陳 奇

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

我國住房消費貸款若干問題的法律思考

陳 奇

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

房地產(chǎn)市場化、金融化,人們買房時通常會選擇住房消費貸款,但我國目前的住房抵押貸款、住房公積金貸款、有條件的組合貸款等模式在適用的過程中存在著許多的問題。我國應(yīng)發(fā)展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費貸款模式,不斷完善相關(guān)的制度和法律。

住房抵押貸款;公積金貸款;組合貸款

一、住房抵押貸款

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款,也就是我們通常所說的“按揭”。

在我國的按揭制度中,按揭貸款一般存在四個基本法律關(guān)系:一是購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系,二是購房者與按揭銀行之間的借貸關(guān)系,三是購房者以所購現(xiàn)房或期房作為擔保清償貸款本息的法律關(guān)系,四是房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間的保證法律關(guān)系。另外,在實務(wù)操作中,銀行為了加強金融風險的防范力度,通常要求保險公司的介入,要求購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的綜合保險合同。

根據(jù)以上闡述,有以下五個問題值得研究。

第一,完善個人住房抵押貸款保險制度,利用保險來轉(zhuǎn)移風險。住房抵押貸款保險,是申請住房抵押貸款的人根據(jù)貸款銀行的要求,用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險種,它屬于房地產(chǎn)融資保險的一種。我國《個人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管。”在實務(wù)中,各商業(yè)銀行在向購房者辦理住房按揭貸款手續(xù)的過程中,都要求借款人購買住房抵押貸款保險。

第二,中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定:個人住房按揭貸款,一般以借款人所購住房作為抵押物。在現(xiàn)實的住房貸款中,分為現(xiàn)房按揭和期房按揭?，F(xiàn)房按揭是指購房者向貸款銀行申請貸款,以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔保,在還款期限截止而購房者不能返還貸款時,借款銀行行使抵押權(quán)而實現(xiàn)其債權(quán)的活動。

第三,相信人們對2009年6月上海閔行區(qū)在建樓盤轟然倒塌事件仍有印象,事后的處理情況值得關(guān)注。由于房屋交付不能,開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣合同、購房者與銀行之間的貸款合同也就履行不能了。

第四,抵押擔保一直被視為商業(yè)銀行中最為穩(wěn)妥、安全的擔保方式之一,但我國的法律和司法解釋卻對銀行的執(zhí)行權(quán)有所限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條:對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債。這一規(guī)定,旨在保障被申請人及其所撫養(yǎng)人生活住房的基本需要,體現(xiàn)了以人為本的立法精神。

第五,雖然我國的住房抵押貸款可以參考現(xiàn)有的《合同法》、《保險法》、《擔保法》等法律;各級單位也頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,對當前住房抵押貸款的對象、條件、程序、期限、擔保、房屋保險、貸款合同的變更和終止、抵押物的處理等問題做出了規(guī)定;今年頒布的“國十條”亦對一套房、二套房、三套房的貸款利率等進行了調(diào)整,但還需具體的實施細則來加強它的可操作性。

二、住房公積金貸款

第一,住房公積金貸款的發(fā)放對象范圍太窄,將廣大的外來務(wù)工人員和非職工排除在外。住房公積金的繳存主體是本地區(qū)的職工,那么作為這一政策性貸款的受益者也只是本地區(qū)職工,這有違社會公平和公民的平等住房權(quán)。以深圳為例,2010年初,深圳市官方公布的常住人口數(shù)為900萬,而戶籍人口數(shù)不到268萬,但實際上深圳的流動人口不下2000萬。而能享受到公積金貸款的就只有深圳戶口人士,也就是不到268萬人口。常住人口一般分布在各公司企業(yè)單位,這個群體經(jīng)常被單位以沒有深圳戶口為由拒繳住房公積金,更別提分布在工廠的廣大普通勞務(wù)人員了。而這些非深圳戶籍的勞動者在戶籍地也享受不到住房公積金待遇,所以他們幾乎就是被國家的這一民生政策“忽略”了。而恰恰這些非深圳戶口的人員是深圳建設(shè)的第一線生產(chǎn)力量,促進了深圳的經(jīng)濟發(fā)展。他們中的絕大多數(shù)正是20～30歲的80后新生代,是最需要住房消費的階層。同時,是最需要國家給予住房保障、優(yōu)惠的群體。從公平和效益的角度出發(fā),他們是最需要住房公積金貸款的。

