唐金波,秦魯波

(濟(jì)南市土地儲(chǔ)備交易中心,山東濟(jì)南 250014)

項(xiàng)目管理理論在土地一級開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
——目標(biāo)分析和目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

唐金波,秦魯波

(濟(jì)南市土地儲(chǔ)備交易中心,山東濟(jì)南 250014)

土地一級開發(fā)是國內(nèi)很多大中城市進(jìn)行城市運(yùn)營的重要方式,項(xiàng)目管理的理論方法已廣泛應(yīng)用于基建、開發(fā)、科研等項(xiàng)目運(yùn)作。從項(xiàng)目管理的角度對該項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)施過程加以分析,將目標(biāo)管理的方法應(yīng)用其中,進(jìn)行充分的目標(biāo)分析和目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì),可以使土地一級開發(fā)的運(yùn)作更加科學(xué)化、系統(tǒng)化。

項(xiàng)目管理;土地一級開發(fā);目標(biāo)分析;系統(tǒng)設(shè)計(jì)

土地一級開發(fā),是指市、縣人民政府(具體工作委托土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu))依據(jù)城市規(guī)劃的要求,將特定區(qū)域和一定范圍的土地進(jìn)行必要的房屋拆遷(或土地收購)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高土地利用效率,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。利用項(xiàng)目管理中目標(biāo)管理的方法指導(dǎo)土地一級開發(fā)的運(yùn)作,可以使這項(xiàng)工作的開展更具針對性和可操作性。

1 土地一級開發(fā)項(xiàng)目的一般特征

通過對特定地塊的開發(fā)運(yùn)作,使其具備可開發(fā)建設(shè)條件,具有的一定的時(shí)間和資金限制[1]。土地一級開發(fā)的時(shí)間限制主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)土地一級開發(fā)的任務(wù)來源往往是城市建設(shè)決策層從城市發(fā)展大局出發(fā)做出的戰(zhàn)略部署,在開發(fā)活動(dòng)決策階段就對其提出時(shí)間限制。

(2)從土地一級開發(fā)的緣起上來看,可能是舊城區(qū)改造的需要,抑或是國有改革改制企業(yè)土地資產(chǎn)變現(xiàn),都需要求開發(fā)活動(dòng)在一個(gè)較合理的時(shí)限內(nèi)完成。

(3)土地一級開發(fā)是在市場環(huán)境里開展的,它的成本和收益指標(biāo)都會(huì)隨著時(shí)間的推移發(fā)生變化,因此,開發(fā)活動(dòng)如果不在一定的時(shí)限內(nèi)完成,就會(huì)大大增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。土地一級開發(fā)屬于投資密集型活動(dòng),它本身的運(yùn)作過程就是通過資金的不斷投入來使地塊達(dá)到可開發(fā)建設(shè)條件。但任何開發(fā)主體的可利用資金都不是無限的。由許多相互獨(dú)立和相互聯(lián)系的活動(dòng)組成。不同城市進(jìn)行土地一級開發(fā)的具體程序不盡相同,但大體包含以下幾個(gè)步驟:對擬開發(fā)地塊進(jìn)行調(diào)查摸底→初步的成本測算→征詢 (調(diào)整)規(guī)劃意見→國有土地收購或城市居民拆遷 (有的涉及集體土地征用)→土地拆除整理及渣土清運(yùn)→必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)→凈地上市交易等。這些具體活動(dòng)又可以繼續(xù)細(xì)分?？梢?土地一級開發(fā)是由一系列任務(wù)項(xiàng)組成的復(fù)雜的行為系統(tǒng)。

因此,項(xiàng)目管理的方法可以應(yīng)用于土地一級開發(fā)。目標(biāo)管理是項(xiàng)目管理理論的核心,準(zhǔn)確提出和充分分析項(xiàng)目目標(biāo),并進(jìn)行目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目開展計(jì)劃和控制等各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)。

2 土地一級開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)分析

2.1 目標(biāo)的提出和分析

目標(biāo)是對預(yù)期結(jié)果的描述。目標(biāo)通常從以下 3個(gè)方面提出:①按問題的結(jié)構(gòu),確定解決其中各個(gè)問題的程度,即從項(xiàng)目緣起上分析開發(fā)項(xiàng)目需要解決哪些具體問題;②項(xiàng)目邊界條件的限制,對于土地一級開發(fā)項(xiàng)目來說,有限的資金,政策以及法律、法規(guī)的制約等;③其他由項(xiàng)目決策層設(shè)置的目標(biāo)和計(jì)劃,例如項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)限以及對政府收益的要求等[2]。

