趙燦,劉鵬,袁登峰

(菏澤市國土資源局,山東菏澤 274000)

菏澤市企業(yè)用地難題的因素和解決措施

趙燦,劉鵬,袁登峰

(菏澤市國土資源局,山東菏澤 274000)

根據(jù)菏澤市土地資源利用情況,分析企業(yè)在用地過程中存在的問題,以及影響項(xiàng)目落地的主要因素,出臺(tái)有關(guān)用地政策,解決企業(yè)用地難題,推進(jìn)土地節(jié)約集約利用,拓寬發(fā)展空間,建立失地農(nóng)民社會(huì)保障制度,提升項(xiàng)目檔次和利用指標(biāo)以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策等措施,更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

土地資源;企業(yè)用地;存在問題;山東菏澤

“保經(jīng)濟(jì)增長,保耕地紅線”是國土資源部在全國范圍內(nèi)開展的專項(xiàng)行動(dòng),是為應(yīng)對(duì)當(dāng)前土地管理的新形勢(shì)和新問題采取的重大舉措。如何破解企業(yè)用地難,適應(yīng)土地管理方式與土地利用方式的根本轉(zhuǎn)變,節(jié)約集約用地,切實(shí)落實(shí)好“雙?！?是當(dāng)前亟需解決的問題。據(jù) 2008年土地變更調(diào)查數(shù)據(jù),菏澤市土地總面積為 121.94萬 hm2。其中:農(nóng)用地96.98萬 hm2,占土地總面積的 79.53%;建設(shè)用地19.22萬 hm2,占土地總面積的 15.77%;未利用地5.74萬 hm2,占土地總面積的 4.7%。全市人均耕地0.093hm2(1.39畝)。耕地保有量紅線為 83.12萬 hm2,基本農(nóng)田保護(hù)紅線為 71.43萬 hm2。

1 土地資源利用情況

近年來,菏澤市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段,隨著工業(yè)化、城市化的推進(jìn),固定資產(chǎn)投資規(guī)模增大勢(shì)必造成建設(shè)用地逐年增加,土地供需矛盾更加突出。2003—2008年全市新增建設(shè)用地 6 666.67 hm2,平均每年新增建設(shè)用地 1 113.33 hm2。就長遠(yuǎn)來看,今后發(fā)展還需占用大量土地,每年的用地量預(yù)計(jì)將在 2 000 hm2左右,但每年省分配的指標(biāo)只有幾百公頃,經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)用地的需求與建設(shè)用地供應(yīng)的矛盾將更加突出。原因有 4個(gè):①隨著“突破菏澤”戰(zhàn)略的實(shí)施和融入魯南經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展,東西幫扶力度的加大,招商引資項(xiàng)目相繼落戶菏澤市,用地需求增加。②市委、市政府根據(jù)菏澤市優(yōu)勢(shì),提出大力推進(jìn)“四大基地、一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),傾力打造蘇魯豫皖經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局部高地,勢(shì)必掀起經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮。③隨著煤炭資源的開發(fā),菏澤將作為新興礦業(yè)城市在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。彭莊礦井已正式投產(chǎn),其他礦井正在開發(fā)建設(shè)中。為提高經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)由資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變,拉長產(chǎn)業(yè)鏈,與之配套的甲醇、二甲醚等化工項(xiàng)目將相繼開工建設(shè)。而建設(shè)用地指標(biāo)少,土地利用總體規(guī)劃還沒有調(diào)整完畢,必然存在大量因建設(shè)用地不足無法落地的項(xiàng)目。④菏澤市 1997—2010年的建設(shè)用地指標(biāo)已用完,已經(jīng)到了無地可用的地步了,再過 50年、100年無耕地可用,更談不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展[1]。

