常 莉,鹿 山

(1.長安大學(xué) 政治與行政學(xué)院,陜西 西安 710064;2.西北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,陜西 西安 710072)

住房問題在我國的特定國情下關(guān)乎國計民生,物業(yè)稅改革問題因此逐漸浮出水面并變得日益緊迫。2006年中央明確指出十一五期間要 “改革房地產(chǎn)稅收制度,穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費”①國務(wù)院辦公廳 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。。在此之前,國家稅務(wù)總局自2006年起已陸續(xù)安排十多個省市物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn)”模擬運行試點[1],北京等多個城市也于2008年向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了 “空轉(zhuǎn)實”的申請方案,開征物業(yè)稅可說是如箭在弦[2]。

目前各界比較一致認(rèn)可的物業(yè)稅改革基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使其總體規(guī)模與合并前保持基本相當(dāng)[3][4]。然而,其中就土地出讓金是否以土地年租金的形式并入物業(yè)稅仍存在較大的爭議,相關(guān)主管部門也未就此問題給予明確的表態(tài)。認(rèn)為應(yīng)將土地出讓金按照土地年租金的形式并入物業(yè)稅的學(xué)者主要基于以下的認(rèn)識:土地出讓金的實質(zhì)是為取得一定年限的土地使用權(quán)而支付的地租,是一定年限地租收益的資本化。地租作為一種經(jīng)濟(jì)剩余,應(yīng)該被土地所有者獲得,為便于稅收的計征、控管,應(yīng)將出讓金納入物業(yè)稅[3][5]。反對將土地出讓金并入物業(yè)稅的學(xué)者認(rèn)為這樣做混淆了租稅的關(guān)系,是一種認(rèn)識誤區(qū):即混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別,土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款,屬于地租范疇,而房地產(chǎn)稅則是政府賦予不動產(chǎn)業(yè)主的一種法律義務(wù)[6][7]。兩者性質(zhì)不同,不能互相替代[8][9]。

筆者認(rèn)為,拋開土地出讓金、土地年租金與物業(yè)稅租稅性質(zhì)的討論,至少應(yīng)保留現(xiàn)行體制之下土地出讓金市場化的形成機制。物業(yè)稅改革不應(yīng)降低市場在資源配置中起到的基礎(chǔ)性作用,而現(xiàn)行體制之下土地出讓金的確定是依據(jù)市場機制所形成的土地價格,因此,改革后的土地年租金在征收形式上也應(yīng)與物業(yè)稅有所區(qū)別。土地年租金是將市場化機制所形成的土地出讓金按照一個合理的折現(xiàn)率分?jǐn)偟揭欢ǖ臅r間期限內(nèi)按年向業(yè)主收取,而房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔(dān)的是在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售階段的土地年租金,這樣將大大降低開發(fā)商的土地成本,也會在一定程度上抑制開發(fā)商 “囤地”和“捂房惜售”等投機行為。故本文的研究前提是不把土地年租金并入物業(yè)稅,即將二者作為兩個獨立因素納入分析模型,并在此基礎(chǔ)上探討物業(yè)稅改革對購房需求的影響效應(yīng)。

一、物業(yè)稅改革對購房者總持有成本的影響

此處首先討論在不區(qū)分不同類型購房需求,即稅制設(shè)計不存在針對性的情況下,一般意義上而言的物業(yè)稅改革對購房者總持有成本的影響。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體制存在 “重流轉(zhuǎn)、輕保有”的不均衡布局,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的前期稅費(包括土地出讓金、土地使用費等)的負(fù)擔(dān)在整個過程中是最重的。對購房者而言,在開征物業(yè)稅和土地年租金之前,房產(chǎn)價格是購房者支出的最主要成本,而保有環(huán)節(jié)的成本基本可以忽略不計(本文的討論不涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理費用,其與文中所討論的物業(yè)稅不屬同一范疇),因此我們可以近似地認(rèn)為購房者的房產(chǎn)總持有成本為其初始房價Pt,即:

其中:Cc為購房者的總持有成本;Pt為t期初始房價。

而在面向購房者開征物業(yè)稅和Tw土地年租金Ra之后,考慮地方政府出于公共福利的目的給予一定的物業(yè)稅稅收減免,購房者的房產(chǎn)總持有成本函數(shù)改變?yōu)?

