□文/董寧

提升農(nóng)村房產(chǎn)價值推動城市化發(fā)展

□文/董寧

本文分析目前我國城市化進程中存在的農(nóng)民進城難、進城后生存難問題。通過農(nóng)村和城市居民家庭財產(chǎn)對比分析發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民貧困的原因在于物化資產(chǎn)價值過低，而提升農(nóng)村宅基地價值和房屋價值是解決目前農(nóng)民貧窮的關(guān)鍵，并給出具體的建議。

城市化；農(nóng)民；家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)

一、我國處于快速的城市化進程中

“十一五”規(guī)劃建議指出，我國要走中國特色的城市化道路，這是從根本上解決農(nóng)村問題，全面提高城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量的關(guān)鍵所在。從1978年至今，我國的城市化水平逐年提高，城市人口比重由1978年的17.9%提高到了2007年的44.9%，提高了27個百分點，城鎮(zhèn)人口由1978年的17，245萬人增加到了2007年的59，379萬人。2008年我國城鎮(zhèn)人口達60，667萬人，比2007年增加1，288萬人，鄉(xiāng)村人口為72，135萬人，比2007年減少615萬人。按照規(guī)劃，到本世紀中葉，我國總?cè)丝趯⒖刂圃?6億左右。設(shè)定本世紀中葉的城市化率目標為75%，則我國農(nóng)村人口數(shù)在2050年必須減少為4億；假定2008～2050年間全國增加的2.8億人口在城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間的分配是按照2008年的城鎮(zhèn)/農(nóng)村人口比例來進行的，則在2050年我國的農(nóng)村人口數(shù)將增加至8.73億。因而，2008～2050年期間我國必須轉(zhuǎn)移出大概4.73億的農(nóng)村人口，平均每年轉(zhuǎn)移1，126萬農(nóng)村人口?？梢?，我國的城市化本質(zhì)上是人的城市化，加速農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵。但是，在大量農(nóng)村人口以農(nóng)民工身份向城市轉(zhuǎn)移時卻面臨著各種各樣的問題，農(nóng)民進城難、進城后的生存難是其突出表現(xiàn)。

二、城市化進程中的問題

（一）農(nóng)民進城難

第一，進城成本高。農(nóng)民工進城要辦理各種各樣的證件，每年每個農(nóng)民工都要為此花費500元左右。以北京為例，農(nóng)民工進京打工需要辦理的證件多達六七種。首先，前往北京的農(nóng)民工要在戶口所在的省市區(qū)辦理《流動人口證》，同時繳納管理費50～80元/年；到了北京，按《北京外地來京人員戶籍管理規(guī)定》要申領(lǐng)《暫住證》，需繳納管理服務(wù)費180元/年，證件工本費8元/本；根據(jù)《北京市外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理條例》，還須由雇用單位代為辦理《就業(yè)證》，繳納管理服務(wù)費180元/年，證件工本費5元/證；還需在工作所在地衛(wèi)生部門辦理《健康證》，費用為40～50元/年；若為育齡婦女，則還需辦理《婚育證》，辦證費為每證5元；如果所從事的工作是要求具有一定技術(shù)資格的工種，還須經(jīng)培訓(xùn)取得《職業(yè)資格證書》，辦證費為每證4元。以上證件如果辦齊，來京打工者每年至少需要支出450元。

第二，求職者排斥。多數(shù)城市明文禁止一些崗位、時段不準雇傭農(nóng)民工。如廣東省為保護本地就業(yè)者，對外來務(wù)工人員實行了長達十年的“六不準”政策，即在春節(jié)后一個月內(nèi)，省內(nèi)的所有用人單位（包括企業(yè)、事業(yè)單位、黨政機關(guān)、社會團體和個體工商戶）一律不準招收外省民工；回鄉(xiāng)過節(jié)的民工返崗時，一律不準帶新民工入粵就業(yè)；職業(yè)介紹和人才交流機構(gòu)一律不準開展介紹外省民工的介紹活動；不準舉辦勞務(wù)和人才交流集市；外省駐粵勞務(wù)辦事機構(gòu)一律不準向廣東組織勞務(wù)輸出；任何組織和個人，特別是新聞單位一律不準刊登和發(fā)布招（聘）用外省勞動力的廣告或信息。

第三，缺少健全的領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。目前，國家對1億多的青壯年勞務(wù)大軍還沒有設(shè)立一個全國性的領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)機構(gòu)。有的城市雖然設(shè)立了“外來流動人口管理辦公室”，但主要職能是如何管理他們，而對他們的權(quán)益保護、服務(wù)工作卻很少過問。

