戴優(yōu)強

徐州市房改,各單位向自己的職工優(yōu)惠出售公有住房。有的學(xué)校將校內(nèi)公房賣了,購房者中本單位的居多,個別住戶調(diào)離時房子沒退,后來買下;有的職工只租未買。

買房人取得了房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。擁有兩證的住房進入市場,十幾年間,交易發(fā)展為向社會開放,有的住房被買賣數(shù)次。學(xué)校發(fā)現(xiàn),在教學(xué)和其他管理中,學(xué)校與住戶相互影響。校園里的住戶學(xué)校不便于管理,同時住房占地影響學(xué)校規(guī)劃和建設(shè)。

有的學(xué)校想通過拆遷把地收回,委托中介公司評估補償費等。有的校領(lǐng)導(dǎo)到住戶家中做工作,動員搬遷。但是,盡管學(xué)校鼓勵住戶搬走,許諾并兌現(xiàn)了獎勵,進展卻不快。有的堅持不走、甚至拒絕與學(xué)校接觸,校方著急。這些棘手的住房處理,遠(yuǎn)不像當(dāng)初賣房時那么利索。雙方互不讓步、僵持著,說明在原來交易條件下協(xié)商的余地越來越小。學(xué)校與住戶“較勁”,主要原因是以前房價平穩(wěn),2008年住房市場低迷,而2009年下半年房價瘋漲,至今仍居高不下。房主對拆遷的補償期望被抬高,學(xué)校面臨較大資金壓力。

校方解決問題很有誠意、工作也實在,為什么進展慢?通過分析研討拆遷事務(wù)涉及的法律關(guān)系和抉擇選項,希望能為學(xué)校提供借鑒。

一、房屋的法律地位

未出售的住房所有權(quán)在學(xué)校,住戶只是租用。已出售的住房無論被賣過幾次,只要住戶擁有該房兩證,該住房就完全獨立于學(xué)校。住戶用水用電用氣等均依協(xié)議而行。

二、住戶與學(xué)校的關(guān)系

已購住房的學(xué)校職工和仍然租用學(xué)校公房的職工在工作上要接受學(xué)校的安排與領(lǐng)導(dǎo),他們與學(xué)校存在勞動關(guān)系,這樣的住戶對單位在工資福利等方面有人身依附性。由于租房戶僅僅是租賃,那么學(xué)?？梢耘c承租戶協(xié)商解除租賃、也可以勸承租戶自愿退租、還可以提前終止租賃合同而給予承租方適當(dāng)補償。如果能更多地考慮職工的現(xiàn)實困難、提供新的安置房更好,以體現(xiàn)對職工的關(guān)心。

對于已有兩證的住戶,無論是否本校職工,他取得了該房的完整產(chǎn)權(quán),作為房主,他與學(xué)校是兩個相互獨立的民事主體。從地域上講,他的住房與學(xué)校形成民法上的相鄰關(guān)系,各自享有相鄰法律關(guān)系的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。學(xué)校將住房拆掉,收回這塊土地,必然觸及雙方利益,這種利益是獨立的、尖銳對立的。學(xué)校發(fā)展對職工而言是好事,是大局。如果住戶是在職職工,從道義上講,應(yīng)理解支持學(xué)校的發(fā)展。

失去經(jīng)營多年、承載著幸福和希望的住房是郁悶甚至痛苦的。私房使發(fā)展受阻,學(xué)校感到苦惱。但是,情感因素在這里已經(jīng)讓位于經(jīng)濟利益。雙方各有難處,應(yīng)相互理解,加強溝通,減少摩擦和對抗,在維護自身利益實現(xiàn)各自目標(biāo)的博弈中努力尋求共識和利害平衡點。

三、學(xué)校的地位和策略選擇

公辦學(xué)校的土地,在城市屬于國家所有,在農(nóng)村歸集體所有。政府代表國家將土地?zé)o償劃撥給學(xué)校。校內(nèi)公有住房沒有出售以前,土地使用權(quán)歸學(xué)校;賣房時意味著學(xué)校自愿、主動將這一塊國有土地的使用權(quán)退還給國家。政府接收了這一小塊土地,購房者又花錢買到了這塊地的使用權(quán),那么,這塊地與學(xué)校就沒有關(guān)系了。

學(xué)校想要收回這塊地,必須與樓房的每一住戶進行交涉,對不同的住戶宜選用差別化策略。

1.對于出租屋:終止租賃、收回住房、拆除、騰地。

2.對有兩證的:買下房屋連同土地使用權(quán)。學(xué)校與房主訂立房屋買賣協(xié)議,到政府的房地產(chǎn)交易中心辦理過戶,取得該房的兩證,然后把房子拆除,就使這塊地空了下來,可以進行校園統(tǒng)一規(guī)劃。就是說,學(xué)校想要住戶離開,應(yīng)把住戶的棲身之房和地都買下,而且要自愿、互利、平等交易,買到以后,可以依法自由處置如拆除。要房主離開、騰出土地,通常先買后拆,如果先毀后賠,可能引發(fā)激烈對抗。