其中:Cc為總持有成本;P′t為征收土地年租金之后期初始房價;Σ Ra為房產(chǎn)保有期間應(yīng)繳納土地年租金之和;Tf為物業(yè)稅減免;Σ(Tw-Tf)為房產(chǎn)保有期間應(yīng)繳納物業(yè)稅之和,其中Tf≤Tw。

需要說明的是,式 (1)和式 (2)中購房者的初始房價分別為Pt和P′t,二者應(yīng)該是不同的,并且在理論和邏輯上存在P′t＜Pt的關(guān)系。這一點并不難理解,一次性繳納的40～70年的土地出讓金改為按年收取的土地年租金并且在房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后由購房者來承擔(dān),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需承擔(dān)起在開發(fā)期間和銷售期間的土地成本 (土地年租金),根據(jù)國家稅務(wù)總局科研所吳曉宇研究員的測算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本保守估計至少有2%～12%的降低幅度[10],開發(fā)成本的降低很有可能在最終的房屋銷售價格上體現(xiàn)出來。同時,從理論上和改革的初衷來說,實施土地年租金制不應(yīng)增加購房者的凈負(fù)擔(dān),占房價較高比重的土地出讓金改為按年租金的方式收取,應(yīng)是降低購房者初始房價負(fù)擔(dān)的一條有效途徑,而其每年所繳納的土地年租金實際上類似于每月返還的銀行按揭貸款。

然而,房地產(chǎn)價格的形成最終取決于市場的供需平衡,這也決定了開發(fā)商開發(fā)成本的降低最終能夠在多大程度上體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上。因此,房地產(chǎn)稅收改革前后購房者總持有成本函數(shù),即由式 (1)和式 (2)的對比分析,可以看出,即使存在一定程度的稅收減免因素,開征物業(yè)稅和實行土地年租金對房產(chǎn)總持有成本的影響效應(yīng)是不確定的?？偡績r增加還是減少最終取決于兩個因素,即在市場機制作用之下初始房價Pt的降低幅度和政府相關(guān)政策對物業(yè)稅的減免幅度Tf,因此開征物業(yè)稅和土地年租金未必會直接起到降低購房者總持有成本的效果。

這個分析結(jié)果也從另一個角度說明物業(yè)稅改革并非直接為了抑制房價[11]。但是現(xiàn)實中稅收政策本身應(yīng)具備調(diào)節(jié)市場需求,實現(xiàn)公共政策的功能,房地產(chǎn)作為一種特殊商品,本身兼具消費和投資功能,我國房地產(chǎn)市場中存在著不同類型的購房需求,我們應(yīng)該鼓勵的是真實的消費需求,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,故而物業(yè)稅改革也應(yīng)通過具體的稅制設(shè)計起到引導(dǎo)需求的作用。本文根據(jù)研究需要將購房需求劃分為自住型和投資型兩類①現(xiàn)實中投資型與投機性購房者并不存在清晰的理論界定,并且實踐中二者也存在隨外部環(huán)境變化而相互轉(zhuǎn)換的隨機性,為方便分析,將它們統(tǒng)一視為投資型購房者,這一劃分不會影響分析的合理性。,并在下文中分別構(gòu)建需求函數(shù)予以分析研究。

二、物業(yè)稅改革對自住型購房需求的影響

自住型購房者的購房需求是真實和剛性的,其區(qū)別于投資型購房者的最大特征在于購房目的是滿足自身的居住需求,包括結(jié)婚獨立成家需求、居住條件改善需求等,這一類人群將購房視為一種長期的行為,不會在短期內(nèi)進(jìn)行頻繁的房地產(chǎn)交易活動,不會因為房價的上漲而將現(xiàn)有的房屋出售獲利,而是將住宅作為其長期穩(wěn)定的固定資產(chǎn)[12]。

(一)物業(yè)稅改革之前自住型購房者的需求函數(shù)

