陸寧 趙磊 王璽

1 西安市住宅用地及發(fā)展現(xiàn)狀

2009年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為417.87億元,土地購(gòu)置面積為108.12萬(wàn)m2,商品房竣工面積為232.38萬(wàn) m2,商品房銷(xiāo)售面積為611.25萬(wàn)m2,商品房銷(xiāo)售價(jià)格為4 427.07元/m2,資金來(lái)源總合計(jì)為634.05億元。

目前西安正在銷(xiāo)售的總建筑面積中,有89.91%為普通住宅,1.86%為公寓,2.69%為別墅,1.80%為商住兩用房,3.74%為經(jīng)濟(jì)適用房。圖1為西安各部分住宅用地占總建筑面積的比重。

住宅用地占投資比重的絕大多數(shù)是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落)。主要包括:城鎮(zhèn)單一住宅用地,城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地,城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地,農(nóng)村村民居住的宅基地;空閑宅基地,村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

近年來(lái),西安市經(jīng)濟(jì)適用住房每年建設(shè)面積只占全市房地產(chǎn)竣工總面積的5%左右,在今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,西安市政府要盡可能地提高經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)的比例,把規(guī)劃的住宅用地大部分用于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)中,讓更多的中低收入者有房住。2009年西安市計(jì)劃建成100萬(wàn)m2經(jīng)濟(jì)適用住房,將滿(mǎn)足1萬(wàn)戶(hù)居民的住房需求。2010年將共完成約1 700萬(wàn)m2經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。今后10年內(nèi),西安市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的總體需求在5 000萬(wàn)m2～6 000萬(wàn)m2之間,西安市每年需要建成的經(jīng)濟(jì)適用住房面積為500多萬(wàn)平方米,目前的建設(shè)計(jì)劃將難以滿(mǎn)足實(shí)際需要,而造成這一狀況的原因主要是土地供給不足。

2 住宅用地的定價(jià)原則

如果把土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓看成是將土地作為產(chǎn)品銷(xiāo)售。那么這種“產(chǎn)品銷(xiāo)售”和通常的產(chǎn)品銷(xiāo)售有很大的不同。區(qū)別就在于把土地作為產(chǎn)品來(lái)銷(xiāo)售可在時(shí)間與價(jià)格的坐標(biāo)上表示出來(lái)。通常產(chǎn)品的銷(xiāo)售在時(shí)間與價(jià)格的坐標(biāo)上一般表現(xiàn)為“點(diǎn)銷(xiāo)售”,即在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上就可完成銷(xiāo)售全過(guò)程;土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓則不同,坐標(biāo)上往往表現(xiàn)為“段銷(xiāo)售”,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程往往經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間才能完成,如50年、70年等等。正是因?yàn)檫@種“段”和“點(diǎn)”的區(qū)別,要求在土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓時(shí),要用發(fā)展和變化的眼光來(lái)分析判斷今后幾十年的土地投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的全過(guò)程。土地承包商實(shí)際上是對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行加工和銷(xiāo)售的單位,承包商的成本是完全成本,它的銷(xiāo)售必須建立在完全成本的基礎(chǔ)之上。

基于上述的土地使用權(quán)和住宅用地的特點(diǎn),住宅土地定價(jià)應(yīng)遵循五個(gè)原則:1)遵循國(guó)家關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用法規(guī);2)充分考慮土地的開(kāi)發(fā)成本;3)盡量考慮土地價(jià)格在未來(lái)時(shí)間內(nèi)的變化;4)從經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益全面衡量住宅土地價(jià)格,同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);5)對(duì)住宅土地價(jià)格進(jìn)行定位。

3 2009年西安市部分住宅用地相關(guān)性分析

2009年西安住宅用地建筑項(xiàng)目有 226個(gè),總占地面積為2 436.93萬(wàn)m2,總建筑面積達(dá) 4 728.24萬(wàn) m2,總住房套數(shù)為279 412套。綜合房產(chǎn)的平均報(bào)價(jià)為4 728.24元/m2,平均物業(yè)管理費(fèi)為1.19元/m2,平均裝修標(biāo)準(zhǔn)為1 143.00元/m2,平均容積率為3.99,平均綠化率為37.32%。

表1 2009年西安市部分住宅用地及成交情況

表1是涵蓋2009年西安市東南西北部分地段住宅建設(shè)的數(shù)據(jù),包括用于建設(shè)的土地面積、建筑面積、成交價(jià)格和交易狀況等。對(duì)以上數(shù)據(jù)中的土地面積和成交價(jià)格采用相關(guān)性分析,分析兩者之間存在的關(guān)系,找出投資誤差,并進(jìn)行決策預(yù)算。

