劉永勝，譚 強(qiáng)

（1.黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院 教務(wù)處，湖北 黃岡 438002；2.無(wú)錫市土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，江蘇 無(wú)錫 214000）

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法探析

劉永勝1，譚 強(qiáng)2

（1.黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院 教務(wù)處，湖北 黃岡 438002；2.無(wú)錫市土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，江蘇 無(wú)錫 214000）

我國(guó)內(nèi)地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制完善特別是土地使用制度改革深入而產(chǎn)生的一種特殊土地價(jià)格，隨著劃撥土地使用權(quán)的日益市場(chǎng)化，對(duì)其價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)逐步增多，需要對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵和評(píng)估方法進(jìn)行深入分析和研究，并分析影響劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的特殊因素及其評(píng)估難點(diǎn)。

劃撥；土地使用權(quán)；評(píng)估；價(jià)格；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的交易行為逐漸增加，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估需求也越來(lái)越多，但對(duì)其規(guī)范和技術(shù)思路還有待研究。

一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的理論內(nèi)涵

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對(duì)應(yīng)狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過(guò)劃撥方式取得并開(kāi)發(fā)至對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格[1]。要想客觀、合理地評(píng)估其價(jià)格，首先須對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵作出明確的界定。界定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵，最主要是要清楚地界定其價(jià)格構(gòu)成和使用年限[2]。

（一）界定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成

以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，既要支付土地取得成本外，還要投入開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)行“五通一平”或“七通一平”，才能滿足房屋建設(shè)的需要。土地作為一種特殊的商品，作為一種不可或缺的主要生產(chǎn)要素，土地使用者取得土地使用權(quán)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)這種特殊商品的費(fèi)用。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，所需的費(fèi)用必然要考慮其資金時(shí)間價(jià)值即利息與投資購(gòu)買(mǎi)土地產(chǎn)生的利潤(rùn)。其次，劃撥土地使用權(quán)人在長(zhǎng)期使用土地過(guò)程中不可能對(duì)土地沒(méi)有投入，那么劃撥土地使用權(quán)人的這部分費(fèi)用就將凝結(jié)在土地所有權(quán)這一無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值之中，按照“權(quán)利與收益相對(duì)應(yīng)”和“誰(shuí)投資，誰(shuí)擁有”的原則，由土地使用者投資而得到的土地增值部分即土地人工增值，應(yīng)歸土地使用者所有。

（二）合理界定劃撥土地使用年限

劃撥土地使用權(quán)使用年限的界定有二種情況：一種是根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)年限設(shè)定為無(wú)限年，但政府為了公共利益，可以收回；二是設(shè)定劃撥土地使用權(quán)使用年限為同類出讓土地使用權(quán)的法定最高使用年限。而對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，是評(píng)定委托方以何種方式利用土地，該土地使用權(quán)應(yīng)該具有的在使用年限內(nèi)的市場(chǎng)客觀價(jià)格。因此，應(yīng)根據(jù)不同的估價(jià)目的，不同的劃撥土地利用方式參考出讓土地使用權(quán)的法定最高年限來(lái)確定相應(yīng)的土地使用年限。

綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、投資利息、利潤(rùn)和相應(yīng)的增值收益，其使用年限設(shè)定為該類用途用地的法定最高出讓年限，從估價(jià)基準(zhǔn)日計(jì)。

二、影響劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的特殊因素

（一）受權(quán)利限制多少的影響

在占有權(quán)方面，雖然為無(wú)限年期，準(zhǔn)確說(shuō)是沒(méi)有規(guī)定，隨時(shí)可能被收回，具有不確定性，其占用方式是一種行政特許，受當(dāng)屆政府和政策的干預(yù)較大，具有不穩(wěn)定性；在使用權(quán)方面是指定用途非市場(chǎng)決定，缺乏變更調(diào)整權(quán)利；在收益權(quán)方面，雖然實(shí)際土地使用權(quán)屬于使用者，但其產(chǎn)權(quán)的國(guó)有性質(zhì)沒(méi)有改變，產(chǎn)權(quán)效益不能完全體現(xiàn)，影響收益，只有部分收益權(quán)；在處分權(quán)方面沒(méi)有處分決策權(quán)，需要經(jīng)過(guò)行政審批。

（二）受土地交易流轉(zhuǎn)限制的影響

不同的劃撥土地，由于政策限制不同，所處的市場(chǎng)狀況也不同，最終體現(xiàn)在價(jià)格上也不同。部分轉(zhuǎn)讓都是政府批準(zhǔn)，嚴(yán)格上講是劃撥用地的行政調(diào)整，不能成為交易，但有協(xié)商談判的過(guò)程；政府收回、征收等為政府強(qiáng)制性行政手段；作價(jià)入股等是一種限制性很強(qiáng)，政府主導(dǎo)的特殊交易方式。

（三）受各種成本的影響

由于土地取得、開(kāi)發(fā)、維護(hù)等，需要實(shí)際成本投入。各種成本應(yīng)該采用該區(qū)域現(xiàn)時(shí)、客觀、平均的成本作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的現(xiàn)實(shí)成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本作為計(jì)算依據(jù)，而不應(yīng)該考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)所付的歷史成本。

（四）受市場(chǎng)因素的影響

劃撥土地是行政分配，供給彈性也很小，總體上看市場(chǎng)特征不明顯，對(duì)價(jià)格影響不大。但劃撥土地使用權(quán)的各種成本是有市場(chǎng)的，市場(chǎng)主要通過(guò)市場(chǎng)成本影響劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

