本刊記者 鳳鳴

近日，REICO工作室發(fā)布“2010年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況與預(yù)測(cè)”報(bào)告時(shí)指出，全國70大中城市一季度房價(jià)同比上漲10.6%。2003年之后的中國房價(jià)一直在飛速上漲，以北京為例，五環(huán)內(nèi)均價(jià)是31680元/平方米，7年內(nèi)北京房價(jià)增幅達(dá)453%，也接近5倍。每一天，都會(huì)聽到身邊的人在討論房價(jià)，從大街上隨便拉一個(gè)人都能對(duì)房價(jià)發(fā)表一番言論。某兒童飲料廣告說：“今天，你喝……了嗎？”但是現(xiàn)在卻變成了：“今天，你說房價(jià)了嗎？”

大眾言論連連看

先來看一下重中之重的政府工作報(bào)告。2004年以來，政府工作報(bào)告談房價(jià)共有三次：2004年提出的是“穩(wěn)定房價(jià)”；2006年改成“調(diào)控住房價(jià)格”；今年則是“防止房價(jià)過快上漲”。

在3月5日政府工作報(bào)告之后，各種各樣的“掏心話”開始登場(chǎng)，先是住建部部長姜偉新的“政治表態(tài)”：“房價(jià)能穩(wěn)定，總理都說了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！”接下來是住建部副部長郭允沖的“一瓢冷水”，聲稱“住建部在調(diào)控房價(jià)方面幾乎沒有什么手段”。

3月7日，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲談及房價(jià)時(shí)坦承：“上海的房價(jià)很高，需要進(jìn)一步采取綜合性措施予以遏制。”而就在不久前，俞書記曾因?yàn)檎f過“調(diào)控房價(jià)并不難，難的是下決心真調(diào)”這樣的“掏心話”而被網(wǎng)絡(luò)廣為傳播。

無論是“政治表態(tài)”，還是“潑冷水”，或者道出“決心難下”的無奈，也或者直接講出“政府不要與民爭(zhēng)利”的大實(shí)話，這些話，都是官員內(nèi)心真情的流露，如此的集體流露真情，在以往的兩會(huì)上是很少見的。官員的真話，起碼讓我們看到了兩個(gè)問題，一個(gè)是房價(jià)實(shí)在是太高了，已經(jīng)觸動(dòng)了官員內(nèi)心最柔軟的部分。另一個(gè)是面對(duì)高房價(jià)，官員的內(nèi)心已經(jīng)有了調(diào)控的初衷，但一些客觀原因讓他們騎虎難下。官員的無奈，其實(shí)就是調(diào)控的契機(jī)。對(duì)于土地財(cái)政的現(xiàn)狀，以及長期維系土地財(cái)政的副作用，官員們的心里是非常明白的。他們也想在沒有引發(fā)公眾更多不滿的情況下，對(duì)地方財(cái)政的亞健康現(xiàn)狀進(jìn)行醫(yī)治，從而帶動(dòng)GDP的健康發(fā)展。然而牽一發(fā)而動(dòng)全身，在單純以GDP數(shù)量論英雄的情況下，換誰站到政府的位置上，都很難下決心。因?yàn)檎l先動(dòng)真格的，誰就政績不保。

新華社重磅出擊

作為國家級(jí)媒體，新華社重磅推出批評(píng)報(bào)道比較少見。但是，從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評(píng)論，連續(xù)6天播發(fā)評(píng)論，對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的問題進(jìn)行了全方位的解讀。

3月28日，《紅火景象下的樓市之憂》。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長16.1%，商品住宅投資增長14.2%，遠(yuǎn)高于GDP8.7%的增幅。透支未來的賣地財(cái)政,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù),更意味著依靠這種方式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持久。

3月29日，《不能讓樓市成為投機(jī)者的樂園》。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，過去幾年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩愈來愈濃：先有“溫州炒房團(tuán)”，后有“山西炒房團(tuán)”“內(nèi)蒙古炒房團(tuán)”，“先富起來”的地方、“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)攻城略地。

3月30日，《堅(jiān)決消除房價(jià)中的“腐敗成本”》。從掌權(quán)者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉(zhuǎn)為較隱蔽的“權(quán)房交易”，低價(jià)購房、轉(zhuǎn)賣套利，繼而更隱蔽地以權(quán)力為“干股”，幕后參與房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費(fèi)苦心。

3月31日，《瘋狂的房價(jià)叫板土地招拍掛》。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型。這種供給壟斷與需求競(jìng)爭(zhēng)并存的模式,必然造成需求方惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致地價(jià)不斷暴漲。

4月1日，《“土地財(cái)政”還能維持多久》。瘋狂拿地、推高地價(jià)房價(jià)的背后，總能看到一些地方政府的影子。把出讓土地作為地方的主要財(cái)源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動(dòng)控制房價(jià)？由此為經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患。

4月2日，《稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用》。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局，房價(jià)高低更關(guān)乎百姓利益。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該迅速找到有效抓手。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步健全，行政調(diào)控已不能解決所有問題，應(yīng)該讓符合市場(chǎng)規(guī)律、可靈活運(yùn)用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。

