苗愛青

住宅精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分,是商品房發(fā)展的方向,市場成熟的發(fā)展趨勢(shì)。住宅精裝修直接向消費(fèi)者提供完全裝修的“成品房”,不但省心省事、設(shè)計(jì)更專業(yè)、節(jié)約成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞,而且規(guī)范裝修市場,促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序,符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。在眾多開發(fā)商都面臨著嚴(yán)峻生死抉擇的今天,如何應(yīng)對(duì)這場殘酷的競爭,除了從規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化等方面發(fā)展自己外,尚應(yīng)內(nèi)部挖潛,探索一條藍(lán)海,避免走同質(zhì)化的老路,另辟捷徑,在原基礎(chǔ)上推出消費(fèi)者滿意的住宅精裝修,自然可以贏得更大的市場,會(huì)提升自己的競爭優(yōu)勢(shì)?？梢哉f,開發(fā)商在未來市場要想生存發(fā)展,必須更加努力變革和進(jìn)步,而這種利國利民的住宅精裝修成為這部分適者生存者的一種新的競爭利器。

1 項(xiàng)目概況

1)海南晉如意住宅小區(qū)是由山西陸延房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精裝修住宅,位于海南瓊海市官塘溫泉度假區(qū),是山西六建集團(tuán)旗下陸延地產(chǎn)開發(fā)的“山西人在海南的家”。小區(qū)一期規(guī)劃建筑面積6萬m2,由14座9層板式小高層及會(huì)所組成。共 922套住宅,戶型在45 m2～80 m2之間。2)由于本項(xiàng)目為異地建設(shè)項(xiàng)目,考慮購買對(duì)象購房的真正的需求及交通導(dǎo)致的裝修不便,急業(yè)主所急,并以“精裝修成本價(jià)350元/m2交房”作為吸引購房者的一個(gè)賣點(diǎn)。3)交房標(biāo)準(zhǔn):室內(nèi)門:復(fù)合材料裝飾門?？蛷d地面:600×600地磚,地磚踢腳。臥室地面:600×600地磚或復(fù)合地板,地磚踢腳或PVC踢腳。墻面、頂棚:環(huán)保乳膠漆飾面,客廳頂棚做陰角線。廚房:人造石臺(tái)面整體櫥柜、抽油煙機(jī)、洗菜池帶水龍頭、墻面磁磚、地面地磚、防潮吊頂。衛(wèi)生間:洗臉池、鏡子、熱水器、淋浴噴頭、品牌坐便器、洗漱架、墻面磁磚、地面防滑地磚、防潮吊頂。陽臺(tái):地面地磚、不封閉。其他:PVC門窗套、吸頂節(jié)能燈、壁掛單體制冷一臺(tái)。

2 對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有的影響精裝修造價(jià)問題的分析

1)海南瓊海當(dāng)?shù)匮b修公司大部分為?？凇⑷齺喌却蟪鞘信R時(shí)行異地作戰(zhàn),所以人工費(fèi)用相對(duì)較高,而且工人的操作技術(shù)水平也不高。2)當(dāng)?shù)匮b飾材料品種單一,供應(yīng)能力弱,質(zhì)量沒保證,而且價(jià)格較高。3)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣導(dǎo)致加班加點(diǎn)很困難,故不能按期交房會(huì)引起相當(dāng)高的索賠費(fèi)用。4)戶型較小,裝飾材料非正常的損耗及浪費(fèi)嚴(yán)重。5)工期緊,作業(yè)面互相交叉,成品保護(hù)難,保護(hù)費(fèi)用也高。6)精裝修由于是標(biāo)準(zhǔn)化施工,容易千篇一律,缺乏個(gè)性化,故在精裝修時(shí)需區(qū)分重點(diǎn)和難點(diǎn)。7)水電設(shè)計(jì)不到位,在土建完工,開始精裝修的時(shí)候,會(huì)重復(fù)進(jìn)行水電改造,造成結(jié)構(gòu)安全隱患、環(huán)境污染和改造費(fèi)用及垃圾運(yùn)送費(fèi)用的增加。8)材料在零散垂直運(yùn)輸時(shí)發(fā)生的費(fèi)用高。

