□文/王晶晶

財(cái)政部于2006年2月頒布了新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。其中，《會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價值計(jì)量模式。新準(zhǔn)則頒布以后，各路媒體紛紛預(yù)測在我國房地產(chǎn)價值不斷攀高的背景下，眾多擁有物業(yè)的房地產(chǎn)公司將會由原來的成本模式改為公允價值模式從而增加凈資產(chǎn)。資本市場也迅速作出反應(yīng)，房地產(chǎn)板塊的公司股價漲幅不小。但是，大家都誤解了一個問題。房地產(chǎn)公司并不一定就是新準(zhǔn)則的直接受益者。大家需明白究竟哪些屬于投資性房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的涵義

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。其中包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，不包括自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

從定義中不難看出，投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在用途、狀態(tài)、目的等方面明顯區(qū)別于用于銷售的房地產(chǎn)。對于房地產(chǎn)公司而言，他們的房屋建筑物按照會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定只能作為庫存商品管理，而不能當(dāng)成投資性房地產(chǎn)，更不存在以公允價值進(jìn)行計(jì)量了，因此新準(zhǔn)則的頒布對于房地產(chǎn)公司并非具有直接影響。

真正受益的，是擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司。且在房地產(chǎn)市場持續(xù)火暴的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值將提升，這些上市公司的財(cái)務(wù)報表即將體現(xiàn)這一利潤，隨之而來的必然是該公司股票的顯著上漲。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有兩種:第一種是成本模式，同固定資產(chǎn)一樣，要按期計(jì)提折舊，如果存在減值跡象的，還應(yīng)計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；第二種就是新準(zhǔn)則里提到的公允價值計(jì)量模式。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計(jì)。采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。

依據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合以上條件的情況下，擁有投資性房地產(chǎn)的公司有選擇或者不選擇公允價值計(jì)量的自由。目前，有關(guān)公司在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時呈現(xiàn)以下狀況:

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，滬深兩市1，570家上市公司中存在投資性房地產(chǎn)的有630家，2006年年報中披露采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的有9家，截至2008年6月30日，也僅有18家。之所以現(xiàn)在運(yùn)用公允價值模式的公司如此之少，主要因素歸納有三:

（一）企業(yè)基于謹(jǐn)慎性的考慮，對于新事物接受存在滯后性。我國雖然在新準(zhǔn)則中允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計(jì)量，但公允價值的理論體系目前尚不完善，實(shí)務(wù)處理情況更不知如何下手。這就使得大部分公司暫時未對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量，持觀望態(tài)度。

（二）企業(yè)出于簡化核算及稅收籌劃的考慮，更愿意選擇成本模式。若企業(yè)采用成本模式，由于新會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會計(jì)核算的利潤直接計(jì)算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計(jì)和稅法處理的差異，企業(yè)只能通過納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。同時，采用公允價值模式的投資性房地產(chǎn)不折舊、攤銷，相比成本模式會增加企業(yè)的利潤，增加所得稅。因此，企業(yè)不管是從簡化核算或稅收籌劃的角度來考慮，都更偏向成本模式。

（三）公允價值的確定在實(shí)務(wù)上存在一定困難。公允價值是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個難點(diǎn)，操作起來難度很大。新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)一旦確定投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值模式，就得對其擁有的所有投資性房地產(chǎn)全部采用公允價值模式，原來采用成本模式的都必須轉(zhuǎn)化為公允價值模式，而且以后都不再轉(zhuǎn)回成本模式。以前的投資性房地產(chǎn)很難在目前找到相同或相近地理位置、類似的活躍市場，合理的公允價值難以確定。獲取公允價值信息的成本較高，同時還需要聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中具體披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計(jì)量模式的后續(xù)成本。

