■文/謝國(guó)忠 ■http://blog.sina.com.cn/s/blog_657d37b10100luza.html

我正式通知大家：樓市已見頂

■文/謝國(guó)忠 ■http://blog.sina.com.cn/s/blog_657d37b10100luza.html

這位“空頭司令”的預(yù)言能否成真？立此存照，5年后再見分曉。

我曾經(jīng)說過，樓市泡沫即將破滅時(shí)，就會(huì)通知大家?，F(xiàn)在，樓市已經(jīng)見頂。在今年余下的時(shí)間內(nèi)，它將逐步下跌。到2012年，人民幣升值預(yù)期可能會(huì)逆轉(zhuǎn)，資本會(huì)流出，屆時(shí)樓市會(huì)加速下跌。

空頭謝國(guó)忠聲稱，樓市已經(jīng)見頂，在今年余下的時(shí)間，它將逐步下滑。

中國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，熊市將持續(xù)5年時(shí)間。大城市的平均房?jī)r(jià)很可能下降一半以上。土地價(jià)格將下降更多。在泡沫最大的浙江省，價(jià)格可能下降80%甚至更多。

為什么房?jī)r(jià)會(huì)下跌這么多？當(dāng)泡沫泄氣的時(shí)候，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。

在泡沫時(shí)期，準(zhǔn)確斷言市場(chǎng)頂部是一門藝術(shù)。人類跟風(fēng)投資的弱點(diǎn)是泡沫的助推劑，總到最后時(shí)刻才能醒悟。泡沫破裂通常由資本退潮觸發(fā)。有時(shí)，超量供應(yīng)會(huì)超過投機(jī)性需求，足以嚇跑投機(jī)者。多數(shù)泡沫是突然破裂的。但也有個(gè)別泡沫是逐漸泄氣的。

1997年，外國(guó)資金撤出推高利率，導(dǎo)致香港樓市泡沫破滅，頃刻間吸光了這個(gè)賭場(chǎng)的所有資金。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，是因?yàn)樯鲜泄镜拇蠊蓶|們手中的股票限售期剛過即大規(guī)模拋售，驚醒了投機(jī)者。而2007年美國(guó)樓市泡沫破滅，是因?yàn)榇钨J到期了，投機(jī)者發(fā)現(xiàn)還不上錢。

房地產(chǎn)泡沫的泄氣可以持續(xù)很多年。20世紀(jì)90年代日經(jīng)225股票平均指數(shù)崩盤后，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其后的20年中，以每年大約8%的速度下跌。臺(tái)灣受日本影響，房?jī)r(jià)也在緩慢下跌，直到中國(guó)瘋狂的投機(jī)者復(fù)蘇了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1998年，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也破滅了。3年內(nèi)，上海房?jī)r(jià)下跌了三分之二。廣東和海南的爛尾樓隨處可見。再近點(diǎn)說，上海的房?jī)r(jià)從2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商業(yè)區(qū)的樓盤甚至下跌了一半。

現(xiàn)在的泡沫始于2007年，由寬松的貨幣政策和人民幣升值預(yù)期催生，我原以為，它也會(huì)在瞬間破滅。但最近的事態(tài)發(fā)展改變了我的觀點(diǎn)。此次的泡沫可能不會(huì)瞬間破滅，而是會(huì)慢慢泄氣。之前，我以為政府可能會(huì)在四季度放松宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次瘋漲，泡沫會(huì)在2011年下半年或2012年突然破滅。

政府目前仍然未放寬二三套房的貸款限制。最有潛力的買房者受到了管制，這些買房者其實(shí)并沒有足夠現(xiàn)金，主要靠貸款買房，因此，房?jī)r(jià)不能更上一層樓了。

除了信貸政策，流動(dòng)性也在收緊。人民幣匯率升值仿佛一場(chǎng)“脫衣秀”。經(jīng)過多年等待，都沒看到“真材實(shí)料”，對(duì)沖基金終于受夠了，再也不想等下去了。盡管美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蓋特納又一次大聲疾呼人民幣被低估了，但市場(chǎng)對(duì)此已經(jīng)麻木。人民幣NDF市場(chǎng)并不指望人民幣在明年會(huì)大幅升值。這對(duì)流入中國(guó)的熱錢影響極大。存款業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品極像存款，但提供的利息卻比央行規(guī)定的利息高得多。

現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格正在慢慢下跌，并將于2012年加快步伐，屆時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將會(huì)受挫。在未來10年內(nèi)，出口、消費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)以7%～8%的速度增長(zhǎng)。與近年來相比，這個(gè)增速相對(duì)較慢，但它更有利于提升工資、家庭生活水平以及企業(yè)利潤(rùn)。中國(guó)人不能用房屋凈值貸款來消費(fèi)。2000多萬套空置房的戶主們將會(huì)越來越窮或是破產(chǎn)。豪車的銷售量可能也會(huì)減少。但是，中產(chǎn)階級(jí)將更具有購(gòu)買力，因?yàn)樗麄儚耐稒C(jī)者那里買房的成本會(huì)降低。

為了防止房地產(chǎn)泡沫泄氣而影響到其他投資領(lǐng)域，政府必須迅速向銀行注資。政府有足夠的財(cái)力和智力這么做。在過去10年，中國(guó)擁有強(qiáng)大的樓市和疲軟的消費(fèi)。而未來10年，情況可能剛好相反。

樓市的投機(jī)者就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現(xiàn)在火小、水溫低，聰明人還有時(shí)間逃出生天。（作者為玫瑰石顧問公司董事，經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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