第四，就業(yè)信息少。多數(shù)地方農(nóng)民外出打工，除靠親戚、朋友、同學(xué)、老鄉(xiāng)這條渠道外，根本找不到任何就業(yè)信息。而勞動部門由于勞務(wù)輸出服務(wù)網(wǎng)絡(luò)很不健全，與外界勞務(wù)市場聯(lián)系極少，得不到用工信息，即使獲得一點，也難以進鄉(xiāng)、入村、到戶，導(dǎo)致1/4以上的農(nóng)民只好盲目外出，到城里現(xiàn)找。

第五，技能培訓(xùn)跟不上。根據(jù)國家統(tǒng)計局重慶調(diào)查總隊調(diào)查顯示，被調(diào)查的農(nóng)民工中，只有24.7%的農(nóng)民工在外出務(wù)工之前接受過技能培訓(xùn)，但大多也是臨時性的、短期的崗前培訓(xùn)。其中，接受培訓(xùn)的時間在3個月之內(nèi)的接近70%。因為缺乏培訓(xùn)，絕大多數(shù)農(nóng)民進城以后，只能干一些臟、險、苦、累、重的活。

第六，戶籍管理制度。目前，農(nóng)民把戶口遷到小城鎮(zhèn)相對容易些，但是在大城市對農(nóng)民的戶口遷移都有很大的限制，一般都規(guī)定農(nóng)民必須要購買住房才能遷移戶口，給農(nóng)民進城設(shè)置了很高的門檻。

（二）農(nóng)民進城后的生活問題。根據(jù)2006年8月國家統(tǒng)計局在全國范圍內(nèi)對城市農(nóng)民工生活質(zhì)量的調(diào)查情況，當(dāng)前農(nóng)民工工作和生活條件普遍較差。這表現(xiàn)在進城農(nóng)民的居住條件差、醫(yī)療衛(wèi)生條件差、收入水平低、社會地位低、缺少權(quán)益保障、子女教育問題突出等。

1、進城農(nóng)民的居住條件很差。目前，進城農(nóng)民在城里一般沒有自己的住房，大部分是居住在集體宿舍，多數(shù)是一家人或幾人合租一套房，生活設(shè)施設(shè)備簡陋，有的連自來水、天然氣、衛(wèi)生間都沒有，還有的農(nóng)民工甚至長期住樓梯間、危房、工棚等。（表1）

2、進城農(nóng)民缺少權(quán)益保障，社會地位低。進城農(nóng)民工是城市中的“邊緣”一族，享受不到城市居民的各種福利待遇和社會保障，城市里的許多公共產(chǎn)品他們享用不到，形成了明顯的身份差異。

表1 國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工居住情況的調(diào)查

3、進城農(nóng)民收入水平低，被克扣、拖欠報酬的問題依然存在。根據(jù)國家統(tǒng)計局的調(diào)查情況，進城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民平均月收入為966元，一半以上的農(nóng)民工月收入在800元以下，其中月收入在500元以下的占19.67%，月收入在500～800元的占被調(diào)查人數(shù)的33.66%，只有10%的農(nóng)民工月收入超過了1，500元。雖然國家已經(jīng)對克扣、拖欠農(nóng)民工工資的現(xiàn)象做出了嚴厲整治，但克扣、拖欠農(nóng)民工工資的情況依然存在。調(diào)查顯示，經(jīng)常被克扣、拖欠報酬的農(nóng)民工達到了被調(diào)查人數(shù)的20%。

除了以上幾點，還有農(nóng)民工子女的教育問題、農(nóng)民工工作環(huán)境差、農(nóng)民工所引起的社會治安問題等。

城市化進程中出現(xiàn)的這些問題，嚴重影響我國的城市化速度和效率，制約我國經(jīng)濟社會的發(fā)展。出現(xiàn)這樣的問題，有很多方面的原因，其中我國農(nóng)民的貧窮是一個很重要的因素。因為他們在進城前缺少進行技能培訓(xùn)的資本，進城后又沒有由農(nóng)民向市民進行身份轉(zhuǎn)換的資本，所以農(nóng)民的貧困制約了我國城市化發(fā)展。

三、城鄉(xiāng)居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

家庭財產(chǎn)是社會財富的重要組成部分，是評價人民生活水平的指標，分析家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)可以明確家庭收入來源，進而分析農(nóng)民貧困的原因所在。根據(jù)國家統(tǒng)計局對家庭財產(chǎn)的分類，家庭財產(chǎn)的內(nèi)涵由家庭金融資產(chǎn)、房產(chǎn)、主要耐用消費品現(xiàn)值和家庭經(jīng)營資產(chǎn)四部分組成。統(tǒng)計資料顯示，在城市家庭財產(chǎn)構(gòu)成中，家庭金融資產(chǎn)為7.98萬元，占家庭財產(chǎn)的34.9%；房產(chǎn)為10.94萬元，占家庭財產(chǎn)的47.9%；家庭主要耐用消費品現(xiàn)值為1.15萬元，占家庭財產(chǎn)的5%；家庭經(jīng)營資產(chǎn)為2.77萬元，占家庭財產(chǎn)的12.2%。（對農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)，本文采用類似對比方法得到農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)，家庭金融資產(chǎn)、房產(chǎn)、家庭主要耐用消費品、家庭經(jīng)營資產(chǎn)所占的比例分別為：25.1%、32.2%、28.4%、14.4%。）（圖1、圖2）

