)合信息發(fā)布會。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼在會上回答記者提問時(shí)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒有過剩，否則房價(jià)不會上漲，還有那么多人需要房子。從這個情況來看房價(jià)還是要上漲的?！边@一講話似乎使人感到我國的房價(jià)上漲是合理的，也是必然的。

筆者認(rèn)為，我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)總體上雖然沒有過剩，但出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的過剩是不爭的事實(shí)，即保障性住房供給不足，商品房供給相對過剩。

商品房供給相對過剩為何價(jià)格還在上漲？其一，購房需求中既有消費(fèi)需求，也有投資投機(jī)需求。當(dāng)投資和投機(jī)膨脹時(shí)房價(jià)也會較快上漲。其二，保障性住房供給不足，使相當(dāng)多的人不得不想方設(shè)法借錢買商品房，致使商品房價(jià)格不斷上漲。因此，我們不能單純以人們是否有需求，房價(jià)是否上漲來判定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否合理。特別是在人們有房價(jià)上漲和通貨膨脹預(yù)期，導(dǎo)致投資需求膨脹時(shí)，相對過剩的房產(chǎn)價(jià)格仍會上漲，甚至?xí)^快上漲，將結(jié)構(gòu)失衡問題掩蓋了。

本次國際性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)源于美國的金融危機(jī)，而美國金融危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一是次貸危機(jī)。次貸危機(jī)爆發(fā)前，房價(jià)也是不斷高漲，似乎表明房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒有過剩，不存在什么問題。次貸危機(jī)爆發(fā)后才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)出了嚴(yán)重問題，一是不合理的投資和投機(jī)需求拉動；二是相當(dāng)多的非正常有效需求，即購房者是缺乏實(shí)際購買能力者，最終導(dǎo)致美國次貸危機(jī)——西方金融危機(jī)——國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

應(yīng)該指出的是，我們尚未深入調(diào)研我國房地產(chǎn)行業(yè)總體上的需求，有多少是實(shí)際的消費(fèi)需求，有多少是為追求盈利的投資和投機(jī)需求。不僅如此，我們尚未深入調(diào)研我國房地產(chǎn)行業(yè)總體上的實(shí)際消費(fèi)需求，有多少是有住房購買能力的需求，有多少是缺乏住房購買能力的需求。

人們的困惑是，為什么受到國際金融危機(jī)影響后，國內(nèi)許多行業(yè)包括與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等建材產(chǎn)業(yè)的價(jià)格皆大幅度下跌，唯有房地產(chǎn)價(jià)格在僅維持了短暫的波動后就不斷上漲？難道這符合市場法則和價(jià)值規(guī)律？

其實(shí)這種情況的發(fā)生，大的方面不外乎兩個原因，或者是由于房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本大幅度上升，或者是由于人們的某種預(yù)期導(dǎo)致的投資投機(jī)使然。

董祚繼表示，從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，因此價(jià)格還是要上漲的，任何人沒有辦法進(jìn)行抑制。果真如此嗎？我國香港地區(qū)土地稀缺的程度比內(nèi)地更加嚴(yán)重，真可以說是寸土寸金，然而近些年的香港房地產(chǎn)價(jià)格雖有上漲，但始終未超過1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)前的水平，而內(nèi)地一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格與1997年時(shí)比較，上漲了1～4倍。有關(guān)資料表明，重要原因之一在于香港特區(qū)政府自1997年亞洲金融危機(jī)后，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面加大了保障性住房建設(shè)，分流了一部分商品房市場的資金需求，從而抑制了商品房價(jià)格的過快上漲。而內(nèi)地雖然也在進(jìn)行保障性住房建設(shè)，但發(fā)展速度緩慢，甚至未達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

不久前，全國人大常委會發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。保障性住房建設(shè)交出這樣的成績單，一些地方政府難辭其咎。

為什么保障性住房這樣關(guān)乎民生的大事，完成得如此之差呢？如果說2009年房地產(chǎn)市場不景氣，政府實(shí)在無力完成保障性建設(shè)任務(wù)，另當(dāng)別論，但事實(shí)不然。2009年年初上海市財(cái)政局在向上海市人大提交的預(yù)算報(bào)告中，設(shè)定的2009年上海市土地出讓金收入僅為393億元，而至三季度末，就已經(jīng)達(dá)到652億元。因?yàn)闃鞘谢嘏?，土地?shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，2007年每公頃地價(jià)為2560萬元，到了2009年躍升為4159萬 元。2009年9月30日和10月30日，上海規(guī)劃和國土資源管理局又密集推出超過60幅地。2009年三季度末，北京土地出讓收入571億元收入囊中。無論銷量還是價(jià)錢，都超過了歷史上最火的2007年。自從5月份北京廣渠門外10號地創(chuàng)出“地王”以來，全國重點(diǎn)城市的土地市場便吹響“集結(jié)號”，各地“地王”層出不窮，土地出讓市場一片繁榮。與此同時(shí)，70個大中城市房價(jià)環(huán)比連漲7個月。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說：“美國紐約州的房價(jià)，現(xiàn)在只有上海浦東區(qū)樓價(jià)的一半，而人均工資卻是上海的7倍。”

