□文/劉貴文 魏昌

重慶房地產(chǎn)空間分布均衡性研究

□文/劉貴文 魏昌

本文簡要介紹重慶房地產(chǎn)業(yè)近期發(fā)展概況，從重慶房地產(chǎn)投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房價(jià)格、房地產(chǎn)資源占有量等方面詳細(xì)說明重慶房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，重點(diǎn)分析重慶房地產(chǎn)空間分布不均衡的原因，并提出相應(yīng)的調(diào)整對策。

重慶房地產(chǎn)；空間分布；均衡性

一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展總體狀況

直轄以來，重慶房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年的622個(gè)增加到2008年的2，280個(gè)；房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員從1997年的2.49萬人增加為2008年的8.61萬人。2008年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額991億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到24.50%，近十年平均增長率為27.54%；2008年全市商品房銷售面積2，872.19萬平方米，近十年平均增長率為25.86%；2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)191.21億元，近十年平均增長率為16.26%。

重慶房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也呈現(xiàn)出一些問題，如供求結(jié)構(gòu)不均衡、房價(jià)有所波動(dòng)且相對居民收入過高、房地產(chǎn)金融市場存在不足、房地產(chǎn)市場秩序略顯不規(guī)范、房地產(chǎn)行業(yè)管理分散等。

二、重慶房地產(chǎn)業(yè)各區(qū)域發(fā)展分析

2006年12月，重慶市提出“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略：距離主城區(qū)大約1小時(shí)通勤距離半徑范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)椤耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，占全市總面積的34.8%，占全市總?cè)丝诘?9.4%；以萬州為中心的渝東北地區(qū)、以黔江為中心的渝東南地區(qū)為“兩翼”。

（一）重慶房地產(chǎn)投資區(qū)域分布。重慶房地產(chǎn)投資主要集中在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域，2006～2008年累計(jì)達(dá)23，117，056萬元，占到全市總量的94%，“渝東北”和“渝東南”分別只占5%和1%左右。重慶市區(qū)域發(fā)展正由中心逐漸輻射到周邊，城鎮(zhèn)化的腳步正在加速。從表1可以看出，雖然在縱向上2006～2008年三年來“渝東北”和“渝東南”房地產(chǎn)投資的同比增速大于“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，但所占比例依然較小，絕對增加額更是無法和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”相比。（表1）

（二）重慶商品房竣工面積區(qū)域分布。重慶商品房竣工總面積穩(wěn)步增長，2008年達(dá)2，367.94萬平方米，其中“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”占83.26%，比以往有大幅度下降。近年來，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”所占比例呈下降趨勢，但仍占據(jù)主導(dǎo)地位；相對所占投資總額比例，“渝東北翼”所占比例較大，并且呈逐年上升的趨勢；“渝東南翼”所占比例波動(dòng)較大，不利于本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（表2）

（三）重慶商品房銷售面積區(qū)域分布。2007年是重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰時(shí)期，商品房銷售面積達(dá)3552.92萬平方米，其中“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”突破了3，000萬平方米，占全市比例更是高達(dá)87.31%；“渝東北翼”及“渝東南翼”總量都在不斷上升，但所占比例依然較低。（表3）

（四）重慶各區(qū)域商品房價(jià)格情況。2008年重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”商品房均價(jià)為3，046.19元/平方米，遠(yuǎn)高于“渝東北翼”1，596.97元/平方米及“渝東南翼”1，784.55元/平方米，“一圈”的均價(jià)約為“兩翼”的兩倍，見圖1，表現(xiàn)出明顯的非均衡性。（圖1）

三、重慶各區(qū)域人均房地產(chǎn)資源占有量對比分析

從圖2可以看出，重慶房地產(chǎn)市場的三個(gè)區(qū)域在2006～2008年人均投資額、人均竣工面積及人均銷售面積都存在著較大的差距。在人均投資額方面，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的4.73倍及4.74倍，表現(xiàn)出極其顯著的非均衡性；在人均竣工面積方面，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.86倍及2.28倍，相對投資方面略有好轉(zhuǎn)，但非均衡情況仍相當(dāng)嚴(yán)重；在人均銷售面積方面，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.69倍及2.54倍，即在需求端“渝東北翼”及“渝東南翼”與“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”仍然存在較大差距。（圖2）

