一般二手房評估需要專業(yè)人員進(jìn)行，在此教你一個(gè)“土辦法”，可作為參考。

1.房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；

2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10%；

3.房子的樓層不同，價(jià)格也不同。例如一層、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三層、四層則加3%，頂樓減5%；

4.朝向因素。若房子沒有朝南的門窗，則減5%；

5.小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；

6.習(xí)慣性心理因素。這一因素又使房價(jià)減8%的價(jià)錢。

一般情況下，二手房報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房價(jià)格的60%～70%。如：某房2000年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。

折舊率：10年×（-2%）＝-20%；因其是“三小”套型：-10%；樓層：+3%；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：（-5%） +（-5%） ＝-10%；重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：+15%；心理因素：-8%；

當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)約為4000元/平方米，得出該房產(chǎn)價(jià)格為：4000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%） ＝2800（元/平方米）。

此房實(shí)際總價(jià)格約為：2800×60＝16.8（萬元）。