2 存在問題及影響因素

2.1 存在問題

(1)粗放利用、浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象依然存在。寬打?qū)捤恪⒋址爬?、批而未用、批多用少、長期閑置、無謂浪費(fèi)的現(xiàn)象隨處可見。投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度達(dá)不到國家和省規(guī)定要求。積極盤活存量建設(shè)用地、充分利用閑置、空閑土地、集約利用土地的措施落實(shí)不到位。

(2)土地資源違法現(xiàn)象普遍。違法亂占濫用土地、非法轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象普遍存在、屢禁不止。特別是城區(qū)、城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部極為突出。一些村莊、單位和開發(fā)建設(shè)單位私自達(dá)成協(xié)議,非法轉(zhuǎn)讓或變相非法轉(zhuǎn)讓土地,大量集體土地和國有劃撥土地非法入市。以租代征、截流挪用征地費(fèi)等問題依然存在。

(3)土地信訪量居高不下,群眾反映比較強(qiáng)烈。由于征地補(bǔ)償安置不到位,截留、挪用、拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)的事情時(shí)常發(fā)生,群眾土地合法利益受到嚴(yán)重侵害,引發(fā)大量信訪案件。

(4)部分企業(yè)辦理用地手續(xù)的難度增加。由于目前工業(yè)用地必須實(shí)行招拍掛出讓,部分企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力原因,承受不起新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、造地費(fèi)及出讓金等資金壓力,無法辦理用地手續(xù)。

(5)補(bǔ)償不到位或“上征下租”問題突出。現(xiàn)行征地補(bǔ)償政策規(guī)定,征收土地批準(zhǔn)后 3個(gè)月內(nèi)必須全部補(bǔ)償?shù)轿?。有些縣區(qū)征收土地批準(zhǔn)后不是一次全部補(bǔ)償,而是以租金的形式逐年支付。這樣一是造成被征地群眾上訪,產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。特別是2009年 7月 1日后,補(bǔ)償實(shí)行區(qū)片價(jià)格,與原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所提高,原租地標(biāo)準(zhǔn)也要隨之提高,否則,群眾容易上訪。二是造成產(chǎn)權(quán)不清。一旦企業(yè)出現(xiàn)情況需要轉(zhuǎn)讓時(shí),因補(bǔ)償問題造成隱患,不利于企業(yè)的長久發(fā)展。

2.2 影響項(xiàng)目落地的主要因素

(1)用地指標(biāo)異常緊張。2009年省分配菏澤市農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)僅 266.67 hm2,除去解決 2008年違法用地新辦手續(xù)外,僅剩 162 hm2,加上 2008年掛鉤剩余指標(biāo) 284.53 hm2,僅有 446.53 hm2可供使用。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),中央、省、市、縣重點(diǎn)項(xiàng)目需用地近1 333.33hm2,用地缺口非常大。

(2)受土地利用總體規(guī)劃制約。上一輪規(guī)劃期是 1996—2010年,經(jīng)過十多年的建設(shè),全市規(guī)劃預(yù)留建設(shè)用地幾乎用完,圈外都是基本農(nóng)田,已經(jīng)無法可用。相當(dāng)數(shù)量的擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃,需要調(diào)整,2009年擴(kuò)大內(nèi)需新增投資項(xiàng)目工期要求緊,大量項(xiàng)目需要在上半年開工建設(shè),新的土地利用總體規(guī)劃方案尚未批準(zhǔn),通過對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃調(diào)整的方式審批,需要一定的時(shí)間。

