呂 甜

福州經(jīng)濟(jì)適用房交易停滯3年后，將于8月1日開(kāi)始解禁。在樓市調(diào)控的背景，福州約2萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房能否拉低二手房?jī)r(jià)?

目前福州市原則通過(guò)了《福州市城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易辦法》，8月1日起，凡福州市五城區(qū)內(nèi)，于2007年6月7日前購(gòu)買(mǎi)，且取得“房屋所有權(quán)證”滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，在房屋所有權(quán)人補(bǔ)繳土地收益價(jià)款后，可上市交易。

經(jīng)適房入市將拉低房?jī)r(jià)?

據(jù)了解，目前，福州市的經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)位于三、四級(jí)地段，大約分散在福州五城區(qū)內(nèi)數(shù)十個(gè)小區(qū)中，2007年6月前榕經(jīng)適房大概有2萬(wàn)套左右。

朝陽(yáng)房產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)周良告訴記者，“這些小區(qū)比如金山碧水一期，或者文華小區(qū)，從住宅品質(zhì)上看都還算不錯(cuò)。如果依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)，其掛牌出售價(jià)格每平方米至少在7000～8000元。”

“但這些房源大都被關(guān)了好幾年，而且不排除業(yè)主早有升級(jí)換代的愿望。加之該批次經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)時(shí)，房?jī)r(jià)每平方米也就2000元～3000元，因此解禁后，不排除業(yè)主以不計(jì)成本的方式把房子賣(mài)掉。它們很可能拉低房?jī)r(jià)，打破目前二手房市場(chǎng)價(jià)格一直無(wú)法大幅下降的困局?！眹?guó)廣一葉點(diǎn)房網(wǎng)董事長(zhǎng)葉斌說(shuō)，“最難估計(jì)的是2萬(wàn)多套房子，究竟會(huì)有多少進(jìn)入市場(chǎng)，數(shù)量越多對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊也就越大。”

福州房產(chǎn)專(zhuān)家劉福泉表示，其“解禁”會(huì)刺激一部分改善型需求經(jīng)適房業(yè)主換房，保守估計(jì)至少有3000套～5000套房源會(huì)盡快交易，但沖擊總體不會(huì)很大，因?yàn)榻^大部分房源不可能馬上就交易，而是逐漸放量。因此，對(duì)目前低迷的市場(chǎng)是一個(gè)利好。但由于其數(shù)量有限，對(duì)樓市影響不大。

曾禁售3年

在過(guò)去的三年里，出現(xiàn)在福州12345便民呼叫中心網(wǎng)站最多的投訴之一，是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房不能上市交易的言語(yǔ)。其中，福州金城小區(qū)一位業(yè)主不滿地表示，房管局2008年就已經(jīng)將交易辦法提交市政府。

原來(lái)，按照現(xiàn)行的《福州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，出售經(jīng)濟(jì)適用房需“按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款”。但由于“相關(guān)價(jià)款”遲遲未定，福州經(jīng)濟(jì)適用房3年間一直陷入交易停滯狀態(tài)。

劉福泉曾對(duì)此表示， “福州經(jīng)濟(jì)適用房資源利用陷入了死胡同?！彼治稣J(rèn)為，如今有關(guān)部門(mén)也很矛盾，因?yàn)橐坏┰试S經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，由于經(jīng)適房誘人的議價(jià)空間，當(dāng)初一平方米2000元左右的經(jīng)適房，如今可賣(mài)到8000／平方米，其中的利潤(rùn)是多么誘人。

7月16日，經(jīng)濟(jì)適用房將允許交易的消息一出，專(zhuān)家紛紛表示，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)的確是好事，但是“如何交易”是經(jīng)濟(jì)適用房持有者最關(guān)心的問(wèn)題。依據(jù)《辦法》規(guī)定，符合，條件的經(jīng)適房如要上市交易，房屋所有權(quán)人在交易前，應(yīng)補(bǔ)繳土地收益價(jià)款。土地收益價(jià)款按申請(qǐng)時(shí)所在土地級(jí)別相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)樓面地價(jià)的10％繳交。

據(jù)了解，按照福州市現(xiàn)行的城區(qū)住宅用地土地級(jí)別，三級(jí)基準(zhǔn)樓面地價(jià)為1 800元／平方米，四級(jí)基準(zhǔn)樓面地價(jià)為1275元／平方米。若以基準(zhǔn)樓面地價(jià)的10％收取土地收益價(jià)款，則于三級(jí)地段需補(bǔ)交180元／平方米，如位于四級(jí)地段，則繳交金額為127.5元／平方米。以一套面積90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算，位于三級(jí)地段，需要補(bǔ)交1.62萬(wàn)元，而位于四級(jí)地段則需要補(bǔ)交1.15萬(wàn)元。

而即使是位于二級(jí)地段的經(jīng)濟(jì)適用房，二級(jí)基準(zhǔn)樓面地價(jià)為2475元／平方米，需要補(bǔ)交土地收益價(jià)款247.5元，平方米。

讓適用房真正經(jīng)濟(jì)起來(lái)

6月，福州市作了關(guān)于住房保障工作情況的報(bào)告，報(bào)告指出，2010年福州將新建保障性住房2.6萬(wàn)套。其中3000多套經(jīng)濟(jì)適用住房已安排集中建設(shè)3個(gè)項(xiàng)目，包括東山新苑續(xù)建約1000套、福灣新城春風(fēng)苑續(xù)建863套、聯(lián)建新苑新建約2000套。

據(jù)某研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在未來(lái)兩年，保障陛住房(經(jīng)適房、廉租房)將占樓市住房總供應(yīng)量的20％。據(jù)其“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，如保障房占市場(chǎng)總體供應(yīng)的比例超過(guò)20％，將對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生比較明顯的影響。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在接受記者采訪時(shí)曾表示： “保障性住房建設(shè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)起到拉動(dòng)作用是肯定的，也可以彌補(bǔ)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷引起的下半年投資下滑。政府這次調(diào)控的首要目標(biāo)，是抑制熱點(diǎn)區(qū)塊過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)也肯定能起到一定抑制作用。通過(guò)保障房建設(shè)，各地處理好市場(chǎng)化和保障性的關(guān)系，最終達(dá)到居者有其屋的目的。”

2010年在新一輪樓市調(diào)控的當(dāng)下，保障房建設(shè)的承諾再一次被提及?？v觀房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，保障性住房幾乎會(huì)隨著每一次樓市調(diào)控被提起，而當(dāng)調(diào)控結(jié)束樓市轉(zhuǎn)向后，保障房的建設(shè)承諾又流于一紙空文。業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，屢屢提起又屢屢被“忘記”的保障房建設(shè)，這次是不是又會(huì)成為“調(diào)控花瓶”?