劉維新

導致高房價的成因

為什么會形成高房價？為什么中央調(diào)控房價政策在實踐中不能體現(xiàn)，而越調(diào)控越高？成為人們心中不解的謎團。高房價既有它的外部環(huán)境，也有內(nèi)在推動力，這是多種因素綜合作用的結(jié)果。這里也既有開發(fā)商追求高額利潤的因素，也有信貸過度，投資、投機購房占有比過大以及政策偏差和管理不到位等問題，更主要的是以下方面因素導致的。

——地方政府的土地財政

改革開放初期，為了發(fā)展地方經(jīng)濟，改變城市基礎設施建設的落后局面，有些地方率先走了一條“以地生財”之路，以土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y產(chǎn)，后來國家土地管理局對這一經(jīng)驗進行了推廣，這對地方經(jīng)濟發(fā)展、城市基礎建設，以及推動城市化進程都起到了非常積極的作用，這是應該肯定的，我們要歷史地看待這個問題。但是，后來“以地生財”成了房價上升的推手，這是不爭的事實。經(jīng)過30多年的發(fā)展，這種“以地生財”的政策必須改變。這是由我國的人口和土地資源環(huán)境決定的：一是我國的耕地已經(jīng)不多了，人地矛盾十分突出，目前我國有三分之一以上的省人均耕地不足1畝，因此，中央劃出保護“18億畝耕地”紅線。二是它是以損害農(nóng)民利益為代價的，在大辦開發(fā)區(qū)和大力開發(fā)房地產(chǎn)的背景下，導致上億農(nóng)民失去土地。而從農(nóng)民手中只用幾萬元低價征來的一畝土地，經(jīng)初步開發(fā)可拍賣到幾十萬、上百萬，這就成為“土地生財”的動力。三是“以地生財”政策與保護18億畝耕地和糧食安全相悖，也損害全體人民長遠利益。四是“以地生財”的模式是不可持續(xù)的，我們這代人不能把地賣光，要為子孫后代留下生存空間。五是由于地方政府“以地生財”，土地出讓金成為地方政府的重要收入，有的城市占到地方財政的50%以上，因此地方政府不希望地價、房價下降，以便更多增加地方收入，這種心態(tài)怎么會認真去調(diào)控呢？這也是中央調(diào)控房價越調(diào)越高的重要原因。六是“以地生財”不僅客觀產(chǎn)生“官商勾結(jié)”，助長“地王”產(chǎn)生和房價的漫天要價，也是導致尋租、腐敗的根源。

——房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理

1998年國務院頒布了《23號文件》，對住房制度實行了貨幣化改革，提出住房制度改革的方向是商品化和社會化?！?3號文件》內(nèi)容包括：停止住房實物分配，建立職工住房補貼制度；完善住房公積金制度；建立與完善以經(jīng)濟適用房為主體的住房供應體系。建設部還提出有錢人購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房，最低收入者住廉租房。

客觀地講，23號文件的主體思路是正確的，但在運行和操作中被扭曲。主要表現(xiàn)在以下方面。

開發(fā)商為追求高額利潤，將別墅、高檔大戶型（100~200m2以上）放在首位，占到開發(fā)總量的75%以上。這一方面過多地占用了稀缺的土地資源，導致經(jīng)濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型的商品房數(shù)量也很少，致使剛性住房需求嚴重供不應求，使市場結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，通過期房預售的政策不完善，開發(fā)商不間斷地推高房價。2006年在宏觀調(diào)控中提出“90/70”的政策由于管理不到位，也未得到認真貫徹，致使現(xiàn)實的商品房市場結(jié)構(gòu)成為蘑菇形，這種扭曲的市場結(jié)構(gòu)，一方面推動了炒作投機者的發(fā)展，另一方面，導致供需矛盾逐步拉大，推動了房價的步步升高。

正常的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，尤其是社會主義制度下的住房市場，應是“兩頭小，中間大”的市場結(jié)構(gòu)，即小戶型供普通百姓居住的商品房要占到總量的80%，富人居住的高檔大戶型房占15%，廉租房占5%左右（由政府提供）。因為中國的國情是中低收入者占大多數(shù)，住房建設的宗旨應是滿足居住需求，而不是供有錢人投資、投機賺錢用，這是由特色社會主義性質(zhì)決定的，否則就是戰(zhàn)略上的失誤。

只有這樣的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，才能滿足大多數(shù)工薪階層住房的居住需求，以減少投資、投機購房的空間。房地產(chǎn)市場體系，尤其是住房市場，從理論上講，應包括三個層次：一是商品房市場，二是二手房市場，三是租賃市場。在此基礎上逐步建立與完善二元化的市場結(jié)構(gòu)，形成商品房與住房社會保障的完整的住房體系，并實現(xiàn)社會化與商品化目標。目前我國的二手房市場與租賃都沒有完善和形成，而商品房的市場結(jié)構(gòu)又被扭曲，這種房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，是無法健康發(fā)展的。

