張海港

權力的管理方式在理論上是可以有無限多種的，三權分立的結構方式只是其中的一種——制衡結構。如果純粹地以權力管理模式的角度觀察可以發(fā)現(xiàn)，人類已經(jīng)在現(xiàn)實生活中發(fā)展和運用了多種多樣的權力管理形式。其中我們熟知的有兩種——那就是權力的監(jiān)管結構方式和權力的契合結構方式。

根據(jù)北京市住建委相關負責人透露：“類似于房屋質量監(jiān)理的物業(yè)第三方監(jiān)管將在年內全面推廣施行。物業(yè)第三方監(jiān)管將幫助業(yè)主在與開發(fā)商進行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時，對小區(qū)設施設備進行評估；協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時，測算物業(yè)費價格；負責判定小區(qū)物業(yè)服務的質量，測算物業(yè)收費標準等。幫助業(yè)主監(jiān)測物業(yè)服務質量，避免發(fā)生糾紛。”

目前物業(yè)管理中存在的兩方主體：業(yè)主和物業(yè)公司，而將要引進的第三方類似于建筑業(yè)的監(jiān)理機構，是一個中立的第三方?？磥恚鞴軝C關是希望這個第三方與業(yè)主和物業(yè)企業(yè)一起，形成契合結構的權利監(jiān)管。

有意思的是，此前福建廈門建設局有過同樣的想法并付諸實施，但結果卻是以失敗而告終。廈門建設局計劃引入監(jiān)理、咨詢公司介入物業(yè)與業(yè)主的監(jiān)管制約，曾多次動員很多企業(yè)來試水，但是市場反應效果不理想。廈門建設局相關領導介紹這一情況時說：“當引入第三方機構的設想最初提出時，很多業(yè)主堅決反對。請一個專業(yè)的監(jiān)理公司或者咨詢公司，無疑需要全體業(yè)主共同掏錢?！?/p>

不過，廈門實施失敗并不意味著物業(yè)管理第三方監(jiān)管不可行，物業(yè)管理第三方監(jiān)管是否能夠順利進行，還取決于實施的時機、方式、方法以及具體的實施標準。

契合模式下的權力監(jiān)管是伴隨著工業(yè)文明而來的新型權力管理模式，它們對管理對象的管理效率是明顯高于權力拆分結構下的制衡方式的。而且監(jiān)管過程更加適用于制度建設不很完善，但目標明確的創(chuàng)新性對象。管理實踐經(jīng)驗業(yè)已證明，這種管理方式是制度依賴性較弱的，是可以在制度設計完成之前就開始運作的一種有效的權力管理方式。目前的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及業(yè)主整體情況與契合模式下的權力監(jiān)管適用性較為接近。

其實，在目前物業(yè)管理現(xiàn)狀下，施行物業(yè)第三方監(jiān)管是一個較合適宜的舉措，也是一次有益的探索和創(chuàng)新。至少可以部分緩和解決以下四個方面的問題。

可以緩和物業(yè)管理“弱市場化”問題

我們一直講物業(yè)管理市場化，其實直到現(xiàn)在，物業(yè)管理行業(yè)依然不能說是市場化，只能說是弱市場化。市場化有一個明顯特征，那就是雙方主體買賣自由。我們可以看看，現(xiàn)在的物業(yè)管理項目中，有多少是公開招標，又有多少是靠關系或房地產母公司開發(fā)的項目來接管的。去年我受邀參加評標了七個寫字樓項目的邀請招標，招標的結果是七家中有六家最終都選擇了集團下屬或本系統(tǒng)內的物業(yè)管理企業(yè)，只有一家例外，還是因為招標方?jīng)]有下屬的物業(yè)公司。當然了，住宅類型的物業(yè)項目由于法規(guī)規(guī)定，公開招投標多一些，但是最終執(zhí)行的效果幾乎一樣，特別是前期物業(yè)管理項目，清一色的父子兵。這樣的物業(yè)項目貿易保護主義，短期看似保護了物業(yè)企業(yè)，實際上極大地阻礙了這個行業(yè)的發(fā)展，造成了行業(yè)中的許多從業(yè)者工作積極性下降，人才流失(企業(yè)干好干壞一個樣，職員干好干壞也一個樣)，物業(yè)企業(yè)怎么能有創(chuàng)新，又怎么能有市場競爭力，企業(yè)何談服務水平和管理水平提升，物業(yè)的保值和增值又如何保障？

物業(yè)管理的市場化弱，賣方市場相對不流通是造成物業(yè)糾紛和問題的一大根本和主要原因。

實施物業(yè)第三方監(jiān)理能夠很好地緩和這個問題，第三方監(jiān)理可以就物業(yè)企業(yè)管理項目中存在的一些問題做出較為客觀的報告，由于這個報告可能影響到日后物業(yè)費的收取標準，企業(yè)自然要有壓力和動力去努力解決，比起我們目前通過企業(yè)自查和行業(yè)主管部門評比改進管理和服務的方式，就要客觀得多，也有效得多。況且現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)由于希望與開發(fā)商長期合作等諸多因素，不便于指出驗收中的諸多問題，導致項目接管后的物業(yè)質量問題引發(fā)業(yè)主諸多不滿。而物業(yè)第三方監(jiān)理可以在與開發(fā)商進行前期物業(yè)交接驗收階段，對公共部位的設施設備詳細驗收記錄，為以后因房屋質量問題引發(fā)的糾紛提供了可靠的責任承擔依據(jù)。物業(yè)企業(yè)降低了風險，又增強了項目管理的動力。