學(xué)校與房主是平等的市場交易主體,雙方可以討價還價。前面的人成交對于后面是否成交、如何成交沒有約束力。學(xué)校能以相同交易條件和不同的房主達(dá)成交易固然好。如果各住戶要價不同,學(xué)校可以以不同的條件和賣方成交,無需顧及已經(jīng)成交者,因為達(dá)成交易的市場環(huán)境變了。市場經(jīng)濟條件下這樣的事例比比皆是,固守不變的條件,就限制了交易,影響目標(biāo)成就。

房主希望以市場價賣出,學(xué)校以市場價為參照付錢,合法合情合理。雖然高于預(yù)期,但此一時彼一時,只要現(xiàn)在的決策與工作過程沒有失誤就要坦然接受,除非修改學(xué)校發(fā)展目標(biāo),即放棄收回這塊地的使用權(quán)。

學(xué)校與房主簽訂了“拆遷”協(xié)議,雙方就要依約辦事,如果不履行,違約方需承擔(dān)違約責(zé)任。這里的拆遷實質(zhì)是:房主與學(xué)校就房屋買賣(權(quán)利轉(zhuǎn)讓)達(dá)成一致。學(xué)校給原房主這么些錢,在取得兩證后,可以依法處置該房屋、合理使用其土地。拆遷,前提是先買下房子,再把它拆了;原房主賣掉住房得到錢款以后走了,搬遷到其他地方去住。這類似于房地產(chǎn)開發(fā)商搞拆遷,花費拆遷補償費,取得房子和土地的使用權(quán),然后拆舊房,規(guī)劃、建新住房。房主愿意出讓,就為學(xué)校實現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了可能。如果房主認(rèn)為補償少不愿賣,甚至堅持多給錢也不搬,那么校方只能申請政府出面,以公共利益為由拆遷解決。

此種情形,學(xué)校的法律地位先是房屋交易一方,獲兩證后,作為所有權(quán)人,獨立自由處置買來的房子——拆除;作為國有土地使用權(quán)所有者,依法使用該土地。

3.政府征收,重新劃撥。政府基于公共利益需要,在對權(quán)利人適當(dāng)補償后收回該住房占用的土地,消滅其個人使用權(quán)。之后,學(xué)校根據(jù)建設(shè)與發(fā)展需要,申請將這塊土地再劃撥歸學(xué)校。如果原住戶既不提起行政訴訟也不執(zhí)行生效的行政決定硬是不搬,政府可以請求法院強制拆除(委托拆遷公司拆房)。此法程序復(fù)雜,周期長。作為受益方,學(xué)校需負(fù)擔(dān)征收補償與拆遷費用。這時,學(xué)校與原房主沒有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。政府和被征收者是管理者與相對人的行政法律關(guān)系。徐州有的學(xué)校為了重新獲得校內(nèi)私房下面土地的使用權(quán),實現(xiàn)整體規(guī)劃與發(fā)展,希望幾十家住戶離開,從最早調(diào)研,提出補償方案并實施,到最后“釘子戶”被強制拆除歷時一年。請出政府征收拆遷,比自行拆除復(fù)雜、耗時多,總費用高。顯然,這不是雙贏。

4.依法訴訟。比如,停電停水停氣,住戶無法正常生活向法院告狀,學(xué)校提要求:希望買下他們的住房,住戶搬走。法院從中調(diào)解或做判決,打破了僵局。校方也可以告住戶在相鄰關(guān)系中侵犯自己的相鄰權(quán),使住戶選擇搬走。在沒有協(xié)商一致的情況下,強制拆房,住戶告狀,學(xué)校賠償,也能推動問題解決。

由此可見,學(xué)校為了讓住戶搬離、收回住房所占地塊,重新規(guī)劃校園,需要花費較高經(jīng)濟與時間成本。所選策略,最好是雙方協(xié)商,適當(dāng)?shù)囊越疱X換時間。這樣,程序簡單,氣氛和諧。而互不讓步、久拖不決,雙方皆身心俱疲,不是上策。其中住戶自行搬走應(yīng)是首選,實現(xiàn)條件是談判。談判就是雙方不斷讓步,尋求平衡點。如果認(rèn)為住戶確實沒有更多的讓步可能或余地,單位讓一點也許就換來局面的轉(zhuǎn)機。要綜合考慮經(jīng)濟、時間、人力、物力、外部形象等實現(xiàn)目標(biāo)的成本,不唯錢不唯情,權(quán)衡得失、平衡損益,選擇合適的應(yīng)對措施。

如果私房在城市中的民辦學(xué)校校園內(nèi),學(xué)校想要重新獲得房屋下的這塊國有土地,辦法和上面的一樣。如果私房在農(nóng)村學(xué)校校園,學(xué)校想要回房屋下的這塊集體土地,必須由村委會出面解決。當(dāng)然,在農(nóng)村校園里的私房屬于“小產(chǎn)權(quán)房”,搬遷騰地要容易得多。

(作者單位:徐州生物工程高等職業(yè)學(xué)校)