(3)受耕地占補(bǔ)平衡影響。國家執(zhí)行占用耕地“先補(bǔ)后占”政策,項(xiàng)目用地得先補(bǔ)充耕地,補(bǔ)充后方可使用土地。

3 解決企業(yè)用地難的主要措施

(1)為貫徹落實(shí)中央關(guān)于“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的重大戰(zhàn)略部署,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,省政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好建設(shè)用地服務(wù)保障工作的意見》。意見指出,一是實(shí)行重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃指標(biāo)點(diǎn)供。二是改進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審程序。三是簡化建設(shè)用地審批程序和內(nèi)容。四是減少建設(shè)用地報(bào)件內(nèi)容。五是適當(dāng)擴(kuò)大重點(diǎn)項(xiàng)目先行用地的范圍。其中列入新增 4萬億元中央投資計(jì)劃的項(xiàng)目,在完成初步設(shè)計(jì)、確保征地補(bǔ)償安置落實(shí)到位的前提下,也可以申請(qǐng)先行用地;地方批準(zhǔn)(核準(zhǔn))建設(shè)的民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目,不占用基本農(nóng)田控制工期的單體工程,確實(shí)需要先行用地的,積極爭取國土資源部批準(zhǔn)。批準(zhǔn)先行用地的建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)在半年內(nèi)完成用地報(bào)批[2]。

(2)用足用活政策,破解項(xiàng)目用地難問題。一是積極爭取點(diǎn)供數(shù)量。企業(yè)要緊緊抓住省“點(diǎn)供”這一有利政策,擴(kuò)大投資規(guī)模,增加注冊(cè)資金,使項(xiàng)目達(dá)到點(diǎn)供標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)入點(diǎn)供盤子,使用國家或省用地指標(biāo)。申請(qǐng)項(xiàng)目用地,必須在做好項(xiàng)目規(guī)劃、論證、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、安評(píng)、預(yù)審、資金注冊(cè)等工作后,方可組織用地報(bào)件。二是最大限度地提升項(xiàng)目檔次,提高項(xiàng)目利用指標(biāo)的核心競爭力。對(duì)不符合省“點(diǎn)供”政策,而發(fā)展前景較好的項(xiàng)目,要積極做好各方面的溝通協(xié)調(diào)工作,爭取省以上立項(xiàng),直接使用國家或省用地指標(biāo)。三是加快土地利用總體規(guī)劃修編步伐。鑒于目前項(xiàng)目用地時(shí)間緊、任務(wù)重、缺口大的現(xiàn)狀,必須抓緊時(shí)間解決規(guī)劃制約的瓶頸。必須加快市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)規(guī)劃修編,爭取第三季度底前全面完成。同時(shí),在規(guī)劃編制中,注意各項(xiàng)規(guī)劃的協(xié)調(diào)一致,使土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、工業(yè)布局規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃相銜接,統(tǒng)籌安排各業(yè)各類用地,為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和城市建設(shè)提供科學(xué)用地空間,從根源上解決用地難的問題。四是加大土地開發(fā)整理力度,確保占補(bǔ)平衡。國家實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目占用耕地“先補(bǔ)后占”政策。國家和省投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目所形成的耕地不允許用于占補(bǔ)平衡。因此,政府要加大地方投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施力度,經(jīng)驗(yàn)收后,納入耕地儲(chǔ)備庫,建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批需要占用耕地時(shí),要先從耕地儲(chǔ)備庫中列出補(bǔ)充數(shù)量,經(jīng)審查合格后,方可予以審批[3]。

