王慧琳

2007年的美國次貸危機(jī)至2008年9月15日雷曼兄弟的倒閉可謂是驚天動(dòng)地，全球的金融市場都為之而震動(dòng)，華爾街的五大投行貝爾斯登、雷曼、美林被收購或破產(chǎn)，高盛和摩根士丹利被美聯(lián)儲(chǔ)批準(zhǔn)由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司，至此，華爾街的“造富”神話被破滅。

華爾街之所以出現(xiàn)今天的局面，最根本的原因就是美國金融機(jī)構(gòu)將大量資金貸給了信用級(jí)別較低的次級(jí)借款人，同時(shí)，又將住房抵押貸款包裝成優(yōu)質(zhì)債券進(jìn)行發(fā)行。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策的變化，致使次級(jí)借款人無力歸還貸款進(jìn)而造成次級(jí)債市場價(jià)值大幅縮水。由此產(chǎn)生了多米諾骨牌效應(yīng)，房價(jià)下跌——借款人缺少可變現(xiàn)資金——次級(jí)債價(jià)值下降，全球經(jīng)濟(jì)陷入了危機(jī)之中。

縱觀美國的房屋貸款市場，不難發(fā)現(xiàn)，造成次貸危機(jī)的原因，不單單是經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策的變化，還有一個(gè)更為深層次的原因就是政府的監(jiān)管不到位，將權(quán)利下放，給予操作者更大的操縱空間。這對(duì)于我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑提供了一個(gè)反面案例，通過借鑒可以起到良好的警示作用。

一、我國的住房貸款現(xiàn)狀

我國的房產(chǎn)改革由最初的等、靠、要的福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)如今的購買商品房，人均居住環(huán)境得以提高。但是隨著住房商品化的發(fā)展，越來越多的人被淪為了房奴，房子成為當(dāng)今社會(huì)中人人談?wù)摰氖滓獑栴}。房價(jià)飆升、各地地王遭頻頻刷新，開發(fā)商也是卯足了勁，買地、建房。再加上我國實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，利率在經(jīng)歷了2007年連續(xù)6次升息和2008年下半年連續(xù)5次降息的過程，可以說，降息之后的利率水平總體上是比較低的。這樣一來，銀行忙了，開發(fā)商買地、建房需要資金，個(gè)人買房也需要資金，這就火了銀行的信貸部門，信貸部門大量發(fā)放房貸資金，并在2009年年初實(shí)行房貸利率優(yōu)惠政策以此來吸引更多的借款人。

如此看來，銀行住房貸款資金的數(shù)額呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，給銀行帶來了豐厚的收益。但是收益與風(fēng)險(xiǎn)總是相對(duì)應(yīng)的，高收益意味著需要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)。我國的住房貸款業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)于開辦幾十年的企業(yè)貸款業(yè)務(wù)來說，還是一個(gè)處于起步階段的初探者，未來很多風(fēng)險(xiǎn)都是無法預(yù)料與估計(jì)的，此次的次貸危機(jī)可以說給我國房貸市場敲響了一個(gè)警鐘。隨著大量的信貸資金流入市場，能否按時(shí)、足額收回貸款成為銀行面臨的重要問題。

二、住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施

個(gè)人住房貸款作為一項(xiàng)長期貸款，風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常需要3—8年時(shí)間，而我國從2000年開始大規(guī)模發(fā)放個(gè)人住房貸款，如今正處于貸款歸還風(fēng)險(xiǎn)的高峰期。銀行將個(gè)人住房貸款貸出后，影響款項(xiàng)收回的最大制約因素就是借款人的還款能力和還款意愿。由此銀行的任務(wù)更多的是加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)防范工作，如何從風(fēng)險(xiǎn)防范角度使所貸的款項(xiàng)能夠及時(shí)、足額的收回，以免給銀行帶來一系列不必要的損失。

1.加強(qiáng)借款人貸款目的調(diào)查。個(gè)人住房貸款是否能及時(shí)、足額收回主要取決于借款人的還款能力，銀行還應(yīng)調(diào)查隱藏在借款人貸款背后的一些實(shí)際情況，來判斷借款人的還款能力與真實(shí)的貸款目的。如購房動(dòng)機(jī)，是自身真正需求作為改善居住條件而購買的住房，還是投機(jī)行為，獲取買賣價(jià)差。這兩種目的所帶來的結(jié)果是完全不同的，作為自有居住住房，那么相應(yīng)貸款期限較長，每月還款額度較小，短期內(nèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，而投機(jī)炒房的借款人短期內(nèi)的貸款數(shù)額會(huì)很大，貸款期限可能會(huì)相對(duì)較短，當(dāng)房地產(chǎn)市場行情好時(shí)，貸款違約率不大，一旦房價(jià)走低，借款人囤積大量房產(chǎn)，很可能會(huì)出現(xiàn)違約情況。所以對(duì)于不同的購房動(dòng)機(jī)，銀行應(yīng)建立不同的制約機(jī)制。除此以外，銀行還應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查借款人在貸款后是否有持續(xù)穩(wěn)定的收入，嚴(yán)防貸款前房產(chǎn)商為了促銷而為借款人提供擔(dān)?；蛘呤翘摷偈杖胱C明，使借款人在貸前貌似有一個(gè)穩(wěn)定的收入來源。