表1 重慶市各區(qū)域房地產(chǎn)投資分布

表2 重慶市各區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積分布

表3 重慶市各區(qū)域商品房銷售面積分布

（一）空間分布非均衡性原因分析。重慶房地產(chǎn)市場在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“渝東南翼”及“渝東南翼”三個(gè)區(qū)域表現(xiàn)出的嚴(yán)重非均衡性，主要是因?yàn)槿齻€(gè)區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平相差甚遠(yuǎn)，在人均收入等方面存在一定差距。2008年重慶GDP總量為5，096.7億元，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼的GDP分別為3，959.3億元、857億元和280.4億元，在全市所占的比重為77.7%、16.8%和5.5%。而同期三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的人口分別占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。財(cái)政收入是地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的反映。2008年三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的地方財(cái)政收入分別為382.3億元、48.3億元和23.5億元，在全市所占比重分別為84.2%、10.6%和5.2%。由三地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入的對比可知，“一圈”經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，渝東北翼次之，渝東南翼較弱。

圖1 重慶市各區(qū)域商品房均價(jià)對比

圖2 2006～2008年重慶各區(qū)域房地產(chǎn)資源人均占有量對比

居民的收入和消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是同步的，由于取得資料的局限和時(shí)間關(guān)系，本文以城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資代替城市居民可支配收入。2008年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資分別為28，181元、22，323元和23，536元，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼26.2%和19.7%。同期一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼農(nóng)民人均純收入分別是5，183元、3，639元和3，242元，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼42.4%和59.9%。2008年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別是1，639.9億元、311.8億元和112.4億元，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼5.2倍和14.6倍。同期一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、渝東北翼、渝東南翼城鄉(xiāng)居民儲蓄余額分別是3，010.2億元、792.5億元和1，817.9億元，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分別高出渝東北翼、渝東南翼270%和65.6%。無論是消費(fèi)還是積累，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈均高于兩翼。

重慶市是大城市、大農(nóng)村二元結(jié)構(gòu)特征非常突出的直轄市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距的存在是不可避免的，也是造成房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的重要原因，我們要正視差距的存在，但不可讓差距拉得過大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場差距不理性地?cái)U(kuò)大會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定，特別是渝東南地區(qū)是少數(shù)民族集聚區(qū)，需要采取一些措施對“兩翼”房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整扶植。

（二）調(diào)整對策

1、實(shí)施“強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者變強(qiáng)”的差異化發(fā)展模式。針對二元結(jié)構(gòu)非常突出的重慶，要想三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場共同全面發(fā)展，各方面的條件還不成熟。因此，我們認(rèn)為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的加快發(fā)展，“渝東北翼”、“渝東南翼”發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，后來居上，實(shí)施“強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者變強(qiáng)”的差異化發(fā)展模式是重慶縮小房地產(chǎn)地區(qū)差異的較好選擇。

2、加強(qiáng)“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施是吸引投資的主要因素，在上文的分析中可以看到“一圈”和“兩翼”在房地產(chǎn)投資方面存在著巨大差距，因此加強(qiáng)“兩翼”基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引更多房地產(chǎn)投資、縮短差距的重要手段。

3、加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和扶植力度。對“渝東北翼”及“渝東南翼”，尤其是少數(shù)民族集聚區(qū)域，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等措施，促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；出臺一些扶植性的區(qū)域傾斜政策促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如在稅收上相對于“一圈”給予部分減免。

4、在“兩翼”加強(qiáng)政府服務(wù)性建設(shè)。相對“一圈”中政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)理念，“兩翼”存在著明顯的滯后性。不僅要突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的引導(dǎo)作用，更要發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場中的服務(wù)性。同時(shí)，這也是吸引投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要方面?！皟梢怼钡貐^(qū)應(yīng)及時(shí)更新理念，突出政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的服務(wù)作用。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

[1]熊怡.理性成長的市場.今日重慶，2008.10.

[2]周婷，夏春蕾.重慶房地產(chǎn)市場存在的問題及發(fā)展對策.技術(shù)與市場，2010.4.

[3]李東，鄒環(huán)玲.重慶房地產(chǎn)投資對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響及對策.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008.2 2.

F293.3

A