周紅玉

對于中國的任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，整個2009年的市場可以用冰火兩重天來形容。作為一家一直處于輿論風口浪尖上的房地產(chǎn)企業(yè)一SOHO中國的CFO，王少劍說同樣感受到了這種猶如過山車般的經(jīng)歷。

穩(wěn)健策略

SOHO中國一直貫徹穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)策略，雖然王少劍直到2008年6月才加入SOHO，但他的財務(wù)風格卻和SOHO一直以來的穩(wěn)健策略是一致的，不但如此，他加入后在注重保持財務(wù)健康的同時，還盡量提高資金的運用效率。公司即使在2008年全球金融風暴時。也是同業(yè)內(nèi)少有的現(xiàn)金充裕的公司，這使得他們可以保持一個進退自如的財務(wù)狀況，“我們自身的現(xiàn)金和銀行信貸之間的安排從來沒有給過企業(yè)非常高的杠桿”王少劍說。

相比其它行業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金管理的要求尤其重要，由于他們每做一個項目資金占用的時間都很長，買地又一定要用自有資金，“現(xiàn)在買地，動輒就要十幾億甚至幾十億?！蓖跎賱φf，在這樣的背景下，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要有足夠的自有資金，這樣在出現(xiàn)機遇的時候才能夠抓住，同時還要能夠保證不斷地有現(xiàn)金進來，這樣才能保證后續(xù)運作的健康進行。對于SOHO中國來說，他們會不斷地查看自有資金是否保持在了一定的水平上，“底線是在情況最壞的時候，我們的項目是否還能正常運作，如果發(fā)現(xiàn)低于這個水平，就會想辦法補上?！蓖跎賱φf。

從2009年第二季度開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，“去年第一季度剛性需求起來，第二季度投資需求開始進場，之后市場出現(xiàn)火爆場面?！蓖跎賱φf他們意識到市場的這個變化后及時調(diào)整了公司策略，他們一方面加快銷售力度，盡快回籠資金，充分利用市場繁榮的大好時機，為公司的下一個項目做準備。

王少劍說，在當時那種情況下再大規(guī)模拿地已經(jīng)不現(xiàn)實了，SOHO中國的策略是以買項目為主，收購側(cè)重于完工樓宇而非土地，因為樓宇在收購后經(jīng)過運作，很快就能銷售出去，如北京嘉盛中心和上海東海廣場收購后數(shù)月即銷售并開始收回投資，這樣的運作方式使現(xiàn)金回收很快，投資回報率也很高，同時收購樓宇時充分利用了融資杠桿。

在2009年市場出現(xiàn)回暖后，公司需要多做一些并購，他們結(jié)合公司現(xiàn)有項目和收購項目，在第一時間從商業(yè)銀行取得利率很低的長期人民幣和美元貸款，如收購上海東海廣場項目，65％的收購款以3年期美元貸款融資，利率僅LIBOR+1.75％，使得該項目的資金收益率高達200％以上。

此外，他們還在2009年6月發(fā)行了28億港元的可轉(zhuǎn)債(CB)，該CB發(fā)行時機是全年最好的，看準時機后一周內(nèi)就發(fā)行成功，票面利息3.75％，5年期。該CB的發(fā)行為公司后來通過境外結(jié)構(gòu)收購項目提供了資金。

這些舉措保證了他們在2009年的資金需求，這一年SOHO中國一共花了100多億拿地和收購項目，同比增加T65％。北京望京地區(qū)的一塊地在拍賣時，40億的價格SOHO中國一下就拿到了-這在房地產(chǎn)公司里也是大手筆，“SOHO買的地和項目都是在市中心，不一定量很大，但價值很高。”王少劍說。

風險控制

SOHO所收購的項目都是一些完成和在建的項目。這樣的項目一般人都不敢拿，因為成本很難測算清楚，“但我們有很嚴格的財務(wù)測算，知道應(yīng)該以什么成本買，賣什么樣的價錢?！?/p>

除此之外，SOHO中國在剩余資金的使用方面也不冒任何風險，SOHO中國不會去做各種金融衍生產(chǎn)品，只會去做保值，比如，公司上市后正逢人民幣不斷增值，公司采取購買了人民幣遠期產(chǎn)品鎖住匯率，另外購買風險很小的REPO產(chǎn)品提高暫時閑散資金的收益。

除了自身的風險控制，作為一家房地產(chǎn)公司還要管理好客戶的信譽風險，“賣給什么樣的客戶，他的信譽風險并不是和你毫無關(guān)系，他能不能持續(xù)地還貸款，是會影響到企業(yè)的，比如美國的次貸危機?！蓖跎賱φf，一些投資量大的客戶，他們會去看—下該企業(yè)的報表，也會派人實地考察他們的企業(yè)。

SOHO在上市時還成立了內(nèi)審部，房地產(chǎn)行業(yè)是高風險行業(yè)，內(nèi)審工作非常重要。過去一年，王少劍領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)審部，改進各項業(yè)務(wù)經(jīng)營和審批流程，完善了合規(guī)、財務(wù)、運營以及信息披露等各個方面的風險管理，彌補了內(nèi)部控制的缺陷，并完成了年初制定的各項內(nèi)部審計計劃。今后還將致力于內(nèi)審制度的不斷改進和完善，以及內(nèi)審制度的執(zhí)行，減低運營風險，符合上市公司的合規(guī)性，并更好地適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。