目標(biāo)提出后,要按照它們的性質(zhì)進(jìn)行分類、歸納、排序和結(jié)構(gòu)化。不同的目標(biāo)之間還會(huì)存在爭執(zhí)或者說是矛盾。這就要求在目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)及以后可行性研究中對各目標(biāo)進(jìn)行分析。針對土地一級開發(fā)項(xiàng)目,可以采取的做法是:強(qiáng)制性目標(biāo)與期望目標(biāo)發(fā)生爭執(zhí)時(shí),則首先必須滿足強(qiáng)制性目標(biāo)的要求,例如土地一級開發(fā)過程中只有在依法對土地上的城市居民實(shí)施拆遷補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上,才能考慮項(xiàng)目政府收益的最大化。如果強(qiáng)制性目標(biāo)因素之間存在爭執(zhí),則說明該項(xiàng)目存在自身的矛盾性,通常是消除某一個(gè)強(qiáng)制性目標(biāo),或?qū)⑺禐槠谕繕?biāo)。例如,土地一級開發(fā)中的有些政府審批程序必須合法、完備,但有時(shí)為了滿足項(xiàng)目確定的時(shí)限要求,就存在一定通融的余地,比如采用簡化程序或?qū)徟绦蚝笾谩Ｈ绻?2個(gè)強(qiáng)制性目標(biāo)不可調(diào)和,那么就判定這個(gè)項(xiàng)目是不可行的。期望目標(biāo)因素存在爭執(zhí),可根據(jù)目標(biāo)能否量化分別采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)化或優(yōu)先級的方法尋求妥協(xié)和平衡。

2.2 案例分析

某鍋爐廠 (簡稱 X企業(yè))是成立于 20世紀(jì) 80年代的國有企業(yè),由于種種原因,該廠從 1995年至今處于停產(chǎn)狀態(tài)。企業(yè)拖欠職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用近 650萬元。該廠現(xiàn)有 3 3502.41m2國有劃撥土地使用權(quán),但由于與某農(nóng)村信用社存在債務(wù)糾紛被人民法院查封,債務(wù)本息合計(jì) 337.8萬元。經(jīng)過市政府專題研究,確定以該廠土地資產(chǎn)變現(xiàn)的方式解決相關(guān)問題,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)成國土、規(guī)劃等有關(guān)部門爭取在 3個(gè)月內(nèi)完成土地一級開發(fā)的全部程序,盡早解決企業(yè)和職工困難。根據(jù)城市規(guī)劃的要求,該廠土地可以調(diào)整為住宅及配套公建,但需要與該宗地北側(cè)單位用地(簡稱 Y企業(yè))以及東側(cè) 13戶城市居民用地一并規(guī)劃實(shí)施。按照該市國有土地收購儲(chǔ)備的有關(guān)規(guī)定,土地重新出讓的總價(jià)款扣除前期費(fèi)用后由政府與原用地單位4∶6分成。

根據(jù)該市土地一級開發(fā)的運(yùn)作模式,該土地一級開發(fā)項(xiàng)目主要內(nèi)容包括:在合理確定各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的前提下,對 X,Y兩個(gè)企業(yè)進(jìn)行土地收購和 13戶居民進(jìn)行拆遷,并進(jìn)行必要的場地平整等。首先,提出目標(biāo):

(1)從問題入手,通過該土地一級開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)使土地變現(xiàn)資金滿足 X企業(yè)職工工資清欠、補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)等的需要;該廠北側(cè) Y企業(yè)經(jīng)營效益良好,新規(guī)劃實(shí)施后要保證能夠有足夠的資金重新建設(shè)生產(chǎn)。從而提出目標(biāo) A:為償還 X企業(yè)的內(nèi)、外債,需要滿足土地重新出讓后 X企業(yè)的所得部分不低于 1 000萬 (企業(yè)內(nèi)債 +外債)。目標(biāo) B:北側(cè) Y企業(yè)重新建設(shè)生產(chǎn)約需資金 800萬元,因此土地重新出讓后,其所得部分不低于 800萬元。