盡管如此，目前采用公允價值模式的企業(yè)正在逐年遞增，隊(duì)伍愈加龐大。從2006年的9家到2008年中的18家，數(shù)量就已經(jīng)翻了一番，而且這個數(shù)字還在繼續(xù)增長中，2009年又有了更多的企業(yè)加入進(jìn)來。如，深圳中航地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，自2009年1月1日起開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。愈來愈多的企業(yè)運(yùn)用新模式是大勢所趨，這不但因?yàn)樾聹?zhǔn)則是同國際準(zhǔn)則接軌，還因?yàn)樾履Ｊ綄⒔o這些上市公司帶來有利的影響。

三、公允價值模式對投資性房地產(chǎn)所在企業(yè)的影響

（一）對所有者權(quán)益的影響。企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)作為會計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)的所有者權(quán)益大大增加；除此之外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。因此，只要會計(jì)政策稍作變更，就能使這些企業(yè)的規(guī)模快速擴(kuò)張，這不可不算是一條發(fā)展的“捷徑”。

（二）對企業(yè)利潤的影響。公允價值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進(jìn)行重估。目前，投資性房地產(chǎn)處于持續(xù)升值中，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會增加；同時，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會增加當(dāng)年的利潤。所以，公允價值模式會使得投資性房地產(chǎn)所在的企業(yè)盈利水平增加，凈利潤得到提升。孟冰分析了8家投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計(jì)量的上市公司，得出這8家企業(yè)——深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山、津?yàn)I發(fā)展、武漢控股、沱牌曲酒以及中國銀行由于投資性房地產(chǎn)公允價值的變動均使利潤得到了不同程度的增加。對利潤的貢獻(xiàn)度最小的是沱牌曲酒，僅0.13%；最大的是方大A，為177.91%。也就是說，如果方大A沒有采用公允價值模式，當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。由此可見，投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值模式對企業(yè)來說，真的是“有利可圖”了。

（三）對企業(yè)形象的影響。由于公司凈利潤和所有者權(quán)益的增加，降低了公司的資產(chǎn)負(fù)債水平，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價，對提升公司價值，更好地借助資本市場具有重要意義，有利于上市公司的再融資以及社會形象的提升。

當(dāng)然，投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值模式計(jì)量并非對企業(yè)全是如此的正面影響，也有一些弊端，正如前文總結(jié)的那三個因素導(dǎo)致了目前運(yùn)用公允價值模式的企業(yè)數(shù)量很少。但是，該模式對企業(yè)的不少有利影響還是被眾多企業(yè)家嗅到了味。因此，我們不難判斷出，2009年以后運(yùn)用該模式的企業(yè)數(shù)目將迅猛增加。王卓瑛通過對金融街、白云山A、錦龍股份、方大A、ST百花、昆百大等采用了公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行分析，總結(jié)出了這些公司采用公允價值計(jì)量模式的真正動因。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用資產(chǎn)的公允價值升值來增厚凈資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動性，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)融資能力，成功定向增發(fā)，借助資本市場的力量，解決企業(yè)資金緊張的局面。經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。公允價值變動損益客觀上成為上市公司，特別是ST公司主要的稅前利潤來源之一，對于那些原本可能虧損的公司而言，公允價值變動收益使這些公司實(shí)現(xiàn)了會計(jì)數(shù)字上的扭虧為盈，利用會計(jì)計(jì)量屬性的選擇權(quán)，以新的盈余管理手段來創(chuàng)造賬面利潤。

不難預(yù)測出往后將有愈來愈多的企業(yè)會選擇采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，而且將會有部分公司為了短期績效，濫用該模式，通過模式轉(zhuǎn)換進(jìn)行利潤操縱。為此，國家財(cái)政部應(yīng)盡早在準(zhǔn)則中完善對公允價值的規(guī)定，鼓勵企業(yè)運(yùn)用公允價值，并在實(shí)務(wù)中給予正確的引導(dǎo)，為新準(zhǔn)則有效實(shí)施營造良好的外部環(huán)境。

[1]王兆金，秦江萍，馮純純.淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用.北方經(jīng)濟(jì)，2009.1.

[2]李紅杰，張金芳.淺議公允價值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用.市場論壇，2009.8.

[3]孟冰.對投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值的思考.會計(jì)之友，2009.6.