重慶大學(xué) 顧湘

物流地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的推動(dòng)作用及發(fā)展策略

重慶大學(xué) 顧湘

物流地產(chǎn)是近年來物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興產(chǎn)業(yè)。物流地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)起到了促進(jìn)作用，主要體現(xiàn)在為物流發(fā)展提供了個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化的物流硬件設(shè)施，為客戶企業(yè)節(jié)約建設(shè)資金，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，獲得物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和協(xié)同作用。物流地產(chǎn)的長期發(fā)展應(yīng)培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)管理人才，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境，理順政府管理體制，加強(qiáng)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃。

物流地產(chǎn) 現(xiàn)代物流業(yè) 發(fā)展

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了物流業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，物流房地產(chǎn)逐漸興起，并得到了大幅度擴(kuò)展，“物流地產(chǎn)”這詞越來越被人們熟知。所謂物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)要求建立與物流客戶緊密合作關(guān)系，以其適當(dāng)?shù)慕灰讜r(shí)間，通過地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及物業(yè)服務(wù)等方式提供專業(yè)的物流房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容，經(jīng)營項(xiàng)目主要包括有支持業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)和設(shè)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目和配套物業(yè)設(shè)施。本文著重探討了物流地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的推動(dòng)作用，并就促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展的問題提出了解決策略。

1 物流地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的推動(dòng)作用

物流地產(chǎn)雖然是一個(gè)新興的名詞，但它對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的促進(jìn)作用是可以肯定的。

1.1 為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化的物流硬件設(shè)施

物流硬件設(shè)施的選址是否科學(xué)合理，以及配套硬件設(shè)施運(yùn)行好壞優(yōu)劣，都直接影響到物流活動(dòng)的運(yùn)行效率。物流地產(chǎn)公司可以從專業(yè)的角度考慮現(xiàn)代化倉儲(chǔ)庫房選址，發(fā)展和管理的問題。倉儲(chǔ)庫房等的物流設(shè)施位置盡量靠近公路、鐵路、航運(yùn)港口、機(jī)場等交通便利地方，為顧客提供有效率的運(yùn)輸配送渠道，還可以應(yīng)客戶的需求在選址上提供滿意的物流配套設(shè)施建設(shè)。物流地產(chǎn)公司借鑒了其它行業(yè)成功的商業(yè)運(yùn)作模式，提出“以客戶為中心”的經(jīng)營方式，在豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，都可以為客戶企業(yè)定制物流設(shè)施建設(shè)，以滿足客戶對(duì)物流設(shè)施的個(gè)性化需求。同時(shí)也可以基于對(duì)市場充分的調(diào)查研究開發(fā)高品質(zhì)、國際標(biāo)準(zhǔn)化物流倉儲(chǔ)配送設(shè)施，使不同客戶的物流硬件設(shè)計(jì)在實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上可兼顧成本效益。當(dāng)賦予了個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化的物流硬件設(shè)施投放使用后，不僅能夠輕松完成傳統(tǒng)的物流倉儲(chǔ)功能，同時(shí)，也為現(xiàn)代物流業(yè)帶來了更廣闊的發(fā)展空間?？蛻羝髽I(yè)將能夠站在戰(zhàn)略的高度專注于物流業(yè)的核心業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升了現(xiàn)代物流業(yè)的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化水平。

1.2 為客戶企業(yè)節(jié)約建設(shè)資金，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

通過專業(yè)物流設(shè)施的發(fā)展和管理、后勤外包服務(wù)，物流地產(chǎn)公司可以幫助客戶企業(yè)節(jié)約物流設(shè)施建設(shè)期的資金占用，大大簡化了物流設(shè)施建設(shè)的投資行為。這樣企業(yè)就可以將資本投資僅限用于公司的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以降低主要業(yè)務(wù)上的資金壓力。物流地產(chǎn)為客戶企業(yè)提供了多種選擇方案，使客戶能夠根據(jù)各自不同規(guī)模、地理位置和現(xiàn)有物流設(shè)施的實(shí)際需要進(jìn)行投資，避免了盲目投資給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低庫存所造成的機(jī)會(huì)成本，以滿足庫存的波動(dòng)需要和靈活的安排，提高了資產(chǎn)收益率?？梢哉f，物流地產(chǎn)以其優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為客戶企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模提供了基礎(chǔ)，節(jié)約了客戶企業(yè)的建設(shè)資金投入，降低了客戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高了經(jīng)營業(yè)績。例如，浙江省的傳化物流基地建立起一個(gè)成功的“公路物流港”模式，吸引各類物流企業(yè)參與入駐，物流地產(chǎn)服務(wù)覆蓋周邊地區(qū)18000多家工商企業(yè)，為企業(yè)物流成本節(jié)省約40%左右。

1.3 獲得物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和協(xié)同作用，以滿足企業(yè)市場不斷擴(kuò)大的需要