(2)邊界條件的限制,例如國有土地收購政策對土地使用權(quán)人補(bǔ)償價(jià)格的政策限制;城市居民拆遷政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) (包括最低套型保障面積)等。從而提出目標(biāo) C:土地收購和居民拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及拆遷安置房的設(shè)計(jì)面積要符合法律、法規(guī)的要求。

(3)項(xiàng)目最高決策層對項(xiàng)目目標(biāo)因素的設(shè)置,如項(xiàng)目開發(fā)周期的限制要求 3個(gè)月內(nèi)完成。從而提出目標(biāo)D:項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)限 3個(gè)月 (90天)。另外,根據(jù)項(xiàng)目的一般經(jīng)濟(jì)可行性的要求,提出目標(biāo) E:項(xiàng)目開發(fā)后有一定的收益。

其次,對以上目標(biāo)進(jìn)行分析:目標(biāo)A,B,C,D是項(xiàng)目的強(qiáng)制性目標(biāo),必須滿足;E是期望的目標(biāo),應(yīng)盡量滿足,但應(yīng)服從于強(qiáng)制性指標(biāo);目標(biāo) A,B,D是定量目標(biāo);C是定性的目標(biāo)。目標(biāo)A,B,E與 C存在爭執(zhí)(矛盾)。A,B,E所確定的相關(guān)費(fèi)用都是從項(xiàng)目的收益中產(chǎn)生;而 C直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)成本,成本越大,其他條件不變的前提下,收益就會(huì)越小,進(jìn)而影響目標(biāo)因素A,B,E的實(shí)現(xiàn)。

3 土地一級開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.1 目標(biāo)系統(tǒng)的形成

項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)有 3個(gè)層次:系統(tǒng)目標(biāo)、子目標(biāo)和可執(zhí)行目標(biāo)。系統(tǒng)目標(biāo),是立足于項(xiàng)目宏觀層面提出的總體目標(biāo),對項(xiàng)目各個(gè)方面具有普遍的適用性。土地一級開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)目標(biāo),就是要通過一定資金的投入,使得目標(biāo)地塊具備開發(fā)建設(shè)條件。為實(shí)現(xiàn)該系統(tǒng)目標(biāo),提出具體實(shí)施層面上的目標(biāo),對系統(tǒng)目標(biāo)進(jìn)行支持,稱為子目標(biāo)。子目標(biāo)較系統(tǒng)目標(biāo)更加具體,但要進(jìn)行目標(biāo)管理,還要細(xì)分為可執(zhí)行目標(biāo)。

3.2 目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

以文章 2.2中的案例為例,為支持該項(xiàng)目的系統(tǒng)目標(biāo),提出了目標(biāo)A,B,C,D,E即子目標(biāo)。以A, B為例進(jìn)行分析,并進(jìn)一步分解為可執(zhí)行目標(biāo):

根據(jù)成本-收益模型和假設(shè)開發(fā)法模型[3],可以得到以下公式:

其中:V為項(xiàng)目收益;P為新規(guī)劃用途下土地的擬出讓價(jià)格,可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行倒算;ρ為規(guī)劃容積率;C1為每平方米單位房屋建造安裝成本;C2為每平方米各種稅費(fèi)合計(jì),假設(shè)開發(fā)商利潤率為 10%;M為土地規(guī)劃可利用面積;C為區(qū)位商品住宅均價(jià),可通過市場調(diào)查獲得,并假設(shè)其等于居民拆遷補(bǔ)償價(jià)格;C3為項(xiàng)目前期費(fèi)用(規(guī)劃、測量、評估、場地平整等);m為項(xiàng)目實(shí)施需拆遷居民用房面積數(shù),通過調(diào)查摸底取得。

(2)式代入(1)式可得:

其中 C,C1,C2,C3,m基本由客觀因素或強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)確定,可以認(rèn)為是常量。因此,決定 V大小的因素主要是ρ和M,ρ×M的意義就是目標(biāo)地塊的規(guī)劃可建設(shè)面積。事實(shí)上,上述公式適用于一般的土地一級開發(fā)項(xiàng)目的盈虧分析,任何開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施者都希望土地的ρ和M盡可能大(ρ和M的設(shè)定同樣受到國家強(qiáng)制性規(guī)范的限制,不可能無限增大)。通過對ρ和M取值的設(shè)定可以決定項(xiàng)目的收益 V的大小,在進(jìn)行規(guī)劃研究和申請規(guī)劃指標(biāo)時(shí)使其滿足要求,進(jìn)而對目標(biāo) A,B進(jìn)行控制。因此,ρ和M就是子目標(biāo)A,B的可執(zhí)行目標(biāo)。