三、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)分析及方法選用

（一）不同估價(jià)目的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)分析

1.將來(lái)不改變土地使用權(quán)性質(zhì)，但土地資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。劃撥土地使用權(quán)按照法律規(guī)定經(jīng)政府批準(zhǔn)可以作價(jià)入股、作價(jià)出資、租賃、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、抵押等。這類情況在評(píng)估時(shí)應(yīng)先假定土地為正常的出讓土地，然后充分分析土地的政策及流動(dòng)限制對(duì)土地價(jià)格的影響，再采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估。但由于劃撥土地市場(chǎng)流動(dòng)限制較大，使其價(jià)格低于一般土地市場(chǎng)價(jià)格。如某國(guó)有企業(yè)準(zhǔn)備以其名下的一塊劃撥國(guó)有土地進(jìn)入上市公司資產(chǎn)，經(jīng)批準(zhǔn)，擬以國(guó)家作價(jià)入股的方式處置。此種情況下，土地使用權(quán)仍屬于國(guó)家，不必辦理出讓手續(xù)，可以視為劃撥用地資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，需要對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

2.將來(lái)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)的劃撥土地使用權(quán)。一是補(bǔ)交出讓金將所擁有的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)（包括改制中土地使用權(quán)性質(zhì)的改變）；二是將有償轉(zhuǎn)讓所得劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)。這類情況在評(píng)估應(yīng)先假定土地為正常的出讓土地，按照適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估，然后在此基礎(chǔ)上減去出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額（可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的比較分析得到，一般相當(dāng)于交給政府的所有權(quán)收益，即補(bǔ)繳的土地出讓金部分）[3]。如某國(guó)有企業(yè)甲，原有一塊劃撥國(guó)有土地，經(jīng)批準(zhǔn)，現(xiàn)準(zhǔn)備辦理出讓手續(xù)后轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。此種情況下，政府同意出讓，說(shuō)明已經(jīng)準(zhǔn)許認(rèn)可了土地的市場(chǎng)價(jià)值（政府要分享土地市場(chǎng)化的增值）。此過(guò)程中企業(yè)甲在補(bǔ)繳土地出讓金后，可以實(shí)際上獲得一筆劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

3.將來(lái)不改變土地使用權(quán)性質(zhì)，也不進(jìn)入市場(chǎng)。在資產(chǎn)置換、土地收回、土地征購(gòu)、拆遷補(bǔ)償?shù)瘸霈F(xiàn)的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估。這類情況在評(píng)估時(shí)應(yīng)先充分分析土地的政策及流動(dòng)限制，然后采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估。如某國(guó)有企業(yè)擁有一塊劃撥國(guó)有土地，經(jīng)協(xié)調(diào)，政府?dāng)M收回作為基礎(chǔ)設(shè)施用地。此種情況下，該地塊被規(guī)劃為基礎(chǔ)設(shè)施用地，說(shuō)明該土地尚不具備市場(chǎng)價(jià)值。因此該企業(yè)獲得的補(bǔ)償并不是完全市場(chǎng)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，只是對(duì)原有劃撥土地使用權(quán)成本的補(bǔ)償[4]。

（二）估價(jià)技術(shù)方法

根據(jù)以上要點(diǎn)分析，先評(píng)估各待估宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后扣減土地使用權(quán)出讓金，即可得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。具體技術(shù)思路為：首先評(píng)估待估宗地出讓土地使用權(quán)價(jià)格（設(shè)定年期）：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、收益還原法、成本逼近法等兩種以上（含兩種）適當(dāng)評(píng)估方法，評(píng)估得到地價(jià)定義條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格；其次合理確定土地使用權(quán)出讓金（設(shè)定年期）：確定土地使用權(quán)出讓金的方法一般由三種：a）根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉某鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)確定；b）選擇出讓金交易案例，采用市場(chǎng)比較法確定；c）根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾C布的有關(guān)繳納出讓金的政策文件規(guī)定確定，一般按評(píng)估地價(jià)的一定比例確定土地出讓金。最后根據(jù)上述公式確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（設(shè)定年期）：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)及經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。根據(jù)國(guó)有企業(yè)及經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位改革的具體情況，對(duì)國(guó)有企業(yè)及經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)等不同方式予以處置。因此，將來(lái)涉及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的業(yè)務(wù)會(huì)越來(lái)越多，本文只是拋磚引玉，供交流學(xué)習(xí)，為完善劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系提出一些思路。今后針對(duì)劃撥用地評(píng)估的具體技術(shù)難題及相關(guān)技術(shù)方法、參數(shù)的選取規(guī)范等還有待深入研究。

[1]國(guó)土資源部土地估價(jià)師資格考試委員會(huì).土地估價(jià)理論與方法[M].北京：地質(zhì)出版社,2000：192.

[2]黃茜,趙小敏,羅璇.淺談劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2007,(3).

[3]杜新波,朱宇.劃撥土地使用權(quán)處置價(jià)格構(gòu)成分析[J].中國(guó)房地產(chǎn),2004,(7).

[4]謝黎明,成新華.對(duì)劃撥土地使用權(quán)處置價(jià)格相關(guān)問(wèn)題的探討[J].國(guó)土資源導(dǎo)刊,2007,(5).

A

1672－1047（2010）06－010 3－03

10. 3969/j. issn. 1672－1047. 2010. 06.30

2010-10-15

劉永勝，男，副教授，房地產(chǎn)估價(jià)師，土地估價(jià)師。E-mail：hgzylys@163.com.

［責(zé)任審校：金為民］