文/本刊特派重慶記者

公租房探索

文/本刊特派重慶記者

2010年10月14日-17日重慶秋季房產(chǎn)會(huì)公租房政策咨詢現(xiàn)場(chǎng)

重慶在全國(guó)率先開展公共租賃住房保障制度改革，為普通百姓大規(guī)模建設(shè)公租房，實(shí)際上可以視為住房體制進(jìn)入新一輪深化改革的關(guān)鍵步驟，也是對(duì)我國(guó)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中，如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)的一次積極探索。

在許多大城市，有這么一個(gè)群體，收入低、住房差，既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也買不起商品房；或剛步出校門，買房一下掏不出那么多錢；或到城里打工，收入離買商品房還差老遠(yuǎn)……

很難想象，這些人能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)安居樂業(yè)。但是重慶首創(chuàng)的公租房保障制，讓他們看到了希望。

公租房新政如何誕生

近幾年，在全國(guó)許多大城市商品房“蒸蒸日上”的“錢景”下，重慶市政府卻大規(guī)模建起了公租房。如此惠民新政是如何醞釀產(chǎn)生的呢？

2009年12月20日，在重慶市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來強(qiáng)調(diào)：解決住房保障，是一個(gè)重大的民生工程。要讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住。

2010年1月5日，元旦假期后上班的第二天。市長(zhǎng)黃奇帆召集市級(jí)有關(guān)部門，貫徹落實(shí)市委的決定，專題研究住房保障制度建設(shè)問題。

1月11日，市委89次常委會(huì)議。聽取市政府關(guān)于公共租賃房建設(shè)初步方案的匯報(bào)。薄熙來書記強(qiáng)調(diào)：住房是當(dāng)前百姓最關(guān)注的問題，它不僅是現(xiàn)實(shí)問題，也事關(guān)社會(huì)公平。

1月14日，黃奇帆市長(zhǎng)主持召開市政府60次常務(wù)會(huì)議，聽取公共租賃住房建設(shè)方案的匯報(bào)，研究相關(guān)政策、措施。

2月9日，薄熙來書記召開專題會(huì)議，研究細(xì)化主城區(qū)公共租賃房建設(shè)方案，并明確指出，幫窮人造房是政府的責(zé)任。

2月19日，春節(jié)長(zhǎng)假后上班第一天。市政府62次常務(wù)會(huì)議，研究細(xì)化公租房規(guī)劃布點(diǎn)及造型、戶型設(shè)計(jì)，決定3月份在北部新區(qū)奧特萊斯和鴛鴦兩個(gè)片區(qū)率先開工。

我們看到，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，重慶市委、市政府多次研究住房保障問題。經(jīng)過充分論證，2010年初春作出了一項(xiàng)重大決策——在全國(guó)率先開展公共租賃住房建設(shè)，建立一套有重慶特色的住房保障體系，吹響了住房保障制度改革的進(jìn)軍號(hào)！重慶市民“住有所居”的美好愿景由此開啟！

三年建設(shè)3000萬平方米

2010年10月14日-17日，以“山水都市 宜居重慶”為主題的2010年重慶秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，重慶市政府特別介紹了即將推出的公租房的建設(shè)時(shí)序、交付使用時(shí)間、申請(qǐng)辦法等情況，吸引了無數(shù)前來咨詢的市民。

在此之前的9月28日，重慶主城區(qū)第七個(gè)公租房項(xiàng)目“城南家園”開工。市長(zhǎng)黃奇帆在開工典禮上表示，政府計(jì)劃三年內(nèi)在主城21個(gè)大型居民聚居區(qū)，陸續(xù)開建總共3000萬平方米的公租房。今年重慶公租房項(xiàng)目已開工面積超過1200萬平方米，超額完成了市委、市政府下達(dá)的每年開工1000萬平方米的目標(biāo)任務(wù)。

為什么會(huì)定下3000萬平方米的目標(biāo)？黃奇帆說，一方面是主城原住居民中，有100多萬人人均居住面積在13平方米以下，這些人買不起商品房；還有200萬的農(nóng)民工要進(jìn)城，一半以上也買不起商品房。這兩方面的人加起來，就需要提供3000萬平方米的公租房。

讓新就業(yè)大中專畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員、引進(jìn)的專業(yè)人才和外地來渝工作人員都能夠安居樂業(yè)。

建立“雙軌制”住房體系

重慶大手筆建設(shè)公租房，最根本的理由就是：建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。

近些年，全國(guó)一些城市房?jī)r(jià)過高，而保障性住房這條“腿”又有點(diǎn)短。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，難以大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區(qū)”。

重慶將公租房定義為：在住房市場(chǎng)化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。

根據(jù)調(diào)查與規(guī)劃，以公租房為主體，未來重慶城市中30%-40%的中低收入群體將由保障房保障，涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

據(jù)重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)孫力給記者介紹，“在公租房建設(shè)上，我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境宜居?！?/p>

戶型面積一般在30-80平方米，有兩點(diǎn)吸引市民：入住低門檻。凡年滿18周歲，有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源，具有租金支付能力，本市無住房或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)，都可以申請(qǐng)公共租賃住房，不受戶籍限制。這就打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，讓新就業(yè)大中專畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員、引進(jìn)的專業(yè)人才和外地來渝工作人員都能夠安居樂業(yè)。租金較低且穩(wěn)定。公租房租金相當(dāng)于同類商品房出租價(jià)格的60%，只求收支平衡，保持相對(duì)穩(wěn)定。

土地、資金從哪里來

大規(guī)模建設(shè)公租房，土地、資金兩大焦點(diǎn)問題如何解決？

土地問題。2002年，重慶就建立了土地整治儲(chǔ)備中心，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上成立了“重慶地產(chǎn)集團(tuán)”，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。這次開建公租房，其中主城就從儲(chǔ)備地中拿出3萬畝作為劃撥地投入。

資金問題。建設(shè)3000萬平方米公租房，約需成本1500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可直接減少一半資金投入，實(shí)際投資在700多億元。

對(duì)這700多億資金，大概200億元由政府投入，主要有三個(gè)來源，一是土地全部劃撥，土地成本作為國(guó)有資產(chǎn)注入；二是把每年土地出讓收益的5%用于公租房建設(shè)，每年有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ?xiàng)資金和市里每年安排的財(cái)政預(yù)算資金。另外500多億則通過社會(huì)融資渠道籌集。由于公租房具有源源不斷的租金收入，因此對(duì)于銀行、保險(xiǎn)以及社?；鸬葋碚f，具有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力。

公租房永遠(yuǎn)姓“公”

為防止“賴租”，重慶設(shè)計(jì)了嚴(yán)格的退出機(jī)制：對(duì)承租人實(shí)行年度收入申報(bào)核實(shí)制度，租賃期一般為5年，期滿退出。由于收入提高和自購(gòu)房等原因不再符合條件的，政府收回保障性租賃房，再租給其他符合條件的對(duì)象。承租人不得轉(zhuǎn)租、出租或改變房屋使用性質(zhì)，一旦違規(guī)，將取消租賃資格?？罩?個(gè)月以上不住，或通過其他方式獲得住房的，也必須退出。拒不退出的將記入個(gè)人信用檔案，并依法強(qiáng)制退出。

公租房租客住滿5年后，可以按“成本價(jià)＋銀行利息”購(gòu)買自住。一次性付款購(gòu)買的，不再支付租金；分期付款的，未付款面積按照規(guī)定繳納租金；不得上市交易，購(gòu)買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。

今年年底，重慶市第一批市民將住進(jìn)公租房。