物流地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)類別，項(xiàng)目投資總額較大。物流地產(chǎn)隨著設(shè)施規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)能力的增強(qiáng)，其服務(wù)年限內(nèi)的平均成本呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這也就是經(jīng)濟(jì)理論上的規(guī)模效應(yīng)。與此同時(shí)，物流地產(chǎn)也有一定程度的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。由于物流各個(gè)環(huán)節(jié)之間獲得高效率交通聯(lián)系，以及擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)的需求規(guī)模，物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)將使用戶獲得更高的價(jià)值。此外，物流地產(chǎn)通常是一個(gè)好的模式，可以將物流業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)和其他方面的資源整合，促進(jìn)物流、商流、資金流和信息流的全面匯聚資源流動(dòng)，建立協(xié)同互動(dòng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)最大化的資源價(jià)值。在業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施過程中，若要依靠企業(yè)自己的原始積累逐漸發(fā)展，僅僅是在最短的時(shí)間內(nèi)取得市場份額是十分困難的。物流地產(chǎn)可憑借雄厚的資金實(shí)力，和豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將在一定范圍內(nèi)形成一個(gè)具有戰(zhàn)略高度的大型物流設(shè)施及其網(wǎng)絡(luò)。客戶企業(yè)可以依靠物流地產(chǎn)力量，克服資金短缺和物流設(shè)施管理不善的不足，以獲得物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化和協(xié)同作用，滿足企業(yè)市場不斷擴(kuò)大的需要。例如，美國著名物流地產(chǎn)公司普洛斯為DHL的全球網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，業(yè)務(wù)遍及北美、歐洲、亞洲等75個(gè)市場。普洛斯客戶占全球1000強(qiáng)企業(yè)近一半，包括了寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、惠普和全球四大物流公司。

2 物流地產(chǎn)發(fā)展策略分析

相對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，物流地產(chǎn)屬于低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，收入穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目。近些年來，房地產(chǎn)泡沫問題日益嚴(yán)峻，國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控控制力度有所增加，住宅物業(yè)類型的利潤逐漸下降，而經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)卻在加大。房地產(chǎn)市場的投資者正積極在尋找多種新的投資項(xiàng)目，甚至想到了轉(zhuǎn)型變革。物流基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目可持續(xù)的和長期的特點(diǎn)明顯，物流地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策、空置率低和市場空間廣闊的突出優(yōu)勢(shì)，吸引了越來越多的投資者。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年的工業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率維持15%或更高的水平。然而，物流地產(chǎn)的回報(bào)期也較長，規(guī)模較大，也意味著行業(yè)壁壘高，只有雄厚的資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才能參與市場競爭。

2.1 校企聯(lián)合，培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)管理人才

物流地產(chǎn)的收入主要有租金收入和營運(yùn)收入。物流房地產(chǎn)開發(fā)商不僅是蓋幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房那么簡單。物流地產(chǎn)單靠資金并不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，也保證不了利潤。更重要的是在物流地產(chǎn)的經(jīng)營后期為客戶提供先進(jìn)的物流管理模式，讓物流園區(qū)內(nèi)的客戶企業(yè)享受到全方位的服務(wù)，包括有設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、人力資源培訓(xùn)和信息技術(shù)等方面引進(jìn)先進(jìn)的管理模式。因此，要充分利用高等院校人才資源，嘗試校企聯(lián)合的合作方式，為現(xiàn)代物流業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)管理人才。高校為企業(yè)進(jìn)行“訂單式”人才培訓(xùn)，企業(yè)則可成為高校學(xué)生的實(shí)習(xí)場所，以此共同促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，在實(shí)踐中創(chuàng)新物流管理技術(shù)和方法。

2.2 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境，培育物流地產(chǎn)市場

在西方發(fā)達(dá)國家，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市或國家的經(jīng)濟(jì)支柱。例如，日本的工業(yè)地產(chǎn)占30%，在日本GDP總量中占據(jù)40%的份額；美國工業(yè)房地產(chǎn)為27%，在GDP總量中也超過了30%的份額。根據(jù)中國物流地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，物流地產(chǎn)將有很大的發(fā)展空間。而物流地產(chǎn)市場發(fā)展離不開良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。物流地產(chǎn)以客戶企業(yè)需求為基礎(chǔ)進(jìn)行服務(wù)。客戶企業(yè)都非常重視物流地產(chǎn)園區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，如勞動(dòng)力成本和質(zhì)量、教育和培訓(xùn)資源、公用事業(yè)服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)和設(shè)施、稅務(wù)、海關(guān)、公共服務(wù)，通信設(shè)施和服務(wù)和其他配套設(shè)施等。因此，物流地產(chǎn)商為了吸收客戶，需要與當(dāng)?shù)卣e極爭各項(xiàng)優(yōu)惠政策。物流企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)建立在發(fā)達(dá)的交通基礎(chǔ)上，物流產(chǎn)業(yè)集群同樣也決定了物流地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境，穩(wěn)固本區(qū)域市場，進(jìn)而輻射全國。我國物流交通運(yùn)輸方式以公路、鐵路為主，連接到各地市場。各地房地產(chǎn)開發(fā)商看中物流地產(chǎn)的新興領(lǐng)域，及早規(guī)劃，以求搶占有利地理位置，奪得市場先機(jī)。

2.3 理順政府管理體制，加強(qiáng)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃

長期以來，政府部門對(duì)流管理體制沒有完全理順，存在分散和多頭管理情況，缺乏統(tǒng)一和有效的協(xié)調(diào)和溝通機(jī)制，阻礙了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。在政策和法規(guī)層面，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展還沒有作出足夠的市場保護(hù)政策，執(zhí)法不強(qiáng)，宣傳不廣。有些具體措施還只是停留在紙上，沒有得到有效執(zhí)行，特別是在財(cái)政支持和后勤保障方面的管理體制目前仍不清楚。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些倉儲(chǔ)設(shè)施容積率高，拓展場地受到限制，也限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展。因此，要促進(jìn)物流地產(chǎn)的發(fā)展，一方面，政府需對(duì)物流園區(qū)做好規(guī)劃布局，把物流園區(qū)的開發(fā)納入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策規(guī)劃中，把物流環(huán)境、物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、企業(yè)分布等多種因素綜合考慮，用最節(jié)約的資源開發(fā)方式為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)服務(wù)。另一方面，政府改變傳統(tǒng)的招商引資的政策和思路，做到招商與當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)相匹配。

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1005-5800(2010)08(c)-119-02