房價(jià)確實(shí)猛于虎

說到房價(jià)，隨便從路邊拉出一個(gè)人來都能說上一段，而且有自己的道理。在當(dāng)下這種大環(huán)境下，群眾對(duì)于房價(jià)那離譜的漲勢(shì)還是頗有怨言的。國土資源部最新發(fā)布的一份報(bào)告稱，2009年全國住宅平均價(jià)格為4474元／平方米，漲幅達(dá)25.1%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房價(jià)上漲12% ，銷售額增長58%。該份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還單列了今年3月份的單月房價(jià)情況。數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.3%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.1%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.5%。90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格上漲19.0%。分地區(qū)看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%。分地區(qū)看，同樣由三亞領(lǐng)漲，與去年同月相比其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%；價(jià)格下降的城市只有泉州，下降0.9%。用一個(gè)詞概括當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，那就是“漲聲一片”。

一般工薪階層等普通民眾買房，是為了居住。但房價(jià)過高，將使他們將收入的大部分投入到了房子中，如我國居民的收入與房價(jià)值比已經(jīng)遠(yuǎn)高于美國等發(fā)達(dá)國家。為了供房，使得他們不得不節(jié)衣縮食，從而在食品、衣裝、文化等方面的消費(fèi)必然大大縮減。這種節(jié)衣縮食，使得一批本應(yīng)有可能升為中產(chǎn)階級(jí)的人士，變成了貧困階層。也就是說，高房價(jià)可能會(huì)消滅一批潛在的中產(chǎn)階級(jí)，一批對(duì)具有邊際消費(fèi)傾向很強(qiáng)的中產(chǎn)階級(jí)被高房價(jià)消滅了，社會(huì)失去了對(duì)穩(wěn)定具有支持作用的中產(chǎn)階級(jí)，貧困普遍化，貧富差距進(jìn)一步拉大，這是必然的。在國外，辦公室的白領(lǐng)大概屬于中產(chǎn)階級(jí)了。但在中國，辦公室的白領(lǐng)有幾個(gè)承認(rèn)自己是中產(chǎn)階級(jí)？在高房價(jià)的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財(cái)富，甚至是幾代人的積蓄，這已經(jīng)成為了社會(huì)不可承受之重。

國外模式參考

2008年金融危機(jī)爆發(fā)以前，法國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過連續(xù)10年的高速增長。數(shù)據(jù)顯示，1997年到2007年的10年里，法國二手房價(jià)格飆升了148.7%，而居民收入僅增長了51.3%。受金融危機(jī)影響，法國房地產(chǎn)市場(chǎng)去年以來一度出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。法國全國房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，一年來，法國包括獨(dú)立住宅和公寓的二手房價(jià)格均大幅下跌，已分別下跌8.9%和7.2%。二手房價(jià)格的回落對(duì)購房者來說無疑是個(gè)好消息，不少購房者紛紛利用價(jià)格回歸理性、房貸利率降低的大好時(shí)機(jī)出手購房?？傮w上，隨著法國經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始蘇醒，價(jià)格降幅縮小，交易量也有所回升。

雖然房價(jià)有所下降，但由于此前經(jīng)歷了多年的上漲，法國目前的房價(jià)也不是普通人，尤其是年輕人所能承受得起的。另外，即便買得起房，養(yǎng)房的負(fù)擔(dān)也比較重，每年房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)等就是一筆不小的開支。

不過，雖然巴黎的房價(jià)不是普通人所能承受得起的，但好在政府在社會(huì)保障住房方面做得比較到位，政府修建了大量的廉租房，基本可以滿足低收入群體的住房需求。另外，外省的房價(jià)也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于巴黎。

英國、西班牙等國的房價(jià)在國際金融危機(jī)爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機(jī)后這些國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價(jià)十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。分析其緣由，獨(dú)具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融危機(jī)之前，德國物價(jià)水平平均每年漲幅2%，而名義房價(jià)每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價(jià)因素，德國的房價(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長了三倍。

分析德國房價(jià)不漲的內(nèi)在原因，主要是因?yàn)椋?/p>

其一，確保房屋充足供應(yīng)。政府鼓勵(lì)所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補(bǔ)貼。這在德國掀起了一場(chǎng)“企業(yè)建房熱”。

其二，德國特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。

其三，有發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)。德國自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。

其四，德國鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。

其五，德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房價(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。各類地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來評(píng)估認(rèn)定。

而“指導(dǎo)價(jià)”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機(jī)制”。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%，根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。

對(duì)比一下中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以北京市為例，北京市人大常委會(huì)主任、黨組書記杜德印表示，北京市房子的建設(shè)成本每平方米不過3000元，包括水泥、鋼筋及工人工資等。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市四環(huán)路以內(nèi)的期房價(jià)格已經(jīng)突破每平方米3萬元，不僅如此，連六環(huán)外的住宅期房均價(jià)也已經(jīng)突破了每平方米萬元大關(guān)。中國所有的開發(fā)商利潤都在500%以上，如果按照德國的法律，這是不可思議的事情。

高房價(jià)不是不可以，商品房本來就應(yīng)該是針對(duì)高收入人群的。只是，沒有相應(yīng)的保障房去照顧中低收入的人群，長久下去會(huì)給社會(huì)帶來很多不安定的因素。只要國家把保障房工作做到位，相信中低收入家庭不會(huì)抱怨房價(jià)高，不會(huì)去追求對(duì)自己而言不切實(shí)際的高價(jià)商品房。