(3)大力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用,拓寬發(fā)展空間。對(duì)達(dá)不到“點(diǎn)供”要求的項(xiàng)目,有兩條出路,一條出路是使用省分配的計(jì)劃指標(biāo),這部分指標(biāo)十分有限;另一條出路是走挖潛盤活存量土地的路子,突破片面追求用地指標(biāo)的局限,由兩眼向上、向外,向兩眼向下、向內(nèi)轉(zhuǎn)變,摸清全市建設(shè)用地利用狀況,加大對(duì)批而未用、批而未供、多批少用的空閑地、閑置地和廢棄土地的整合力度,走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的土地利用新路子[4]。一是建立節(jié)約集約用地機(jī)制。嚴(yán)格土地投資強(qiáng)度和容積率,堅(jiān)持以規(guī)劃定位置,以投資定面積,以面積定產(chǎn)出,新增建設(shè)用地投資強(qiáng)度市區(qū);8縣必須達(dá)到2 250萬元 /hm2、1 800萬元/hm2,工業(yè)項(xiàng)目容積率必須達(dá)到0.8,建筑密度不低于 35%,綠地率不高于15%,廠前區(qū)用地比例不高于 7%。二是建立項(xiàng)目退出機(jī)制。土地供出后一年內(nèi)未開發(fā)建設(shè)的,依法收取閑置費(fèi);兩年內(nèi)未開發(fā)建設(shè)的,依法收回土地使用權(quán)。加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同的監(jiān)督實(shí)施,凡違反合同約定不能按期投產(chǎn)達(dá)效的,財(cái)政貢獻(xiàn)率達(dá)不到要求的,要責(zé)令該企業(yè)退出園區(qū)。因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、工藝落后不適宜繼續(xù)生產(chǎn)的企業(yè),因投資資金不足、生產(chǎn)難以為繼、虧損嚴(yán)重或?yàn)l臨倒閉的企業(yè),因土地占多用少、土地過剩、限期內(nèi)無法擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的企業(yè),因環(huán)境污染、限期不能治理的企業(yè),用地依法收回,安排新的項(xiàng)目。三是建立失地農(nóng)民社會(huì)保障機(jī)制。要依法擬定征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)補(bǔ)償?shù)轿?。國有土地使用?quán)出讓總價(jià)款要全額納入政府地方財(cái)政預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線”管理。土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定支付被征地集體的土地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償,任何組織和個(gè)人不得以任何名義侵占、截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)。積極探索多種途徑安置被征地農(nóng)民,完善被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障體系。四是利用好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策。全市現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)用地 13.08萬 hm2,農(nóng)村人口 731萬人,戶均占地近0.067hm2(1畝),可以說,今后全市用地發(fā)展空間在農(nóng)村。新一輪規(guī)劃期內(nèi),市里要把全市區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)用地總面積的 40%約 5.33萬余公頃列入掛鉤計(jì)劃。企業(yè)可充分利用掛鉤試點(diǎn)置換出的土地,進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),這是今后幾年乃至更長時(shí)期的發(fā)展利用方向。五是企業(yè)應(yīng)依法用地,要依法取得(依法申請(qǐng)和報(bào)批)、依法登記 (依法取得土地使用權(quán))、依法管理使用收益和處置。

[1] 閆慧,徐增江,陳平.淺談菏澤市土地開發(fā)整理規(guī)劃[J].山東國土資源,2009,25(2):9-10.

[2] 山東省人民政府.山東省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好建設(shè)用地服務(wù)保障工作的意見.魯政辦發(fā)[2009]30號(hào).

[3] 袁登峰,石玉慶,王成寶,等.菏澤市保障項(xiàng)目用地的幾點(diǎn)做法[J].山東國土資源,2009,25(4):44-46.

[4] 朱豫鋒.破解企業(yè)用地難題積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)[J].資源導(dǎo)刊,2008,4(1):21-22.

Effecting Factorsand Coun term easures on Land Use in En terpr ises in Heze C ity

ZHAO Can,L IU Peng,YUAN Dengfeng
(Heze Bureau of Land and Resources,Shandong Heze 274000,China)

A ccording to the utilization of land resources,analyzing the p roblem s occurred in enterp rises land use andm ain factorsaffecting the gaining ofp ro jects,som e land po liciesare put forward to solute p roblem soccurred in enterp rises land use,to p romoe concentrated land use,to expand the developm ent space,and to p romote the econom y developm enthealthly and orderly.

Land resources;enterp rise land use;p roblem s;Heze city in Shandong p rovince

book=2,ebook=116

F301.23

A

2009-07-10;

2009-11-27;編輯:王秀元

趙燦(1962—),男,山東鄄城人,主要從事政策法規(guī)宣傳工作;E-m ail:hz165618@163.com。