第二,住房公積金管理中心不承擔經(jīng)營風險?，F(xiàn)行的住房公積金實行的是“管理委員會決策、管理中心運作,銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的原則,中國人民銀行的《貸款通則》也明確表明,銀行作為受托人只收取手續(xù)費,不承擔住房公積金貸款風險。而管理中心作為事業(yè)單位,沒有任何自有資產(chǎn),不具備承擔住房公積金經(jīng)營風險和民事責任的能力,這種籌資無成本、負債無風險的運行機制潛藏巨大的信用風險和社會危機。因此,筆者建議通過制度明確管理中心承擔風險的責任:一是管理中心對不良貸款應(yīng)承擔外部責任,二是管理中心有關(guān)負責人對不良貸款應(yīng)承擔內(nèi)部責任。

第三,公積金的利用率不高,應(yīng)有的效益并未完全釋放。目前,大量住房公積金沉淀在銀行里,如何活用這部分資金,應(yīng)考慮中國目前特殊的經(jīng)濟環(huán)境。目前,申請住房公積金貸款的借款人多是具有一定經(jīng)濟實力的家庭,屬于收入中等或高收入人群,低收入者申請住房公積金貸款的家庭少,造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)高收入購房者提供補貼的局面。筆者認為,可以向經(jīng)濟適用房、廉租房的開發(fā)商發(fā)放住房公積金貸款,貸款利率從優(yōu),實行重點傾斜政策,從生產(chǎn)和需求兩個方面發(fā)揮住房公積金拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用。這樣,還可以降低經(jīng)濟適用房、廉租房的開發(fā)成本,從而降低房價,最終使廣大經(jīng)濟適用房、廉租房居住者受益。

第四,在實務(wù)中,有的開發(fā)商以“公積金貸款手續(xù)繁瑣,時間長,放款慢”等理由拒絕公積金貸款,這嚴重侵害了購房者的利益。原因是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則在起作用,開發(fā)商進行前期開發(fā)時與商業(yè)銀行達成一種默契,也就是銀行支持開發(fā)商前期開發(fā)所需的資金,樓房建成時,開發(fā)商要保證貸款買房者到這些銀行去辦理貸款。所以開發(fā)商就找借口來促使購房者到指定銀行辦理商業(yè)貸款。

目前一些地方已經(jīng)意識到開發(fā)商的這種違法行為的嚴重危害性,已采取措施予以糾正,如北京就頒布了新規(guī)定:開發(fā)商不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。其他城市也應(yīng)盡早出臺類似規(guī)定以保障購房人的住房公積金貸款的選擇權(quán)。

三、組合貸款

所謂住房組合貸款,是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件又同時繳存住房公積金的,在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款,及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款。就是公積金貸款和商業(yè)貸款同時使用,一般是在個人貸款超過當?shù)匾?guī)定的公積金貸款的最高上限才使用,如長沙規(guī)定的是貸款超過40萬元可以選擇組合貸款。

總之,現(xiàn)有的住房消費貸款制度在經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮了巨大的作用,但是其存在的問題也不容忽視。我們應(yīng)發(fā)展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費貸款模式,不斷完善相關(guān)的制度和法律。只有讓住房消費貸款法制化,才能保證公民權(quán)利的行使,保障住房消費貸款穩(wěn)定健康地發(fā)展。

[1]梅新波.購房貸款與稅費操作實務(wù)[M].北京:法律出版社,2007.

[2]孔令葦.關(guān)于我國抵押貸款住房保險若干問題的法律思考[J].南開法學評論,2002(2).

[3]李躍成.關(guān)于完善住房公積金貸款政策的幾點建議[J].中國房地產(chǎn)金融,2009(4).

責任編輯 袁麗華 E2mail:yuanlh@yangtzeu.edu.cn

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D923

A

1673-1395(2010)04-0236-02

20100310

陳奇(1987—),女,湖南隆回人,碩士研究生。