孫 麗 孫勤剛 宋維巖

[關鍵詞]房產(chǎn)測繪;質量管理;方式方法

房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪的任務:一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務,以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關信息。二是為城市規(guī)劃、城市建設等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪的質量是房產(chǎn)測繪發(fā)揮作用的基礎和前提,房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益。因此提高和保證房產(chǎn)測繪質量是測繪行業(yè)的重要課題。

一、適度開放房產(chǎn)測繪市場

房產(chǎn)測繪是《中華人民共和國測繪法》規(guī)定的一種法定測繪。房產(chǎn)測繪成果形成于權屬登記權屬中,是權屬登記和管理的工具,直接為權屬登記和管理工作服務。特別是房產(chǎn)測量工作中與房屋登記發(fā)證密切相關的房屋調查和面積量算兩項工作,是房地產(chǎn)權屬管理工作的有機組成部分,而房屋權屬登記發(fā)證制度是權屬管理的首要核心內(nèi)容,具有公信力。依法登記的房產(chǎn)受國家法律保護。其實質就是以國家或政府的聲譽來保證某一房地產(chǎn)權利的歸屬。因此如何公平、公正地量算房屋權屬面積,以維護政府的公信力,是產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理首要考慮的問題。在測繪市場開放的情況下,某些測繪機構受利益的驅使,出具虛假測繪成果,將會直接影響到政府的公信力。因此要根據(jù)市場容量的大小來確定開放的程度,過度開放將引起混亂,各個測繪單位相互壓價,雖然會促進市場競爭機制的發(fā)展,但如果其經(jīng)營成本大于收入,則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料,減少檢查程序,以降低經(jīng)營成本,最后造成測繪成果質量的下降。另外,房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟利益很大,測繪單位為了取得測繪任務,完成年度產(chǎn)值,就有可能為了某些特殊利益關系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩,造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用,從而扼殺整個市場的發(fā)展,破壞行業(yè)秩序。最后,在全國范圍內(nèi),真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事,不管是人員素質、技術還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展,而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致,但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則稍有變動,測算的成果就不同。因此,即使是有資質的房產(chǎn)測繪單位也必須熟悉國家規(guī)范、地方制定的各項規(guī)則培訓才能勝任房產(chǎn)測繪的技術要求。

二、明確劃分基礎測繪與市場測繪的范圍和界線

新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。房地產(chǎn)基礎測繪,對測繪人員素質、儀器設備、單位測繪資質要求都比較高,必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。而在目前市場經(jīng)濟條件下,對于基礎測繪和項目測繪操作中,范圍界定不清晰,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場測繪產(chǎn)品進行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期公開可查詢的基礎測繪信息,實現(xiàn)基礎測繪資料的社會效益最大化。

三、加強對測繪程序的審查

測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。由于多方面的原因,測繪單位可能會在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假,如果缺乏審查和監(jiān)管,勢必造成測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責。房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核,并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核,形式性審核可以避免總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制,可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術優(yōu)勢,強化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權屬登記的測繪成果資料進行抽檢、突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進行檢查,根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質量評定標準》進行評分,同時對每個測繪單位建立作業(yè)項目管理數(shù)據(jù)庫,實時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題,并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。

四、完善房產(chǎn)測繪成果管理制度

用于房地產(chǎn)權屬登記的測繪成果資料目錄,包括:房地產(chǎn)項目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等,特別是在當前房地產(chǎn)市場日益繁榮的新形勢下,公開透明測繪數(shù)據(jù)顯得尤為重要。相關權利人特別是購房業(yè)主,需要及時了解到新購房屋的數(shù)據(jù)是否委托權威部門測定,是否通過核準,以保障以后的產(chǎn)權登記交易順利進行。為了更進一步方便人民群眾,還應在網(wǎng)上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發(fā)建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后,將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況將在政務信息網(wǎng)上進行公示。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權,以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況,減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛,進一步明確職能部門、開發(fā)建設單位、測繪單位、購房人的各自職責。

五、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內(nèi)部應強化質量監(jiān)督與考核,把質量監(jiān)督與日常的質量考核工作結合進行,并通過經(jīng)濟責任制進行獎懲,把質量監(jiān)督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現(xiàn)質量控制的目的。同時,單位質量主管領導、質管工作人員,應充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監(jiān)控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實可行的預防措施,以正式文件下發(fā),責成有關部門制訂措施計劃并組織實施,對不合格產(chǎn)品和服務予以控制和糾正,并實現(xiàn)預防措施的落實,從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

總之,房地產(chǎn)測繪單位要充分認識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景,同時要根據(jù)市場發(fā)展狀況,制訂相應的發(fā)展策略,促進企業(yè)的發(fā)展,有效地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?(編輯/穆楊)