開征物業(yè)稅和土地年租金之前,購房者在房產(chǎn)保有階段所承擔(dān)的成本較低 (出于模型合理簡化的目的,此處忽略不計),房產(chǎn)的初始成交價格也即房地產(chǎn)市場的均衡價格是房地產(chǎn)市場各種影響因素的集中體現(xiàn),如供求關(guān)系、所處城市、地段、地價、建安成本、戶型、質(zhì)量等因素都可以通過當(dāng)期房價體現(xiàn)出來,因此我們可以假定自住型購房者的需求量只受到當(dāng)期房價Pt的影響,其需求函數(shù)可表示為:

自住型購房者的需求是房地產(chǎn)市場中的真實需求,是房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的真正推動力。由式 (3)可以看出,過高的房價會侵蝕自住型購房者的購買力,抑制其購房需求,危害國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,這也是房價過快上漲造成人民群眾滿意度普遍降低的主要原因。在世界各地,滿足自住型購房者的正常需求是地方政府的基本要務(wù),對自住房進(jìn)行稅收優(yōu)惠是國際普遍現(xiàn)象[2]。

(二)物業(yè)稅改革之后自住型購房者的需求函數(shù)

開征物業(yè)稅和土地年租金之后,所有的購房者都需要承擔(dān)兩項新增的成本,一次性的土地出讓金改為按年收取的土地年租金Ra,在房產(chǎn)的保有階段開征房地產(chǎn)稅Tw。但是,按照國際通行的做法和社會福利最大化的原則,對于自住型需求,政府通常都會根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn) (如面積、套數(shù)、房產(chǎn)評估價值等,目前已開征物業(yè)稅的國家標(biāo)準(zhǔn)都不盡相同)對應(yīng)納稅的房產(chǎn)給予一定的物業(yè)稅減免,以鼓勵和滿足自住型的購房需求并實現(xiàn)社會福利公平,這實質(zhì)上是一種實現(xiàn)政府公共政策目標(biāo)的稅收優(yōu)惠政策①在房地產(chǎn)稅運轉(zhuǎn)成熟的國家和地區(qū),房地產(chǎn)稅課征的主要依據(jù)是物業(yè)的評估價值。目前我國針對房地產(chǎn)稅開征之后的減免問題,主流的意見是在一定的套型面積 (根據(jù)人均面積設(shè)定,例如人均30平方米,三口之家90平米)之下設(shè)定減免,超出減免面積的部分按照物業(yè)的評估價值計征房地產(chǎn)稅。。

因此,考慮自住型購房者所承擔(dān)的土地年租金Ra以及房地產(chǎn)稅Tw和稅收減免Tf等變量,自住型購房者的需求函數(shù)調(diào)整為:

且

考察式 (4)并結(jié)合上文的分析,開征物業(yè)稅和土地年租金之后的當(dāng)期房價P′t是否會降低或降低幅度有多大是不明確的,因此在房地產(chǎn)稅收改革之后因房價變化而對自住型購房者需求產(chǎn)生何種影響也是不確定的,但可以確定初始的購房成本對購房者需求的限制性因素將減弱。

另外,對比分析式 (3)和式 (4),即物業(yè)稅改革前后自住型購房者的需求函數(shù)可以看出,相關(guān)稅費的減免及調(diào)整政策對于自住型住房需求能夠產(chǎn)生一定的引導(dǎo)作用,起到限制奢侈性消費、支持理性購買的政策作用,當(dāng)然其作用效果的大小有賴于稅收優(yōu)惠及減免政策的力度。

三、物業(yè)稅改革對投資型購房需求的影響

投資型購房者將房地產(chǎn)作為一種與股票、債券、黃金等類似的投資資產(chǎn),他們更看重房地產(chǎn)市場價格的變化趨勢和房產(chǎn)的收益水平 (租金房價比),并根據(jù)市場情況的變化來決定投資策略。投資型購房者對房地產(chǎn)市場供求、價格和政策信息敏感,并會根據(jù)市場信息來預(yù)測未來房地產(chǎn)市場價格的走勢以判斷其未來投資收益水平,并進(jìn)而作出相應(yīng)的投資決策。因此,投資型購房者與自住型購房者的需求函數(shù)既有相似之處,又有不同的特點,其更看重房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整對其投資成本及未來房地產(chǎn)市場走勢的影響。