可以完善和發(fā)展物業(yè)服務標準

我們經(jīng)常講質價相符，物業(yè)費和服務水平相對應。現(xiàn)在，衡量物業(yè)企業(yè)管理服務水平的標準主要是兩個方面，即資質等級和創(chuàng)優(yōu)標準。說實話，用物業(yè)企業(yè)資質等級來衡量管理服務水平就如同認為長得漂亮的就一定能當好演員一樣沒有必然聯(lián)系，物業(yè)企業(yè)一級資質只說明企業(yè)管理的物業(yè)面積比較大，注冊資金比較多而已。我見過的許多二、三級物業(yè)企業(yè)由于拓展項目的愿望比較迫切，從而對在管項目倍加珍惜，他們服務得更細、更用心。而創(chuàng)優(yōu)標準可以說對物業(yè)管理服務的標準有一定的參考意義，不過由于缺乏日常的監(jiān)管，現(xiàn)狀也不太樂觀。

由于第三方監(jiān)管需要對自己的評估結果承擔法律責任，就會在無形中督促和監(jiān)管物業(yè)企業(yè)按照簽訂的物業(yè)服務合同和服務級別標準服務。同時，第三方監(jiān)管機構為了自身發(fā)展，會較為客觀地評判物業(yè)企業(yè)的服務水平，發(fā)展和完善經(jīng)過市場實踐檢驗的服務標準，使得物業(yè)管理行業(yè)的服務標準得以細化、更具操作性，從而促使物業(yè)企業(yè)提高服務水平。這樣經(jīng)過市場檢驗和完善的服務標準，才是最權威、最具生命力和業(yè)主認可的服務標準。

可以改善業(yè)主與物業(yè)的信息不對稱，降低和減少物業(yè)糾紛

現(xiàn)在很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司存在矛盾，但因為業(yè)主不具備物業(yè)管理以及相關法律、技術方面的專業(yè)知識，難免會遇到很多糾紛。很多樓盤品質越來越高，房屋的結構、公共設施的維護等等許多都需要較高的技術門檻，一般的業(yè)主憑自己很難看出物業(yè)公司的工作是否達標，所以需要專業(yè)人員來支持。

因為第三方的中立性和專業(yè)性，對于業(yè)主的關心和重大投訴，業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)重大矛盾，由第三方監(jiān)理負責溝通和解釋會比物業(yè)企業(yè)直接面對獲得更好的效果，業(yè)主更容易理解和接受。避免了雙方矛盾激化，從而降低和減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。

至于有人擔心的請物業(yè)管理第三方監(jiān)理需要花費的費用問題，大可放心讓市場規(guī)則去解決。我們試想下，房產新項目落成，聘請了第三方監(jiān)管機構的項目(可以代表業(yè)主驗收，并測算小區(qū)物業(yè)費初始價格，將價格形成機制在售樓處公示)與沒有聘請第三方監(jiān)管機構的房產項目比較，客戶更愿意選擇哪個呢？當然是前者。至于業(yè)主委員會成立后的物業(yè)管理項目要不要請、愿不愿意請物業(yè)管理第三方監(jiān)理，就留給業(yè)主大會去選擇吧。

其實，從宏觀上講，政府機構以前對于一些物業(yè)管理項目類型的物業(yè)管理收費指導價就是一個物業(yè)管理第三方監(jiān)理的雛形。即將施行的第三方監(jiān)理能不能獲得市場的認可，做到公平公正，有一個重要因素，那就是讓物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方都能認可的監(jiān)理評估物業(yè)管理服務的標準。這一系列的標準，需要政府主管部門制定。

據(jù)了解，北京市物業(yè)管理第三方監(jiān)理施行的相關標準已經(jīng)在做充分準備并計劃相繼出臺。比如，北京市物業(yè)驗收的標準已經(jīng)制定完畢，即將出臺《新建物業(yè)交接標準》。將來第三方機構將根據(jù)該標準，進行驗收階段的操作，從而做出具法律效力的評估報告。

政府選擇第三方機構的對象也會影響到這一規(guī)劃執(zhí)行的效果，第三方的性質定位應當是：類似于物業(yè)顧問公司，監(jiān)督施工方的日常工作。但這個第三方既不能是物業(yè)公司，也不能是業(yè)主維權的代表。必須對物業(yè)管理知識有全面的掌握，做到“到位但不越位”，實施執(zhí)行者的角色。

之所以不贊成選擇一些純粹代表業(yè)主維權的相關人士運作物業(yè)管理第三方監(jiān)理機構，是因為雖然他們在為業(yè)主謀取利益，但是由于過分的“民粹意識”往往導致忽略另一方主體即物業(yè)企業(yè)的利益，可能最終造成項目棄管或物業(yè)價值的縮水和貶值。

第三方監(jiān)理機構評估首先要考慮到物業(yè)企業(yè)的“企業(yè)性質”，企業(yè)運營的前提是基于合理的利潤空間。在經(jīng)濟活動中，只有主體雙方共贏，方能獲得長久的合作。物業(yè)第三方監(jiān)理機構只有平衡好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方面的利益，才能促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。