2.建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)收支賬戶。個(gè)人財(cái)產(chǎn)收支賬戶是指應(yīng)將個(gè)人及其家人名下的一切資金收支往來業(yè)務(wù)置于一個(gè)賬戶中，進(jìn)行統(tǒng)一管理。為了能夠有效地實(shí)施管理，銀行應(yīng)在源頭上下功夫，掌握借款人資金的來源與去向，為此銀行可以提高電子金融產(chǎn)品的應(yīng)用，諸如銀行卡、網(wǎng)上銀行、電話銀行、手機(jī)銀行等高科技產(chǎn)品，不僅如此，銀行在開展使用網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品的同時(shí)，應(yīng)著力提高網(wǎng)絡(luò)安全，嚴(yán)把網(wǎng)絡(luò)安全關(guān)，讓公眾信服、敢于使用，進(jìn)而使銀行全面掌握借款人的收支狀況。

3.完善個(gè)人征信系統(tǒng)。自從2005年7月中國人民銀行建立個(gè)人征信系統(tǒng)以來，個(gè)人征信系統(tǒng)的信息覆蓋面不斷擴(kuò)大。但是，目前我國的個(gè)人征信系統(tǒng)仍然處于不斷完善階段，還不夠成熟，覆蓋范圍不夠廣。系統(tǒng)中只是囊括了部分人的部分信息，信息缺失度較大，信用評(píng)價(jià)依據(jù)還較弱。鑒于此種情況，政府、銀行、財(cái)政、稅收、審計(jì)、公安、通訊等各相關(guān)部門應(yīng)不斷加大調(diào)查力度，各單位應(yīng)建立相應(yīng)的個(gè)人信用調(diào)查體系，由專門人員深入走訪進(jìn)行調(diào)查，以事實(shí)為依據(jù)，將結(jié)果逐一記錄，形成個(gè)人誠信檔案，根據(jù)檔案進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，并將分析、評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)上傳，構(gòu)建共享信息數(shù)據(jù)庫，供征信查詢?nèi)藛T及時(shí)獲取所需信息。

4.加大違約處罰力度。我國銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的違約人，往往采用處置抵押物、多提貸款損失準(zhǔn)備的方法來減輕銀行的貸款損失。然而，除了這些措施以外，對(duì)于失信者，要將無故拖欠貸款、惡意透支信用卡、偷逃稅款等各種失信行為記錄記入個(gè)人信用檔案，根據(jù)情節(jié)輕重給予不同程度的懲罰。銀行應(yīng)在成本與收益之間進(jìn)行權(quán)衡，選擇盡可能大的懲罰力度，最終是要保證違約還款人按時(shí)、足額還款，減少銀行的貸款損失。

5.嚴(yán)防“假按揭”。開發(fā)商之所以要辦理“假按揭”，很大程度上是要解決自有資金不足的問題。由于銀行開發(fā)貸款政策較緊，個(gè)人住房貸款相對(duì)而言手續(xù)簡單、利率低，較易完成。所以一些開發(fā)商為尋求更多資金開始走歪路，虛構(gòu)了多份購房合同，甚至一房多賣，以個(gè)人住房貸款名義騙取銀行信貸資金。本文認(rèn)為，“假按揭”的出現(xiàn)還可能是房產(chǎn)商通過虛構(gòu)的購房合同，造成房子熱銷的假象，以熱銷帶促銷，來實(shí)現(xiàn)更多的真實(shí)銷售合同，完成銷售任務(wù)。

因此，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，一要嚴(yán)審借款人所提交的各項(xiàng)證明資料，逐層審批、逐一核實(shí)，嚴(yán)防“假按揭”的出現(xiàn)，對(duì)于銀行內(nèi)部人員出現(xiàn)的問題，除追究責(zé)任給予經(jīng)濟(jì)處罰和紀(jì)律處分外，還要視情節(jié)輕重，追究其民事及刑事責(zé)任。二要對(duì)于辦理“假按揭”的開發(fā)商，銀行也必須從信貸制裁角度，嚴(yán)肅處理，其以后再進(jìn)行貸款時(shí)，要采取一定的限制措施，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款門檻。同時(shí)，為了規(guī)范貸款市場，還要對(duì)“假按揭”開發(fā)商提高還款要求，讓開發(fā)商充分認(rèn)識(shí)到虛假按揭所帶來的后果。