在相關(guān)性分析中,只有在兩個(gè)對(duì)比項(xiàng)目的相關(guān)性誤差在0.05以下時(shí),兩個(gè)對(duì)比項(xiàng)目才有可行性研究的意義。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn),投資者要考慮投資這塊土地的未來(lái)收益和投資總額問(wèn)題之間的關(guān)系,能否收回成本并獲得收益。經(jīng)分析1 m2土地面積的成交價(jià)格為0.786萬(wàn)元,對(duì)比的項(xiàng)目數(shù)量為7個(gè),兩個(gè)對(duì)比項(xiàng)目的有意義水平在0.05以下。因此研究土地使用面積與成交價(jià)格之間的關(guān)系,對(duì)住宅用地的評(píng)估價(jià)格有著非常重大的意義。

4 住宅用地定價(jià)底線研究

假設(shè)西安某地塊已開(kāi)發(fā)完畢,其總開(kāi)發(fā)成本為6 000萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)年限為50年,若年利率為r=8%,假設(shè)現(xiàn)階段西安市的平均房?jī)r(jià)(指建筑面積)為4 600元/m2,那么要彌補(bǔ)投資住宅用地的總成本,至少應(yīng)該買(mǎi)到的土地面積是多少(假設(shè)土地面積與建筑面積之比為1∶3)?

根據(jù)復(fù)利公式計(jì)算總開(kāi)發(fā)成本50年后終值:

F1=P(F/P,r,n)=6 000(F/P,0.08,50)=6 000×46.901 6=281 409.6萬(wàn)元。

平均房?jī)r(jià)每平方米50年后終值:

F2=P(F/P,r,n)=0.46(F/P,0.08,50)=0.46×46.901 6=21.574 7萬(wàn)元。

那么,建筑面積應(yīng)不低于土地面積。

建筑面積=總開(kāi)發(fā)成本50年后終值/平均房?jī)r(jià)每平方米50年后終值=F1/F2。

上式計(jì)算結(jié)果為:

建筑面積=281 409.6/21.574 7=13 043.50 m2。

土地面積=建筑面積×1/3=4 347.83 m2。

平均每平方米土地價(jià)格=土地面積/成交價(jià)格=4 347.83/6 000=0.724 6萬(wàn)元/m2。

通過(guò)多宗住宅土地的相關(guān)性回歸分析,我們得到的結(jié)論是:西安市平均每平方米的土地面積對(duì)應(yīng)的土地成交價(jià)格是0.786萬(wàn)元。這說(shuō)明在預(yù)測(cè)中的平均每平方米的土地面積對(duì)應(yīng)的土地成交價(jià)格是0.724 6萬(wàn)元可作為西安市土地定價(jià)的價(jià)格底線。這是土地定價(jià)研究中的定價(jià)底線,可以作為土地承包商考慮的底線,也可以作為國(guó)家土地管理局考慮和評(píng)估的價(jià)格底線,現(xiàn)實(shí)中每平方米的土地價(jià)格要比價(jià)格底線高數(shù)倍,這是由許多不確定因素所造成的,應(yīng)當(dāng)調(diào)控。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)研究和評(píng)估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交價(jià)格,對(duì)2010年西安市部分住宅土地價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。在評(píng)估中設(shè)計(jì)了土地面積和建筑面積的估計(jì)比例關(guān)系,是經(jīng)過(guò)對(duì)西安房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究得出,并充分考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,在評(píng)估當(dāng)中成交價(jià)格和評(píng)估年限都可以更換,如20年、30年和70年等,都會(huì)得到平均每平方米住宅的最低成交的近似價(jià)格,即平均每平方米的土地面積對(duì)應(yīng)的土地成交價(jià)格是0.724 6萬(wàn)元左右。

分析中就西安市2009年的部分住宅用地的土地面積和成交價(jià)格給予研究,估計(jì)出2010年西安市的潛在土地價(jià)值與現(xiàn)值的誤差,評(píng)估了土地投資商的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,應(yīng)該如何投資于住宅土地,要充分考慮平均土地定價(jià)的底線問(wèn)題。在此評(píng)估的部分參數(shù),對(duì)現(xiàn)階段住宅土地的定價(jià)有一定的參考價(jià)值,可為西安市用地的規(guī)劃和發(fā)展提供參考依據(jù)。

[1] 陸 寧.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:化學(xué)工業(yè)出版社,2008.

[2] 地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)[EB/OL].http://qyb.soufun.com/cred/Index/default.aspx.

[3] 石成球.關(guān)于我國(guó)城市土地利用問(wèn)題的思考[J].城市規(guī)劃,2000,24(2):11-15.