岳 生

中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策正進入一個“嚴厲期”，但政策調(diào)控周期恢復(fù)正常。

全球經(jīng)濟剛剛從“急救室”里推出來，中國的房地產(chǎn)市場卻仍在“高燒”。一些本該用于企業(yè)主業(yè)的資金被持續(xù)投入房地產(chǎn)市場，這些企業(yè)的CFO目前的要務(wù)，是給自己的決策層適當“降溫”。

國內(nèi)市場目前對房地產(chǎn)政策的預(yù)期相當不好，這種看法在股市上有明顯反映一年初國內(nèi)股市向下調(diào)整，房地產(chǎn)板塊受打擊頗大，降幅在各板塊中基本處于領(lǐng)先位置。

市場變化緣于近期政府相繼出臺的調(diào)控政策，從“營業(yè)稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50％”；從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營業(yè)稅”再到“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”，多項政策齊出，在2009年年末的房地產(chǎn)行業(yè)引起了不小的騷動。

國務(wù)院總理溫家寶在2009年12月27日的歲末政策吹風采訪中，也對房地產(chǎn)給予了特別關(guān)照，稱要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以凋控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格；要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。

多項房地產(chǎn)調(diào)控政策暫時未嚇到房價，卻把房地產(chǎn)股價嚇了個半死。國內(nèi)房地產(chǎn)市場是個復(fù)雜的市場，它甚至不僅僅是一個經(jīng)濟意義上的市場。判斷房地產(chǎn)市場不僅要考慮供需、資金鏈、庫存、融資成本、土地成本等多個市場因素，在這個領(lǐng)域里起作用的不只有市場規(guī)律。

目前，政府政策正在轉(zhuǎn)向從增加供給的角度來緩解供需缺口，中央與國務(wù)院領(lǐng)導多次強調(diào)要增加普通商品房和保障性住房的供給。中國近年房地產(chǎn)的政策調(diào)控周期——在正常年份，房地產(chǎn)市場存在典型的年度政策調(diào)控周期，往往在年末中央經(jīng)濟工作到次年“兩會”期間，調(diào)控力度達到頂峰；到年中就進入政策效果觀察期；到年底房地產(chǎn)市場往往重新活躍。

在中國經(jīng)濟增長無憂之后，這個調(diào)控周期將恢復(fù)正常，從現(xiàn)在開始起作用。事實上，當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策并無全新內(nèi)容，都是早已出臺的政策和要求，關(guān)鍵是看政府在何時來嚴格執(zhí)行。

小跌怡情，大跌要命。房子不跌，居民的消費能力就不能釋放，拉動內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)振興產(chǎn)業(yè)就無從談起。對于政府、銀行、老百姓來說，跌個20％～30％應(yīng)該是皆大歡喜的事情。相對于2009年50％～100％的漲幅來說，跌這么一點應(yīng)該還是可以承受的。再大的跌幅恐怕會導致政府再次出臺新政救市。