經(jīng)濟適用房被邊緣化。一是經(jīng)濟適用房的建設，是政府減免24種稅費，把土地以劃撥形式交與開發(fā)商運作，政府控制分配名額，控制房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商不能通過經(jīng)濟適用房的建設獲取無限大的利潤（暴利），因此，開發(fā)商積極性不高；二是在設計經(jīng)濟適用房的運作時，存在嚴重的政策缺陷，運作中出現(xiàn)不少問題，不僅所謂的中低收入難以科學劃分，開發(fā)商也不可能執(zhí)行為人民服務的職能，嚴格控制界限，因此不少經(jīng)濟適用房被有錢人買去出租，有些經(jīng)濟適用小區(qū)出租率高達40%以上，成為永遠滿足不了的無底洞；三是經(jīng)濟適用房用地劃撥，不僅損害農(nóng)民的利益，也影響地方政府的“以地生財”，所以積極性不高，這是導致市場結(jié)構(gòu)失衡的重要因素；四是由于土地的資產(chǎn)性質(zhì)顯現(xiàn)，農(nóng)民已認識到土地的價值，以低價占用農(nóng)地，農(nóng)民有抵觸情緒，所以“小產(chǎn)權(quán)房”久禁不止。上述原因可見，經(jīng)濟適用房運作模式不改變是不可能持久，也是不可持續(xù)發(fā)展的。經(jīng)濟適用房的邊緣化，導致普通住房供應短缺，供不應求，給開發(fā)商提供了抬高房價的環(huán)境，也是房價上漲的重要因素。

破解對策——構(gòu)建“共有產(chǎn)權(quán)房”與“小戶型商品房”的市場主體

——“共有產(chǎn)權(quán)”的概念

“共有產(chǎn)權(quán)”是指兩個人以上共有的財產(chǎn)，稱為“共有產(chǎn)權(quán)”，這是有法理依據(jù)的?！敖?jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)”概念，最早是南京建委政研室陸玉龍同志提出的。2005年我參加日照市經(jīng)濟適用房“暗補改明補”研討會時，首次肯定“經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)”概念，我建議日照市在經(jīng)濟適用房運作模式改革中在“暗補改明補”的基礎上，在產(chǎn)權(quán)上再明確“共有產(chǎn)權(quán)”就比較完整了。隨后我連續(xù)發(fā)表兩篇文章加以論證（見當時的《建設報》）。

2006年我在江蘇南京調(diào)查循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展時，陸玉龍同志找到我，我們共同合作寫了一篇《經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)研究》，見《中國房地信息》2006年第8期。在南京期間，還以我的名義給當時任江蘇省委書記的李援朝同志寫了一封信，建議江蘇率先搞“經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)”試點，李援朝同志作了批示，并確定在四個城市試點。應該說，當時只是一種理論的研究和探索，還沒有進入實踐中運行。但是，我認為，要改變現(xiàn)行經(jīng)濟適用房運作模式中的種種弊端和缺陷，只有建立經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)制度，兼顧各方面的利益，才具可持續(xù)性。因為經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)是堅持經(jīng)濟適用房的“商品性”與“保障性”的雙重性質(zhì)，通過經(jīng)濟適用房所有權(quán)的具體權(quán)能的動態(tài)組合，實現(xiàn)“商品性”與“保障性”的統(tǒng)一。

——“經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)”從理論探索到實踐運作

2010年3月7日下午，我應邀參加了江蘇省淮安市在北京釣魚臺召開的“共有產(chǎn)權(quán)運作模式”研討會。我為他們經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)運作的成功表示祝賀?；窗彩惺?007年開始實施經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)試點的，經(jīng)過2年多的實際運作，取得了成功，得到廣大群眾的贊賞，其效果明顯?；窗步?jīng)濟適用共有產(chǎn)權(quán)房的運作模式的特點表現(xiàn)在以下方面：

一是產(chǎn)權(quán)明晰，與商品房市場接軌，實現(xiàn)了商品性與保障性的統(tǒng)一。個人產(chǎn)權(quán)部分與普通商品房一樣保值增值，可抵押、可轉(zhuǎn)讓等，并可將資產(chǎn)變?yōu)橘Y本，創(chuàng)業(yè)致富，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房不具備的。

二是價格不高、區(qū)位適中、百姓認可。共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導價，一般低于同期同區(qū)域商品房價格的5%~10%，相對傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房不多掏錢。傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房為降低成本，主要靠新征郊區(qū)農(nóng)地，因此越來越遠。而共有產(chǎn)權(quán)房以普通商品房為參照，不會越建越遠，也不會形成貧民窟。