房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，恰恰反映了在保障性住房建設(shè)上，一些地方政府的不作為。在保障性住房建設(shè)進(jìn)展遲緩的同時(shí)，開發(fā)商囤地倒賣問題照舊。我國1994年就頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》明確指出：“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！?999年4月，國土資源部又頒布了《閑置土地處置辦法》，再次重申了類似規(guī)定。而一些地方政府對上述規(guī)定置若罔聞。

地方政府在保障性住房建設(shè)上動作遲緩，不是執(zhí)行力問題，而是執(zhí)政導(dǎo)向的大問題。地方政府對GDP很熱衷，指標(biāo)不僅能完成，而且都超額完成。地方政府對倒賣土地、獲取巨額土地收益很熱心，這個市場就一片火爆。而對國務(wù)院限制囤積土地政策執(zhí)行不力，對建設(shè)保障性住房重視不夠，不但數(shù)量少，而且建到荒郊野外，要學(xué)校沒學(xué)校，要醫(yī)院沒醫(yī)院，要市場沒市場，這叫“保障”嗎？

三、如何調(diào)控我國當(dāng)前的房價(jià)走勢？

幾乎是在國土資源部的官員講“房價(jià)還要漲”的同時(shí)，從媒體上聽到了另外一些聲音，國家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源說：現(xiàn)在我們國家是“兩個小青年買房，雙方父母掏錢，爺爺奶奶掏錢，是四個家庭支持一個小家庭買房子，這樣就扭曲了支付能力和價(jià)格。”

2009年11月14日，在南京舉行的“中國（南京）城市運(yùn)營及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰論壇”上，中國入世首席談判代表、現(xiàn)任博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖語驚四座。在有限的一個多小時(shí)里，這位前政府官員言語犀利，猛烈炮轟樓市外，他還說：“現(xiàn)在房價(jià)之所以高，主要是在土地供應(yīng)上，在建設(shè)一般老百姓的廉租房方面，政府做得不夠”，“政府不是窮得叮當(dāng)響，是有錢”，“應(yīng)該2/3房子由政府提供；1/3開發(fā)商去做，這部分房價(jià)越高越好，讓富人去買，稅收給政府”，“可以將高檔房放在郊區(qū)，富人不是有汽車嗎？讓他們開著奔馳寶馬去”，“我這話，讓房地產(chǎn)開發(fā)商不太高興，市長也不一定高興。但如果市長不拿出好的地給百姓，我覺得這個城市的管理者不夠資格”。

筆者認(rèn)為龍永圖先生的觀點(diǎn)是正確的，我國正處在社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級階段，住房市場必須要有政府的較大投入作為支撐，否則這個市場就會不穩(wěn)。至于政府投入多少為合適，都可做調(diào)查研究。筆者建議：

（一）逐步完善我國的住房市場體系。既要注重完善我國的商品房住房體系（安排好高、中、低檔不同層次的商品房建設(shè)），也要注重完善我國的保障性住房體系（安排好廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的建設(shè)），后者主要由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，至于應(yīng)占整個住房市場的多大比重為好，筆者認(rèn)為，應(yīng)以其能否抑制住我國當(dāng)前及今后的房價(jià)上漲為準(zhǔn)。

（二）政府有關(guān)部門要做管理好通貨膨脹預(yù)期的工作。多做抑制房價(jià)上漲的謀劃和措施，少做房價(jià)還要不斷上漲的言論和宣傳，避免或減少人們對通貨膨脹和房價(jià)上漲的預(yù)期。

（三）政府有關(guān)部門開展較全面系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。調(diào)查清楚我國目前的住房市場需求中，有多少是自住性的消費(fèi)需求，有多少是投資和投機(jī)需求。以便采取針對性的措施抑制住房市場的投資和投機(jī)需求，進(jìn)而抑制住房價(jià)格的上漲。

（四）限制二套房的首付比例。2009年以來流入住房領(lǐng)域的貸款，更多地支持了投機(jī)性的住房開發(fā)和投資，而不是真實(shí)性的住房開發(fā)和消費(fèi)。通過限制二套房的首付比例，可限制住房開發(fā)和購買的投機(jī)性。

（五）限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融杠桿的利用率。對目前限制房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金20%恢復(fù)到35%或更高，以制約囤積土地的過度擴(kuò)張所導(dǎo)致的土地和房價(jià)的過快上漲。

（六）嚴(yán)格貫徹和落實(shí)國家頒布的有關(guān)管理辦法。對近些年房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地進(jìn)行一次徹底清查，嚴(yán)格貫徹和落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》和《閑置土地處置辦法》。

（七）建立相關(guān)的考核機(jī)制和問責(zé)制。中央政府對地方政府的業(yè)績考核內(nèi)容包括保障性住房建設(shè)和房產(chǎn)價(jià)格走勢情況，與之相適應(yīng)要規(guī)定地方政府的相關(guān)職責(zé)，并實(shí)行問責(zé)制。因?yàn)檫@是關(guān)系到民生和我國整個國民經(jīng)濟(jì)和社會能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的大問題。