3 造價(jià)控制策略

3.1 決策階段

依靠自身,通過充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較,并和其他裝修公司的報(bào)價(jià)、裝修菜單作比較。收集項(xiàng)目所在地的同行業(yè)人材機(jī)的資料,并對(duì)資料的準(zhǔn)確性和可靠性做認(rèn)真的分析,做好可行性研究,保證350元/m2精裝修決策的正確及合理。

3.2 設(shè)計(jì)階段

在施工圖設(shè)計(jì)完成后,在工程施工前組織項(xiàng)目部、工程部、造價(jià)部、設(shè)計(jì)室、裝飾公司,結(jié)合精裝修設(shè)計(jì)方案,進(jìn)行有針對(duì)性的圖紙會(huì)審,將土建、裝修設(shè)計(jì)方案統(tǒng)籌兼顧,選擇優(yōu)質(zhì)材料和產(chǎn)品,做到材料、管線、設(shè)備的預(yù)制、預(yù)埋、預(yù)留一次到位,不再進(jìn)行水電改造。放棄原有的模式,把穿電線、安裝開關(guān)插座面板、燈具、潔具及水龍頭安裝,放在精裝修時(shí)進(jìn)行。綜合考慮戶型和使用的要求,取消了戶內(nèi)隔墻(住戶裝修時(shí)肯定會(huì)拆除掉)。

3.3 施工階段

3.3.1 按清單模式,做好裝修菜單模板

造價(jià)部門通過市場調(diào)研、資料收集、反復(fù)論證比較后,對(duì)每個(gè)戶型的配置數(shù)量做統(tǒng)計(jì),并按戶型進(jìn)行組價(jià),人工、材料的單價(jià)必須保證合理、可行。每戶的價(jià)格計(jì)算出來后,再合計(jì)922套的總價(jià),然后除以總面積60 000 m2,即可知道每平方米的單價(jià)。然后根據(jù)此單價(jià)和350元/m2做比較分析,然后再對(duì)認(rèn)為的重點(diǎn)部分做調(diào)整。這樣就能保證重點(diǎn)出彩,平凡中能看到亮點(diǎn)。

3.3.2 做好工程合同的簽訂與執(zhí)行

通過造價(jià)部門的反復(fù)測算和比較,在進(jìn)行合同談判時(shí),就將鋪貼墻地磚劃到土建承包單位的承包范圍內(nèi),這樣既能避免交叉施工引起的配合不利、質(zhì)量控制難、成品破壞和污染等一系列問題,又將這部分不可避免發(fā)生的費(fèi)用轉(zhuǎn)移到土建施工方身上,同時(shí)可以節(jié)省精裝修鋪貼時(shí)再專門做找平層的工序,這樣時(shí)間和成本都有很大的節(jié)約。另外,假如把鋪貼墻地磚單獨(dú)承包給裝修公司,人材機(jī)都需執(zhí)行市場價(jià),配合費(fèi)也相應(yīng)增加。以上所述共能節(jié)約50元/m2。根據(jù)做好的裝修菜單模板,和裝飾公司進(jìn)行談判。這樣有理有據(jù)、合理可行的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)能讓裝飾公司心服口服,順利簽訂裝修合同。

3.3.3 嚴(yán)格材料、設(shè)備采購及定價(jià)