三是有助于解決“夾心層”住房問題，實現(xiàn)住房保障廣覆蓋。2009年淮安市共有產(chǎn)權(quán)房標準放寬到家庭人均月收入900元以下，保障面積擴大到中低收入家庭，今年將擴大到1000－1200元，供應將擴大到新就業(yè)人員等住房困難戶。

四是以“出口”機制把住“入口”關。因共有產(chǎn)權(quán)房在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》上，有明確的比例及權(quán)屬關系，不能私下倒賣。因此，既使弄虛作假申購成功，倒賣時還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益，抑制了非法牟利空間，清除了“入口”時的弄虛作假現(xiàn)象。近兩年來他們沒發(fā)現(xiàn)一起投訴和牟利現(xiàn)象。

五是共有產(chǎn)權(quán)房上市不會沖擊商品房市場。共有產(chǎn)權(quán)房通過政府采購，從供應、購買兩方面對市場產(chǎn)生正面影響。當房價高漲時，可由政府通過招標方式選擇較低的普通商品房，供符合條件的購買人群自由購買。當房價暴跌時，政府可確定合理低價樓盤作為共有產(chǎn)權(quán)房的資助對象，構(gòu)筑市場底部，提高市場信心。用“共有產(chǎn)權(quán)房”與小戶型普通商品房形成市場主體，滿足廣大中低收入人群需要，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

六是可實現(xiàn)住房保障資金的良性循環(huán)。共有產(chǎn)權(quán)的資金來源：由土地出讓金，規(guī)費優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入，形成“共有產(chǎn)權(quán)房”的保障基金。而這種基金是滾動發(fā)展的，隨年限延長將越滾越大。通過淮安市政府的測算，政府在投入首筆共有產(chǎn)權(quán)房保障基金后，經(jīng)過5—8年的滾動發(fā)展，基本可以實現(xiàn)資金的平衡，形成良性循環(huán)。這與傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的“暗補”和一次性消費預算相比，有本質(zhì)的區(qū)別。加之配套政策和便民措施，如物業(yè)管理方面，房屋維修資金政府產(chǎn)權(quán)部分按比例承擔，重新籌集時仍按產(chǎn)權(quán)比例操作，以體現(xiàn)公正、公平，溫家寶總理說：“公平、正義”比太陽還有光輝。

——用“共有產(chǎn)權(quán)房”與“小戶型商品房”構(gòu)建房地產(chǎn)市場主體。

我們國家是具有特色的社會主義國家，所謂特色，就是有別于資本主義國家的房地產(chǎn)，社會主義國家的住房建設主要是為滿足全體勞動人民的居住需要，是為民生服務的，而不是為少數(shù)富人投機炒作服務，這是由共產(chǎn)黨領導和社會主義國家的本質(zhì)決定的，也是與資本主義國家的實質(zhì)性區(qū)別。

淮安市“共有產(chǎn)權(quán)房”的模式，經(jīng)過2年的實踐運行，得到了廣大百姓的積極擁護，受到各界的高度關注和充分肯定，這是因為它代表著一種解決中低收入階層住房問題并體現(xiàn)公平公正的方向，也是解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)扭曲的一種出路，更是對中國房地產(chǎn)市場能否健康、可持續(xù)發(fā)展的一種有益探索。

應當指出：淮安的經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)模式，不僅有理論支撐，也有了實踐運行的驗證，是有效可行的，是可以在各省市廣泛推廣的一種可操作的模式。在此同時,改變土地的“招拍掛”形式,用“共有產(chǎn)權(quán)房”與“小型商品房”構(gòu)建面向普通百姓的房地產(chǎn)市場主體,形成兩頭小中間大的市場結(jié)構(gòu),并加大稅收杠桿調(diào)節(jié)貧富差距的力度,抑制投資、投機購房,高房價的惡性循環(huán)就會逐步緩解,房價也會逐步穩(wěn)定和下降。

總之，用“共有產(chǎn)權(quán)房”與“小戶型商品房”構(gòu)建中國房地產(chǎn)市場主體，既符合國家利益，也符合廣大群眾的利益，更是社會主義本質(zhì)的體現(xiàn)，并能抵制投機炒作，會受到廣大中低收入階層的歡迎。它是中國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展不可缺少的步驟。

可以預見，在解決了“以地生財”問題，調(diào)整分稅制稅種，并開征物業(yè)稅及特種住房消費稅（如對高檔別墅區(qū)）之后，就不可能再出現(xiàn)中央宏觀調(diào)控房價，而越調(diào)越高的尷尬局面，使中國房地產(chǎn)市場從惡性循環(huán)，逐步走向良性循環(huán)發(fā)展之路。