這樣對項(xiàng)目每一個(gè)目標(biāo)按照具體工作的實(shí)施過程逐步分解細(xì)化、優(yōu)化,得到項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng) (圖1)。

圖1 目標(biāo)系統(tǒng)圖

以上就是用網(wǎng)絡(luò)圖的形式對目標(biāo)系統(tǒng)的初步表達(dá)。第一層是項(xiàng)目的系統(tǒng)目標(biāo),第二層是為支持系統(tǒng)目標(biāo)而提出的子目標(biāo),第三層和第四層是根據(jù)子目標(biāo)分解得到的可執(zhí)行目標(biāo)。隨著層次的增加,工作逐漸細(xì)化,目標(biāo)也越加明確和可操作。

3.3 建立目標(biāo)管理機(jī)制

通過對項(xiàng)目認(rèn)識的不斷深入,各種限制性條件會(huì)越來越多,目標(biāo)系統(tǒng)也需要逐步修正和完善。在整個(gè)開發(fā)過程中,應(yīng)當(dāng)建立目標(biāo)管理的運(yùn)行機(jī)制:項(xiàng)目系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按系統(tǒng)工作方法有步驟地進(jìn)行,通常在項(xiàng)目前期進(jìn)行目標(biāo)總體設(shè)計(jì),建立目標(biāo)系統(tǒng)的總體框架,更具體、詳細(xì)、完整的設(shè)計(jì)在計(jì)劃階段進(jìn)行;將項(xiàng)目目標(biāo)落實(shí)到各責(zé)任人,將目標(biāo)管理同職能管理結(jié)合起來,鼓勵(lì)項(xiàng)目實(shí)施人員完成目標(biāo)設(shè)定的工作任務(wù);將項(xiàng)目目標(biāo)落實(shí)到項(xiàng)目的各階段,經(jīng)過論證和批準(zhǔn)后的項(xiàng)目目標(biāo)作為規(guī)劃策劃、實(shí)施控制的依據(jù),最后作為項(xiàng)目后評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn);因項(xiàng)目邊界條件發(fā)生變化等原因確需改變或修正項(xiàng)目目標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過嚴(yán)格的程序?qū)δ繕?biāo)系統(tǒng)進(jìn)行論證,重新對目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)[4-6]。

4 結(jié)語

目標(biāo)系統(tǒng)建立后,在項(xiàng)目的計(jì)劃、控制等各項(xiàng)具體工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行,使土地一級開發(fā)活動(dòng)由被動(dòng)管理向主動(dòng)管理、由粗放型管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變,對于保證項(xiàng)目系統(tǒng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)具有重要意義。

[1] Resche H,Schelle H.handbushProjekmanagement,Verlag TV Rheinland[德].

[2] 成虎.工程項(xiàng)目管理(第二版)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2001.

[3] 丁士昭.建筑工程項(xiàng)目管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社, 1991.

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[5] 孫鳳琴.集體土地管理探析[J].山東國土資源,2009,25(10): 15-17.

[6] 馬朝陽.論集體土地市場化走向[J].山東國土資源,2008,24 (7-8):33-35.

App lica tion of ProjectM anagem en t Theory in Land Developm en t Projects——Design of TargetAnalysis and Target System

TANG Jinbo,Q IN Lubo
(Jinan Land Reserve Trad ing Center,Shandong Jinan 250014,China)

Land developm ent is an importantw ay for urban operations inm anym edium and large cities.Project m anagem ent theories and m ethods have been w idely used in infrastructure,developm ent,scientific research and otherp ro jects.From the view ofp ro jectm anagem ent,the imp lem entation p rocessof thisactivity hasbeen analyzed. By using ob jectivesm anagem ent,fu lly analyzing ob jective and fu lly designing ob jectives system,operation of land developm entw ill becom emore scientific and system atic.

Pro jectm anagem ent;land developm ent;ob jective analysis;system design

book=2,ebook=105

F301.2

A

2009-02-20;

2010-02-05;編輯:陶衛(wèi)衛(wèi)

唐金波(1982—),男,山東濟(jì)南人,助理工程師,主要從事國有土地收購儲(chǔ)備工作;E-m ail:w sh jz01-01@163.com。