裝飾材料及安裝材料品種繁多、材質(zhì)不一、價(jià)格差別大。對(duì)于大宗、重要的材料,集中采購,規(guī)模生產(chǎn),成本會(huì)大幅度降低。建造裝修一體化,強(qiáng)調(diào)規(guī)?；拇笊a(chǎn),而規(guī)模化的前提依賴于集中采購系統(tǒng)的形成。也就是以標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),對(duì)某一種住宅部品或某一種規(guī)格的設(shè)備進(jìn)行大量的訂做生產(chǎn),從而節(jié)約制造成本,降低裝修價(jià)格。這種部品生產(chǎn)和裝修方式是離散化裝修所不能達(dá)到的。采用集中采購方式訂做衛(wèi)生潔具、墻地磚、套裝門、木地板、櫥柜、空調(diào)、抽油煙機(jī)、電淋浴器等等,生產(chǎn)廠家以大大低于市場零售價(jià)的出廠價(jià)甚至低于批發(fā)價(jià)給開發(fā)商,大大節(jié)約了中間環(huán)節(jié)的高昂費(fèi)用,也避免了中間互相扯皮影響供貨時(shí)間和產(chǎn)品質(zhì)量問題及費(fèi)用的發(fā)生。造價(jià)部和項(xiàng)目部成立采購小組,根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn),到廣東、福建、海南對(duì)品牌、質(zhì)量價(jià)格和供應(yīng)能力進(jìn)行考察、調(diào)研、詢價(jià)。然后根據(jù)調(diào)研情況,篩選出2家～3家合格供方,再進(jìn)行招標(biāo)或反復(fù)議價(jià),將價(jià)格確定在合理低價(jià)范圍內(nèi)。

4 精裝修具體實(shí)踐及成效

1)公司成立室內(nèi)精裝修部,擁有室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料、施工管理、施工監(jiān)理等方面專業(yè)技術(shù)人員,進(jìn)行與客戶的溝通、具體設(shè)計(jì)、選材和施工管理工作。2)邀請(qǐng)其他裝飾公司及相關(guān)行業(yè)界的資深專業(yè)人員作為顧問。3)廚房、衛(wèi)生間是家庭中功能最集中、使用最頻繁的場所。它不僅承擔(dān)著主人日常的最主要生活,也是這種候鳥式生活中最關(guān)注的地方。所以在配置上,公司保證了入住后即可長期使用的要求,很多細(xì)節(jié)也充分體現(xiàn)了對(duì)山西人生活習(xí)慣的關(guān)懷。在施工時(shí)提前預(yù)埋了冷熱混合器,避免了衛(wèi)生間管線雜亂。在竣工時(shí)通過核算成本,又為每戶加做了衛(wèi)生間風(fēng)扇。4)本著“輕裝修,重裝飾”的理念,我們精裝修的目的是要打造“好宅”,而不是“豪宅”。公司依據(jù)裝修的重點(diǎn),決定墻地磚采用目前市場流行的十大品牌,盡管加大了成本,但提高了品位,是一勞永逸。5)本項(xiàng)目推出350元/m2精裝交房后,開盤 3日內(nèi)銷售 70%,堪稱銷售的神話。本項(xiàng)目建造裝修一并在一年內(nèi)交房,也堪稱施工的“深圳速度”。本項(xiàng)目交房一年后,升值接近2.3倍。

5 結(jié)語

建造裝修一體化交房是一個(gè)系統(tǒng)工程,具有鮮明的產(chǎn)業(yè)化特征,是一次質(zhì)的飛躍。從某種意義上講,不僅是市場的要求,更是對(duì)開發(fā)商自身實(shí)力、信譽(yù)、理念的檢驗(yàn)。

開發(fā)商通過精裝修交房,在激烈的市場競爭中趟出了一片藍(lán)海,促進(jìn)了員工綜合素質(zhì)的整體提高,鍛煉了一支造價(jià)控制的團(tuán)隊(duì)。住宅精裝產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施,既能保證產(chǎn)品質(zhì)量,又能得到經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì),讓業(yè)主有物美價(jià)廉、省心省力的認(rèn)同感,也將而且是必然有效地促進(jìn)銷售,成為住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)。

[1] 劉家華.建設(shè)工程造價(jià)的控制分析與思考[J].山西建筑,2008,34(9):265-266.