劉慶珍

房地產(chǎn)市場的未來走勢成為中國經(jīng)濟焦點之一。近年來我國的房價收入比大多在5.5～7.5的區(qū)間波動,過高的房價已經(jīng)超出了大部分居民的承受能力。盡管,政府一次次出臺新的政策對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控,在一定程度上控制了房價上漲的速度,但仍不盡如人意,穩(wěn)定住房價格已經(jīng)成為當(dāng)前加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容。因此,認識和掌握房地產(chǎn)市場價格特征,分析、研究影響房地產(chǎn)價格的制約因素及其變化規(guī)律,將有利于我們更加深入地分析房地產(chǎn)市場,進而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施,不斷滿足廣大居民有效需求的增長,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

本文在吸收了國內(nèi)外的最新研究成果的基礎(chǔ)上,以我國的實際經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為背景,從宏觀與微觀兼顧的角度,通過定性研究與定量研究相結(jié)合的方法,對目前中國房地產(chǎn)市場的房屋價格問題進行了系統(tǒng)梳理和較為深入的研究。從以下幾方面對中國房地產(chǎn)價格進行了相關(guān)分析,并提出了自己的認識。

1 房地產(chǎn)價格組成

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟中的一個核心問題,它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn),房地產(chǎn)市場運行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一,是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。我國房地產(chǎn)價格主要由以下幾部分構(gòu)成:

1)土地費用。土地費用包括土地取得費用和土地開發(fā)費用。房價與地價之間的互動關(guān)系,在有較多土地供應(yīng)者的情況下,房價是主動的,地價是被動的,即地價水平主要取決于房價水平,就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級市場上的地價水平,在很大程度上影響著新建商品房的價格水平。

2)建安成本。建安成本包括:前期工程費(前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費用);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費用);建筑安裝工程費(建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費);公共配套設(shè)施準設(shè)費(建造小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用),這部分費用的上漲直接表現(xiàn)為房價上漲。

3)相關(guān)稅費。稅費對房價的影響最直接體現(xiàn)在稅費對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價格的影響上。

2 影響房地產(chǎn)價格的因素

影響房地產(chǎn)價格的因素眾多而復(fù)雜,可以說我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格波動是多種微觀與宏觀因素綜合作用的產(chǎn)物,其中包括市場供需因素,經(jīng)濟因素,行政因素,心理因素等。

1)市場供需因素。供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素,要么通過影響供給,要么通過影響需求來影響價格。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定,與需求成正相關(guān),與供給成負相關(guān)。供給一定,需求增加,則價格上升;需求減少,則價格下跌;需求一定,供給增加,則價格下跌;供給減少,則價格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型:a.全國房地產(chǎn)總的供求狀況;b.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;c.全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況;d.本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性,決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度,要看這些供求狀況的波及性如何而定。

2)經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有:經(jīng)濟發(fā)展狀況,儲蓄,消費,投資水平,財政收支以及金融狀況,物價(特別是建筑材料價格),建筑人工費,利息率,居民收入,房地產(chǎn)投資。a.經(jīng)濟發(fā)展,預(yù)示著投資,生產(chǎn)活動活躍,對廠房,辦公室,商場,住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加,引起房地產(chǎn)價格上漲,尤其是引起地價上漲。b.房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜,通常物價普遍波動,房地產(chǎn)價格也將隨之變動;如果其他條件不變,則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比,而兩者的動向也應(yīng)一致。就單獨一宗房地產(chǎn)而言,物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動,如建筑材料價格上漲,引起建筑物建造成本增加,從而推動房地產(chǎn)價格上漲。從一段較長時期來看,房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。c.通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高,從而促使對房地產(chǎn)的需求增多,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加使中低等收入水平者的收入增加,對居住房地產(chǎn)的需求增加,促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加使高收入水平者的收入增加,對房地產(chǎn)價格的影響不大,不過,如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資(尤其是投機),則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。

3)行政因素。影響房地產(chǎn)價格的行政因素,是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素,主要有土地制度,住房制度,房地產(chǎn)價格政策,行政隸屬變更,特殊政策,城市發(fā)展戰(zhàn)略,城市規(guī)劃,土地利用規(guī)劃,稅收政策等。a.土地制度對土地價格的影響也許是最大的,例如:在中國傳統(tǒng)的土地制度下,嚴禁買賣,出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租,地價根本不存在。b.住房制度與土地制度一樣,對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的,實行低租金,福利制,必然造成房地產(chǎn)價格低落。c.房地產(chǎn)價格政策有兩類:一類是高價格政策;一類是低價格政策。所謂高價格政策,一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管,或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格;低價格政策,一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此,高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲,低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。d.建立經(jīng)濟特區(qū),實行特殊的政策,特殊的體制,特殊的對外開放措施,往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。e.城市發(fā)展戰(zhàn)略,城市規(guī)劃,土地利用規(guī)劃這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途,容積率,覆蓋率,建筑高度等指標。具體表現(xiàn)為下列兩個方面:一方面就某一塊土地而言,它會降低地價。另一方面,從總體上看,由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用,因此有提高地價的作用。f.稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅,實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益,因而造成房地產(chǎn)價格低落。

4)心理因素。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響也是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有7個:a.購買或出售心態(tài);b.欣賞趣味(個人偏好);c.時尚風(fēng)氣;d.接近名家住宅心理;e.講究門牌號碼,樓層數(shù)字或土地號數(shù);f.講究風(fēng)水;g.價值觀的變化。

以上是我對我國房地產(chǎn)價格影響因素的幾點膚淺的認識,說出來和同仁們共同分享,當(dāng)然還有考慮不全的地方,希望大家提出寶貴的意見。

[1]薛 藝,吳方武.關(guān)于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考[J].山西建筑,2009,35(15):210-211.