(一)物業(yè)稅改革之前投資型購房需求函數(shù)

從理論上分析,理性的投資者更關(guān)心的是未來機會成本相對最低的投資收益水平。對投資型購房者來說,當(dāng)期的房地產(chǎn)價格Pt只是影響其投資決策的一個參考變量而非最終決策變量,更具決定意義的是其對未來收益水平的預(yù)期。引入投資型購房者未來預(yù)期收益因素E(I),結(jié)合前文的分析,構(gòu)造投資型購房者的需求函數(shù)形式如 (5)。此處需要說明的是,由于投資型購房者一般只在短時期持有房產(chǎn),故而本文在分析未來收益以及稅負(fù)時不考慮時間價值因素,亦即假設(shè)折現(xiàn)利率為零,該假設(shè)在投資者出于某些原因持有房產(chǎn)較長的情況下也不影響比較分析的結(jié)果。

從式 (5)可以看出,投資型購房者的未來預(yù)期收益E(I)取決于其對未來房價E(Pt+1)走勢的判斷,未來房價與當(dāng)期房價差值的大小,即E(Pt+1-Pt,以及其租金收入之和,即Σ Pt。如果再做更細(xì)致劃分,投機型的購房者更加關(guān)心前者。

(二)物業(yè)稅改革之后投資型購房需求函數(shù)

投資型購房需求是物業(yè)稅改革所要調(diào)控的主要對象,開征物業(yè)稅和土地年租金之后,投資型購房者將面臨在房產(chǎn)的保有和交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控,在房產(chǎn)保有期間,投資型購房者同自住型購房者一樣需要承擔(dān)房屋保有期間的土地年租金和物業(yè)稅,同時,根據(jù)國家打壓投機型購房需求的政策導(dǎo)向,對于短期內(nèi) (例如新購5年以內(nèi)的房產(chǎn))的房產(chǎn)交易將課以重稅,從稅率水平和計稅依據(jù) (全額/差額)上都有大幅度的上調(diào),也將大大提高房產(chǎn)投機交易的交易成本。

因此,投資型購房者需求函數(shù)變化為:

考察式 (6),可以看出,投資型購房者的未來預(yù)期收益仍然取決于其對未來房價走勢的判斷和其能獲得的租金收入之和。但是物業(yè)稅改革之后,新開征的物業(yè)稅和土地年租金以及交易環(huán)節(jié)的稅收增加對投資型購房者而言卻是其凈支出的增加,是投資的成本,當(dāng)然這樣的成本也存在著一定程度上向后繼購房者轉(zhuǎn)嫁的可能,這一點仍將取決于交易時的市場狀況。

綜合對比分析式 (5)和式 (6),可以判斷物業(yè)稅改革對投資型購房需求可能產(chǎn)生的影響主要在兩個方面,一是開征物業(yè)稅、實行土地年租金和提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)改變了投資者的成本結(jié)構(gòu)和發(fā)生形式,不僅增加其在待價而沽階段的持有成本,也提高其交易成本;二是改變房地產(chǎn)價格快速上漲的總體趨勢,降低其對未來預(yù)期收益的判斷,使房地產(chǎn)市場對投資者的吸引力相對于其他產(chǎn)品大大降低,進(jìn)而達(dá)到減少投資,特別是抑制投機的目的。

四、結(jié)論及建議

本文在開征物業(yè)稅和實行土地年租金制以及其他配套改革的推進(jìn)這一物業(yè)稅改革的基本框架基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建購房者的總持有成本函數(shù)、自住型購房者的需求函數(shù)以及投資型購房者的需求函數(shù),并進(jìn)行模型的對比分析,得出以下結(jié)論:

(1)開征物業(yè)稅和實行土地年租金與房價降低之間沒有必然的邏輯關(guān)系,其對房價的影響效果是不確定的,由于不會直接降低總房價故并不會對自住型購房需求帶來實質(zhì)性影響。但可以肯定的是將一次性的土地出讓金改為按年收取土地年租金對于購房者支付的初始房價而言是一個下行的影響因素,可以降低購房者的進(jìn)入門檻,使得購房需求量整體而言具備上升的可能性,特別是一部分被積壓的自住型購房需求將得以釋放,因而在物業(yè)稅和土地年租金制落地后的一段時期這部分購房需求將有明顯上升,此后趨于正常。

(2)根據(jù)本文所構(gòu)建的模型,對自住型購房者,物業(yè)稅的稅收減免不會在進(jìn)行物業(yè)稅改革之后提高其總負(fù)擔(dān)水平,本身即體現(xiàn)出了社會公平的原則,而物業(yè)稅改革中所包含的相關(guān)減免政策不僅能夠?qū)ψ宰⌒唾彿啃枨笃鸬酱龠M(jìn)作用,而且能夠?qū)χ鸬揭欢ǖ恼{(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用,鼓勵合理的住房消費,限制奢侈性需求。因此,物業(yè)稅改革會提高中小戶型的需求量,降低大戶型以及豪華別墅等的購買需求。

(3)開征物業(yè)稅和實行土地年租金制將提高房屋的持有成本,配合其他的房地產(chǎn)稅收改革舉措,例如二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個稅調(diào)整,能夠有效抑制市場中的投資和投機性需求,通過一定的差別稅率設(shè)計,效果會更加顯著。持有成本的增加也會擠壓出一部分非投資投機性但購而不住的模糊性購房需求。

基于以上的結(jié)論,可進(jìn)一步確定:在中國的特殊國情下,物業(yè)稅改革應(yīng)該在完善稅制和公共財政體制的同時,兼顧到抑制投資和引導(dǎo)消費的調(diào)節(jié)功能?？梢哉f,我國物業(yè)稅改革的基本目標(biāo)是完善稅制和公共財政體系,為地方政府的公共服務(wù)提供持續(xù)穩(wěn)定的財政資金,改善土地資源的配置效率,也包括通過相關(guān)政策來調(diào)整和影響市場需求以達(dá)成社會公平和公共福利的改善[13]。

因此,物業(yè)稅改革在稅率和稅收減免設(shè)計上應(yīng)有充分的技術(shù)含量以保證其改善民生的功能訴求。針對投資型購房需求和高收入人群的奢侈型購房需求,應(yīng)采取差別化的稅收政策[14]。統(tǒng)一稅率對上述兩類購房需求的調(diào)節(jié)作用是有限的,而物業(yè)稅是否具有收入分配調(diào)節(jié)功能取決于其稅負(fù)歸宿相對于收入分配是否具有累進(jìn)性[13]。如果將物業(yè)稅稅率設(shè)計為累進(jìn)制,會起到類似個人所得稅累進(jìn)稅制的作用,更有利于實現(xiàn)政府調(diào)節(jié)貧富差距的公共政策目標(biāo)[15]。在這點上,累進(jìn)稅率對于限制奢侈性消費和投資性消費的作用機制是一樣的,并且能起到更加顯著的效果。對于奢侈型住房(豪宅)消費者和房地產(chǎn)投資者來說,在超額累進(jìn)稅率的物業(yè)稅之下,其稅負(fù)隨著家庭擁有物業(yè)財產(chǎn)數(shù)量 (面積、套數(shù))的增加而超額增加,邊際成本將大大超過邊際收益,會對其消費或投資需求產(chǎn)生顯著的影響,并進(jìn)而起到政策調(diào)控的作用。

最后需要說明的是,房地產(chǎn)市場自身有其特殊性和運行規(guī)律,以上的建議建立在物業(yè)稅改革對購房需求產(chǎn)生的理論影響的基礎(chǔ)之上。房地產(chǎn)價格起決定作用的還包括市場供求、政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)等諸多因素。在通過物業(yè)稅改革來改善民生和促使產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時,政府應(yīng)加大廉租房和保障性住房的建設(shè)和市場供給,通過多種途徑來滿足群眾對房屋的居住需求。

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