臧煒彤

(吉林建筑工程學(xué)院,長春 130021)

長春市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度研究

臧煒彤

(吉林建筑工程學(xué)院,長春 130021)

針對(duì)長春市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理現(xiàn)狀,探討了建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義,并在此基礎(chǔ)上提出了推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的合理化建議。

長春市;住宅小區(qū);前期物業(yè)管理;招標(biāo)投標(biāo);業(yè)主

近幾年來長春市物業(yè)管理活動(dòng)雖然有了較大發(fā)展,但與國內(nèi)一線城市相比仍有很大的差距,尤其是在前期物業(yè)管理階段,“建管不分”的管理模式引發(fā)大量糾紛,業(yè)主被毆打或物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此,加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程,推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,逐步削減自建自管的比重,建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

一、建立長春市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的法律依據(jù)

前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。[1]目前長春市大多數(shù)住宅小區(qū)處于前期物業(yè)管理階段,自建自管情況普遍存在,開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段的歷史遺留問題往往沒能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正,留下很多質(zhì)量隱患和不當(dāng)承諾,開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“父子關(guān)系”決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法真正為業(yè)主維權(quán);同時(shí)由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)依附于開發(fā)商,缺少服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭意識(shí),提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很難達(dá)到業(yè)主的要求,矛盾不斷激化。以長春市富豪花園小區(qū)為例,該小區(qū)建成時(shí)屬于長春高檔住宅小區(qū),開發(fā)商是從深圳引進(jìn)的一家房地產(chǎn)企業(yè),其物業(yè)服務(wù)企業(yè)是該開發(fā)公司的子公司,當(dāng)年開發(fā)商以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目作為銷售房屋的賣點(diǎn),物業(yè)服務(wù)費(fèi)每戶每月承諾 15.2元,即平均每平方米不足 0.3元。盡管開發(fā)商對(duì)其派生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)忍痛進(jìn)行著物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的補(bǔ)償,但其遺留的諸多歷史問題仍使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷,大多數(shù)業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),使該小區(qū)物業(yè)管理工作陷入“賠錢賺埋怨”的處境,最終該小區(qū)被棄管。同樣的現(xiàn)象近幾年來時(shí)有發(fā)生,棄管小區(qū)不僅給業(yè)主日常生活帶來無盡的麻煩,引發(fā)的供熱、供水、供電等協(xié)調(diào)事宜也成為政府主管部門的棘手問題。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2008年 1月 1日起施行的《長春市物業(yè)管理?xiàng)l例》第 28條也明確規(guī)定,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),提供前期物業(yè)服務(wù)。這為長春市住宅小區(qū)在前期物業(yè)管理階段通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了法律依據(jù),只有讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過競(jìng)爭的方式進(jìn)入市場(chǎng),才能從根本上改變“誰開發(fā),誰物業(yè)”的局面,才能提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭意識(shí)和服務(wù)意識(shí),同時(shí)有利于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

二、推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的現(xiàn)實(shí)意義

(一)保障物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展的需要

雖然 2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》早就推行了前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,但在實(shí)踐中并沒有得到完全貫徹,自建自管現(xiàn)象較為普遍;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備資質(zhì)等級(jí)或超越資質(zhì)等級(jí)承接項(xiàng)目的情況屢見不鮮,沒有形成良好的市場(chǎng)秩序,導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)混亂,物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)參差不齊。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,競(jìng)爭是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征[2],前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的推行將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“公開、公平、公正”的競(jìng)爭環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在競(jìng)爭中不斷提升服務(wù)質(zhì)量,通過招投標(biāo)活動(dòng)來獲得項(xiàng)目,保障物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

(二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作,塑造物業(yè)服務(wù)品牌的需要

由于沒有嚴(yán)格推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭意識(shí),在提供物業(yè)服務(wù)的過程中,服務(wù)水平低,服務(wù)態(tài)度差,提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不公開、不透明,大量問題的存在導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)極為不滿,物業(yè)糾紛不斷升級(jí)。實(shí)施物業(yè)管理品牌化發(fā)展戰(zhàn)略,不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的需要,也是物業(yè)管理行業(yè)必然的選擇[3],而前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的推行,必然使物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到塑造品牌對(duì)提高競(jìng)爭力的重要作用,才會(huì)不斷規(guī)范自身的運(yùn)作,改進(jìn)物業(yè)服務(wù),從而滿足業(yè)主的需求。

(三)提高業(yè)主滿意度,維持業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧關(guān)系的需要