我們可以看到，在城市居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)所占的比例接近一半，已經(jīng)是家庭財產(chǎn)的最主要構(gòu)成部分，而在農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)僅占1/4，為城市居民的一半，農(nóng)村居民房產(chǎn)在農(nóng)村家庭財產(chǎn)中所占的比例過低。而農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)面積是遠遠大于城市居民家庭房產(chǎn)面積的，農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中所占比例過低的根本原因在于農(nóng)村房產(chǎn)價值過低，這也就是農(nóng)民貧困的根本原因所在。

目前，我國城市居民人均住宅面積大約為28m2，家庭平均人口規(guī)模為2.9人，由此我們可得到城市居民家庭的房產(chǎn)面積約為81m2；農(nóng)村人均住房面積31.6m2，家庭平均人口規(guī)模為4.03人，則農(nóng)村家庭住房面積約為127m2，農(nóng)村家庭房產(chǎn)面積約是城市家庭房產(chǎn)面積的1.6倍。而對家庭資產(chǎn)來說，城市家庭資產(chǎn)往往是農(nóng)村家庭資產(chǎn)的5倍左右，那么綜合考慮以上因素分析可得，城市房產(chǎn)價值約是農(nóng)村房產(chǎn)價值的16倍。

導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價值低的因素很多。首先，農(nóng)村房產(chǎn)價值低是由現(xiàn)行的農(nóng)村土地政策決定的。農(nóng)村土地現(xiàn)行政策決定了農(nóng)村土地所有權(quán)屬集體所有，農(nóng)民對其幾乎沒有什么話語權(quán)、支配權(quán)，因此農(nóng)村土地價值普遍被低估。國家征收集體土地時，支配權(quán)完全掌握在縣、鄉(xiāng)級政府手中，而代表村民行使話語權(quán)的村干部又往往只聽從上級領(lǐng)導(dǎo)意圖安排而不顧及村民的利益，導(dǎo)致農(nóng)村土地被低價征用；其次，農(nóng)村房屋缺乏產(chǎn)權(quán)保護。我國農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，買賣時無法辦理過戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村私宅交易存在風(fēng)險，阻礙了農(nóng)村房屋的自由流通，由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞，致使農(nóng)村房產(chǎn)價值得不到體現(xiàn)；再次，城鄉(xiāng)二元管理體制使我國的城市化呈單向度方向流動，只有農(nóng)民向城市流動，沒有城市居民向農(nóng)村流動，農(nóng)村的房產(chǎn)市場小，導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價值低，而城市房產(chǎn)大幅度升值。還有，在農(nóng)村融資方式單一也是一個重要原因。城市居民可以通過抵押貸款、按揭等形式向銀行借款購房；而農(nóng)村居民只能靠自己的民間借貸完成自己的置房計劃，停留在自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟時代，阻礙了農(nóng)村房產(chǎn)市場的發(fā)展。

圖1 城市居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)

圖2 農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)結(jié)構(gòu)

四、提升農(nóng)村房產(chǎn)價值的思路

眾所周知，房產(chǎn)由兩部分組成，一部分是住房本身，而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用權(quán)。因此，要提升農(nóng)民房產(chǎn)的價值，應(yīng)該從提升農(nóng)村宅基地價值和提升農(nóng)村房屋價值兩個方面努力。

（一）提升農(nóng)村宅基地價值

第一，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是以農(nóng)村土地所有權(quán)為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)為核心的一切關(guān)于土地財產(chǎn)的總和，是由各種權(quán)利組成的土地權(quán)利束。它包括土地所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)理論，產(chǎn)權(quán)是可以分解的，只有明確了所有權(quán)、使用權(quán)等各級產(chǎn)權(quán)的歸屬，才能構(gòu)建合理的收益分配機制。因此，我們可以從分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán)，并明確宅基地的產(chǎn)權(quán)兩個方面，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán)，即所有權(quán)歸集體，而給予農(nóng)民宅基地永久使用權(quán)，宅基地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)移權(quán)歸農(nóng)民所有。宅基地對農(nóng)民來說具有福利性、社會保障性，是農(nóng)民基本的生活條件，是農(nóng)民的重要財產(chǎn)之一。只有允許農(nóng)村土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，農(nóng)民才能理直氣壯地行使使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一系列土地權(quán)利。

