賈福民

[關鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);風險;體系;隱患

目前,我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近些年來的持續(xù)高速發(fā)展,使房地產(chǎn)市場逐步多極化的市場結構,多樣化的交易方式,產(chǎn)業(yè)化與社會化的市場信息,開放,統(tǒng)一,同時又有封閉,壟斷的房地產(chǎn)市場,相比之下,房地產(chǎn)經(jīng)營與管理制度法規(guī)體系建設明顯滯后,導致房地產(chǎn)開發(fā)與消費,投資,投機等多種問題存在,在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)的持續(xù),健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進程。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

一、供求結構矛盾明顯

高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關系不夠正常和協(xié)調(diào),突出表現(xiàn)為中低價位,中小戶型住房供應不足,商品住宅整體價格偏高,超過低收入家庭的承受能力。從我國實際需要看,我國大多數(shù)住房消費者的收入水平低,購房能力有限,需要的是低成本,低價格的普通商品房和經(jīng)濟適用房,但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓,空置面積持續(xù)上升的情況下,經(jīng)濟適用房則出現(xiàn)連夜排隊購買的現(xiàn)象,有的城市出現(xiàn)經(jīng)濟適用房供求比例達到1:8。北京,上海等達城市出現(xiàn)高檔商品房面積空置,而經(jīng)濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開發(fā)任務相對穩(wěn)定,開發(fā)公司過多,必然造成“挖資金,搶地皮”的狀況,這樣一來,既不符合規(guī)模經(jīng)濟的原則,亦會造成開發(fā)成本上升,從而抬高了商品房的價格。其次,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應有的市場調(diào)查和預測,高回報的項目過熱,但市場容量有限,而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡,結果既加大了房地產(chǎn)供應結構的不合理矛盾,也增加了市場風險。

二、局部地區(qū)商品房價格上漲過快

近幾年,我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上,個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。除商業(yè)營業(yè)用房外,商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經(jīng)濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快,部分閑散資金進入房地產(chǎn)市場,特別是一些地理人文環(huán)境優(yōu)勢明顯,投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者,投機炒作現(xiàn)象有所抬頭,如果任其發(fā)展,將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,也可能影響金融安全。另外,基礎設施,環(huán)境質(zhì)量的改善也對房價上漲有一定的影響。

三、房地產(chǎn)金融存在風險

人民銀行在《2004年我國房地產(chǎn)金融報告》中指出,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款,房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%~50%。房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金,增加了潛在的信貸風險。按照國際經(jīng)驗和市場規(guī)則,房地產(chǎn)開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔者就是開發(fā)商。我國一些開發(fā)商的自有資金比例過小,總投資中銀行貸款,占用建筑商和夠藏者的資金比重過高,這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行,建筑商以及購房者的頭上。實際上,建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行,在這樣的情況下,房地產(chǎn)業(yè)的固有風險就被不適當?shù)倪^多配置在了銀行的頭上,如果過量供應或房地產(chǎn)泡沫破滅導致房地產(chǎn)價格大幅度下滑,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。

四、 住房保障體系不完善

近年來,住房保障體系的建設一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要組成方面,但是由于資金落實不到位,地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因,住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。當前,部分城市還沒有建立廉租住房制度,廉租住房的資金保障還不到位,廉租房的覆蓋面仍比較低,經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅,甚至有兩年出現(xiàn)負增長,其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時,對經(jīng)濟適用房管理上的一些突出問題,如戶型面積偏大,保障對象界定不嚴,資金渠道來源不穩(wěn)定等等。還沒有認真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低,住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。 總體上看,住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小,導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場,這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾,并加劇了商品房價格的上漲。

五、炒地圈地熱,成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

有些等大城市房價高有其合理的一面,其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是,土地市場的不規(guī)范,炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機或趕在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲備,致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%,在全國名列前茅。圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利,地價經(jīng)多次轉手越抬越高,房價也就跟著上去了,這種圈地炒地熱對大城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠。當房地產(chǎn)價格上漲過快超過可接受的成本,那么,大城市就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。

六、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂

房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn),無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析,將抵押信貸機制引入住宅市場,對于多年來習慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破,對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長,不僅改善了銀行資產(chǎn)結構,提高了銀行信貸資金的“安全性、贏利性”,也促進了住宅生產(chǎn)與消費的良性循環(huán)。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會,銀行借貸作為一種融資的手段,其本身并不是泡沫,能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率,如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅,投資的結果可以滿足社會需求,增進社會的財富。反之,盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施,表面上熱得不得了,實際上供求關系嚴重失調(diào),泡沫就不可避免了。因此,分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫,銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量,關鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。此外,銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風險的關鍵。

總之,在社會主義市場經(jīng)濟條件下,為切實加強對房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務,政府部門必須依據(jù)自身的職能, 通過經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務,必須針對房地產(chǎn)業(yè)當前存在的主多問題,以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領,采取科學、規(guī)范、務實、高效的政策措施,確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,切實保障人民群眾生活水平的不斷提高?！?編輯/劉佳)