由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,對(duì)物業(yè)的基本情況、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等作出的規(guī)定不明確,或者雖有約定卻沒有嚴(yán)格執(zhí)行,“建管不分”也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同和履行合同的過程中不能真正站在業(yè)主的立場(chǎng)上維權(quán),大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻沒有得到對(duì)應(yīng)的服務(wù),當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延遲履行義務(wù)和履行義務(wù)不全面時(shí),就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿,進(jìn)而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),雙方關(guān)系不斷惡化,甚至出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管或與業(yè)主對(duì)簿公堂的局面,不利于社區(qū)的穩(wěn)定和諧。推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,將促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)不斷提升服務(wù)質(zhì)量,改進(jìn)服務(wù)態(tài)度,全面按合同要求履行義務(wù),以滿足業(yè)主的需求為工作目標(biāo),提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù),從而有利于與業(yè)主建立良好和諧的關(guān)系。

三、長春市住宅小區(qū)推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的合理化建議

(一)嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制

實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制的基本要求就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格,因此政府行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不具備獨(dú)立資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的清理工作,徹底改變“誰開發(fā)誰物業(yè)”的局面,有效避免因開發(fā)商歷史遺留問題引發(fā)的糾紛;同時(shí),政府行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和管理,嚴(yán)格貫徹《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,及時(shí)將不符合資質(zhì)等級(jí)要求、服務(wù)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行整頓,大力宣傳服務(wù)質(zhì)量高、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè),幫助這些企業(yè)塑造品牌形象;進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的管理,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員錄用和考核制度,提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的整體服務(wù)水平。

(二)建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制

提升物業(yè)管理整體水平、解決物業(yè)管理糾紛最重要的手段就是建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制,為物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供“公開、公平、公正”的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境,規(guī)范引導(dǎo)開發(fā)商在前期物業(yè)管理階段通過招投標(biāo)的方式選聘具有獨(dú)立資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),力爭讓那些服務(wù)質(zhì)量高、品牌形象好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過競(jìng)爭的方式獲得項(xiàng)目,進(jìn)一步帶動(dòng)更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改善服務(wù),提高競(jìng)爭力,行成良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。

(三)適當(dāng)引入物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

為更好地維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,嚴(yán)格推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,可以適當(dāng)引入物業(yè)管理招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu),由于物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平和熟練的工作技巧,能夠提高物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量,有效彌補(bǔ)部分建設(shè)單位不具備招標(biāo)能力的需求,確保物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

四、結(jié)語

前期物業(yè)管理階段在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中占有基礎(chǔ)性的地位,入住、裝修、針對(duì)房屋質(zhì)量問題的投訴等都集中在前期物業(yè)管理階段,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)和管理工作稍有處理不當(dāng)就會(huì)引發(fā)大量糾紛,“建管不分”或協(xié)議指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式已經(jīng)無法跟上物業(yè)管理行業(yè)飛快發(fā)展的步伐,不僅成為引發(fā)前期物業(yè)管理糾紛的導(dǎo)火索之一,還嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,不利于形成公平合理的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭的的有序化、規(guī)范化及培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)的前提條件是建立公平競(jìng)爭的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制[4],推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度不僅有助于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)秩序,為物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得項(xiàng)目提供公平合理的競(jìng)爭環(huán)境,同時(shí)能有效減少前期物業(yè)管理階段存在的大量糾紛,滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)日益增長的需求,建立良好和諧的關(guān)系。

[1] 李加林,周心怡.物業(yè)管理實(shí)務(wù) [M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006:68.

[2] 張景伊,陳偉.物業(yè)管理基本制度與政策 [M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006:89.

[3] 譚善勇,郭立.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2005:208.

[4] 董藩,秦鳳偉,劉毅.物業(yè)管理法律與制度[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006:97.

The research on the system of pre-property management's bidding in Changchun's residence commun ity

ZANGWei-tong

(School of M anagem ent,Jilin A rchitectural and Civil Engineering Institute,Changchun130021,China)

In ter ms of property management as the real estate market for new industries and improving the people's quality of life in a certain sense,there are many problems,especially in pre-property management period,with a lot of disputes.This paper analyzes the main reasons about the pre-property management present conditions of Changchun,debates the law basis and practical significance on the system of pre-property management's bidding,some pieces of advice are proposed on this base.

Changchun;residence community;pre-propertymanagement;bidding;proprietor owner

D923.2

A

1009-8976(2010)03-0061-02

2010-05-10

吉林建筑工程學(xué)院青年科技發(fā)展基金項(xiàng)目 (項(xiàng)目編號(hào): J20091044)

臧煒彤(1977—),女(漢),吉林長春市,碩士,講師主要研究房地產(chǎn)法律、物業(yè)管理。