明確土地產(chǎn)權(quán)歸屬，必須在堅持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提條件下，對分散凌亂的農(nóng)村土地使用現(xiàn)狀進行排查，建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，在法律和法理上，對集體所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)能做出清晰的界定。具體做法如下：首先，要對農(nóng)民集體組織的土地所有權(quán)進行確認，必須以通過權(quán)能登記發(fā)證的形式對土地所有權(quán)予以確認；其次，要制定出臺有關(guān)規(guī)定，明確集體成員身份資格的認定、取得、喪失與繼承等相關(guān)規(guī)定；最后，要規(guī)范集體土地使用權(quán)的種類，明確宅基地、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地使用權(quán)的使用期限和內(nèi)容，并以法律形式物化農(nóng)民與土地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

產(chǎn)權(quán)制度，究其根本是為了保障財產(chǎn)收益的合理分配，通過確認生產(chǎn)要素的所有權(quán)與使用權(quán)，明確收益來源，確保正確分割。集體土地使用權(quán)得到明確、清晰的認證，農(nóng)民因擁有土地使用權(quán)所享有的收益權(quán)也就清晰可見了。

第二，建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場。農(nóng)民缺少社會保障，這是眾人皆知的問題，宅基地成為了農(nóng)民至關(guān)重要的財產(chǎn)之一，可以說宅基地對農(nóng)民來說是起到社會保障和社會福利的效果，宅基地的價值可以決定農(nóng)民自身財產(chǎn)的多少。然而，在農(nóng)村不允許宅基地進行自由流通也就難以實現(xiàn)宅基地真正的價值，可以毫不夸張地說，這就把農(nóng)民手里的財產(chǎn)變成了“死財產(chǎn)”，沒有意義，嚴重地損害了農(nóng)民的利益。因此，要提升農(nóng)民宅基地的土地價值，就需要建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場，對宅基地進行市場化改革。宅基地市場化改革必須根據(jù)各地發(fā)展差異分類進行。對發(fā)達地區(qū)和大城市城郊地區(qū)已經(jīng)有了對土地的市場需求，可以考慮直接建立區(qū)域性宅基地交易市場。我們可以先建立一個小區(qū)域擴散性的宅基地市場，然后在更大區(qū)域范圍內(nèi)形成更為合理的價格機制。對欠發(fā)達地區(qū)和城市遠郊地區(qū)由于土地市場需求少，可以由政府出面組織，對農(nóng)民宅基地及住房進行整體規(guī)劃和集中改造。

（二）提升農(nóng)村房屋價值。對提升農(nóng)村房屋價值我們也要從明確產(chǎn)權(quán)和規(guī)范流轉(zhuǎn)程序兩個方面來做。通過為農(nóng)村村民辦理房產(chǎn)證，物化其房產(chǎn)資源，可以大大提升居民住宅的市場價值；通過對農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)程序進行規(guī)范，可以防止居民私下進行交易，減少了居民財產(chǎn)被損害的可能，同時通過嚴格的申請制度，可以讓交易雙方處于更平等的狀態(tài)下進行交易，這樣房屋的價值才能得到真正的體現(xiàn)。

五、總結(jié)

在我國的城市化進程中出現(xiàn)了農(nóng)民進城難，進城后生存難的問題，嚴重制約了城市化的發(fā)展，究其原因是由于農(nóng)民貧困引起的，而農(nóng)民貧窮的根本原因在于農(nóng)民的物化資產(chǎn)價值低。與城市居民對比發(fā)現(xiàn)，城市居民的物化資產(chǎn)大都來自于房產(chǎn)，而農(nóng)村居民物化資產(chǎn)中房產(chǎn)比例較低，其價值則更低。因此，解決農(nóng)民貧困問題，從根本上應(yīng)當(dāng)提升農(nóng)村的房產(chǎn)價值。通過提升農(nóng)民的宅基地價值以及農(nóng)民的房屋價值，就能夠提高農(nóng)民的物化財產(chǎn)，從而為農(nóng)民進城，農(nóng)民到市民身份的轉(zhuǎn)換提供可以利用的資本，推動我國的城市化發(fā)展。

（作者單位：南華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）

[1]辛章平等.我國現(xiàn)階段農(nóng)村人口城市化問題考察[J].蘭州學(xué)刊，2006.10.

[2]國家統(tǒng)計局課題組.城市農(nóng)民工生活質(zhì)量狀況調(diào)查報告[J].調(diào)研世界，2007.1.

[3]國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒—2008[R].中國統(tǒng)計出版社，2008.9.

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