毛偉偉

1 城中村土地的現(xiàn)狀

在今日農(nóng)村城鎮(zhèn)化的大背景下,至今還沒有一個獨立完整的集體土地房屋拆遷安置補償?shù)膰壹壍摹按蠓ā薄！吨腥A人民共和國土地管理法》第47條在涉及耕地原用補償問題時規(guī)定了耕地征用的補償范圍,但非集體土地的房屋拆遷補償,《物權(quán)法》也只是規(guī)定保障我國公民的財產(chǎn)權(quán)益,征用土地必須給當事人進行補償;《城市房屋拆遷管理條例》只是對國有土地上房屋拆遷進行補償。國家目前規(guī)定了在征用農(nóng)民土地前,必須做到先補償再征地的原則,并要求逐步提高標準,但是在實際操作中普遍存在補償標準過低,補償資金不到位,補償評估不公平等現(xiàn)象,損害了群眾利益,保證不了被征占農(nóng)民的合法利益。某市為了維護被征地農(nóng)民的合法利益,保障項目建設(shè)的順利進行,合理制定了城中村建設(shè)拆遷改造,補償款分配等相關(guān)制度,有效減少了矛盾糾紛的發(fā)生,維護了拆遷戶的利益。

2 關(guān)于征用集體土地保障農(nóng)民權(quán)益的討論

在城市建設(shè)過程中,必須要征用農(nóng)民的土地,由于過去規(guī)劃不健全等方面問題,導(dǎo)致農(nóng)民用畢生心血把新房剛剛建好,還沒有搬進去住就遇到了政府征用的情況,造成了社會巨大浪費。近年來某市對規(guī)劃方面特別重視,由住建局組織修訂完善城市總體規(guī)劃,制定城市建設(shè)的近期和中長期規(guī)劃。對于近五年內(nèi)建設(shè)規(guī)劃,市政府責成市土地局、市住建局等相關(guān)單位確立城市建設(shè)近期征用土地拆遷范圍,并通過多種渠道進行宣傳,讓規(guī)劃深入人心,是在征地范圍內(nèi)的拆遷戶不允許對房屋進行改建、擴建,同時成立監(jiān)督組,抽調(diào)人員進行監(jiān)管,并設(shè)立舉報電話,發(fā)現(xiàn)問題及時查處。對于遠期規(guī)劃,大力宣傳城市規(guī)劃的重要作用,讓群眾認識到規(guī)劃重要性,由過去不聞不問在城區(qū)范圍內(nèi)盲目建設(shè),到現(xiàn)在積極了解城市總體規(guī)劃要求,積極辦理相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)手續(xù),維護自己的合法權(quán)益。

3 土地征用中保障農(nóng)民權(quán)益的措施

某市在征用城中村土地中采取的幾項措施:

1)制定統(tǒng)一房屋拆遷補償標準。

在過去征用土地拆遷中,拆遷量比較大,較為突出的表現(xiàn)在確定拆遷補償標準方面存在的爭議較大,反映拆遷評估制度方面存在一定問題。某市為了維護拆遷戶的利益責成物價局、城建局結(jié)合當?shù)氐木用竦纳鐣Ｕ纤?參照物價水平和消費總體水平等因素制定了《房屋拆遷評估指導(dǎo)價》的評估標準,內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)標準、裝飾裝修標準、其他附屬設(shè)施標準、公用設(shè)施標準四方面內(nèi)容,同時對此評估指導(dǎo)價提出了每隔2年～3年進行隨物價水平更新的措施,同時對被征用房屋的臨時安置費用,搬遷補助費用,經(jīng)營性補償費用,參照《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》確定,使征用集體土地過程中有了切實可行的操作評估依據(jù)。

2)設(shè)立拆遷儲備土地和專用賬戶。

政府出臺政策提前征用部分土地作為拆遷戶的土地使用保障,同時設(shè)立征用集體土地房屋拆遷資金專用賬戶,由市政府撥款?？顚Ｓ?保證了拆遷戶的資金保障。

3)制定項目建設(shè)拆遷工作方案。

市政府確定某項重點工程前,先成立項目建設(shè)協(xié)調(diào)組,抽調(diào)住建局、土地局等相關(guān)業(yè)務(wù)單位工作人員,為某項工程進行全方位的摸底調(diào)查,了解現(xiàn)狀,按照統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一標準,合理評估,妥善安置,拆遷到位,補償?shù)綉舻脑瓌t,做到公共利益和拆遷利益相結(jié)合,長遠利益相結(jié)合原則,制定切實可行的項目建設(shè)拆遷工作方案。

4)發(fā)布房屋拆遷公告。

由市政府或項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組發(fā)布拆遷公告,內(nèi)容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷實施單位等事項貼于拆遷范圍內(nèi)及其周圍較為醒目,宜于公眾閱讀的地點,對于規(guī)模較大的拆遷,登載在當?shù)貓蠹埳?同時召開拆遷動員大會,并對鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦學校發(fā)放拆遷通知書,做好群眾思想工作,為拆遷順利進行打好基礎(chǔ)。

5)登記簽訂協(xié)議及拆遷資金發(fā)放。

項目建設(shè)協(xié)調(diào)組、抽調(diào)紀檢組、財政局、審計局、城建局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦、村委會代表組成大量評估工作人員,堅持“一把尺子,一個標準”實在丈量,登記造冊,按統(tǒng)一標準測算到戶,張榜公布,接受社會監(jiān)督,同時要求拆遷戶在房屋拆遷補償清單上簽字認可,并制定了提前同意拆遷的獎勵措施,保障了評估過程中公平、公開、公正的原則。

對于拆遷戶的臨時安置費用,拆遷補償費用,經(jīng)營性補償費用,參照山西省補償標準統(tǒng)一核算,最終確定補償數(shù)額,從市政府房屋拆遷專項資金賬號中直接發(fā)放到拆遷戶手中,減少中間環(huán)節(jié),維護了拆遷戶的利益,保障了項目建設(shè)的順利進行。

6)拆遷戶土地的劃分。

對于拆遷戶土地的劃分,主要采用以下幾個方面:a.政府從統(tǒng)征儲備土地中直接劃分確定好的拆遷戶占地面積。b.政府將拆遷后的集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地,拆遷戶交一部分土地出讓費用后,確定好的拆遷戶占地面積。c.涉及拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會,從村民宅基地中依照拆遷方案,統(tǒng)一劃分。

某市在做好利用城市建設(shè)拆遷改造、補償分配相關(guān)制度,實行土地征占補償款專戶管理的同時,還要加大使用分配力度,確保補償款按規(guī)定發(fā)放到農(nóng)民手中外,并要求民政局、人社局、市國土局、市住建局等職能部門在如何解決失地農(nóng)民生活保障問題上下功夫:組織力量調(diào)查摸底,將失去土地沒有就業(yè)崗位,生活困難的群眾盡快納入城市低保范圍,做到應(yīng)保盡保;要求村里的公益崗位,就業(yè)崗位招聘人員時,優(yōu)先照顧失地農(nóng)民;制定優(yōu)惠政策鼓勵失地農(nóng)民積極創(chuàng)業(yè),妥善解決失地困難群眾的生活問題;加強失地農(nóng)民職業(yè)技能培訓,增強失地農(nóng)民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)能力。

最后由政府責成土地局,住建局等相關(guān)部門全力配合,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè)。只有不斷的完善各項保障制度,增強服務(wù)意識,才能在構(gòu)建和諧社會的大環(huán)境中,做到公正拆遷、和諧拆遷,才能代表了最廣大人民群眾的根本利益。

4 取得的效果

某市在征用農(nóng)村集體土地的過程中,領(lǐng)導(dǎo)重視,資金到位,程序恰當,拆遷資金及土地配套全部到位,近年來,共拆遷房屋面積達3萬余平方米,補償額約為2500萬元。先后完成了九龍大街、汾濱街、延平街等市政骨干道路的房屋拆遷及建設(shè)任務(wù),打造了城市“六縱八橫”的基本框架,使城市綜合承載能力明顯增強,城市品位和檔次明顯提升,提高了城市的競爭力,同時政府責成相關(guān)部門對市區(qū)近期、中期建設(shè)的項目的建設(shè)范圍進行確定,對于項目建設(shè)涉及的房屋及附屬性進行了控制性規(guī)劃,避免了社會資源的浪費;而廣大拆遷戶在城市建設(shè)的過程中,首先拆遷房屋補償資金,在簽訂協(xié)議后,馬上發(fā)放到賬戶,宅基地劃分,由項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)項目的實際情況,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè),并對相關(guān)配套稅用進行了減免,使拆遷戶切實感到了政府的溫暖。

通過以上努力,使某市征用城中村土地進程中的房屋拆遷工作,真正達到了和諧拆遷、文明拆遷的目標,沒有一起上訪告狀現(xiàn)象,實現(xiàn)了公共利益與人民利益的雙贏。

[1]徐曉明.失地農(nóng)民權(quán)益保障體制研究[J].山西建筑,2008,34(7):214-215.