凌 杰，王善剛

鹽城市新都土地勘測有限公司，江蘇 鹽城 224000

地籍測量中經(jīng)常遇到各種不同類型的宗地面積量算。面積量算內(nèi)容包括：宗地面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與匯總統(tǒng)計(jì)等。面積量算結(jié)果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。隨著城市化的發(fā)展，城市建筑用地越來越緊張，不斷有高層多用途的宗地出現(xiàn)，尤其是隨著土地有償使用制度的進(jìn)一步深化，土地作為資產(chǎn)進(jìn)入二級市場流通，土地面積分?jǐn)傆?jì)算能否公平合理并易被大多數(shù)人接受，顯得更為重要。本文論述了筆者對宗地面積分?jǐn)偭克愕膸c(diǎn)看法。

1 土地面積分?jǐn)偭克愕囊饬x

目前，土地分?jǐn)偯娣e量算有兩方面的意義：一是無償使用土地的面積量算，主要體現(xiàn)在以土地權(quán)利為主題的分?jǐn)偭克悖匆蛔诘氐墓灿型恋厥褂谜咭蠊蚕硐嗤臋?quán)利，它是以平均按比例分?jǐn)倿橹鞯乃悸?二是有償使用土地的面積量算，主要體現(xiàn)在以土地使用者根據(jù)享有土地使用權(quán)的數(shù)量，交納土地使用費(fèi)稅，避免了土地資產(chǎn)不合理的流失。

2 土地面積分?jǐn)偭克泐愋?/h2>

土地面積分?jǐn)偞笾驴梢苑譃閮煞N類型：第一種是平面土地使用權(quán)面積分?jǐn)?。這種類型分?jǐn)偙容^簡單，如果是獨(dú)立宗地單一權(quán)利人只計(jì)算宗地面積和建筑基底面積（建筑占地）就可以；如果是共用宗可按獨(dú)立建筑面積在共用使用權(quán)面積中所占比例分?jǐn)傆?jì)算;第二種是多層綜合性建筑物的土地面積分?jǐn)偅渲邪ǘ鄬佣嘤猛竞投鄬訂我挥猛就恋孛娣e分?jǐn)傔@種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn)，但是由于用途不同、地價(jià)不同，在土地有償使用中土地權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟膶?shí)際土地面積不同，所交納的土地有償使用費(fèi)也不同。

3 分?jǐn)偼恋孛娣e的原則

1）各權(quán)利人在獲得房地產(chǎn)時(shí)已簽訂了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積，登記時(shí)按合約的份額或面積計(jì)算各權(quán)利人的用地面積；

2）原來沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例合理分?jǐn)偼恋孛娣e。分?jǐn)倳r(shí)先分?jǐn)偦酌娣e，然后再分?jǐn)偣裁娣e。

4 分?jǐn)偼恋孛娣e的方法

1）常用分?jǐn)偡?/p>

（1）分?jǐn)偦酌娣e（建筑占地面積）的計(jì)算方法

分?jǐn)偦酌娣e=（本幢基底面積/本幢建筑面積）×權(quán)利人建筑面積

（2）分?jǐn)偣妹娣e=[（共有使用權(quán)面積—宗地總基底面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積

（3）當(dāng)共有使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購車庫花園時(shí)，計(jì)算公用分?jǐn)偯娣e時(shí)須使用下式：

分?jǐn)偣妹娣e=[（共有使用權(quán)面積—宗地總基底面積—自購車庫花園總面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積

2）土地價(jià)值最大化分?jǐn)偡?/p>

適用于一層為商業(yè)，二層以上為住宅的高層樓房（以商業(yè)為主）。這種方法主要是將土地使用權(quán)確定給第一層商業(yè)用戶，住宅層只分?jǐn)傇簝?nèi)土地面積，土地只作為附屬形式存在，體現(xiàn)了土地價(jià)值最大化。因?yàn)樯谭玫貑挝坏貎r(jià)最高，第一層商業(yè)用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，這就決定了第一層作為商服用地的土地直接收益者實(shí)際上完全歸一層土地使用者直接所有，而住宅層用戶卻無法直接收益，如果將基底面積同二層以上用戶進(jìn)行平均分?jǐn)偩蜁?huì)造成征收土地有償使用稅費(fèi)時(shí)，只收取部分商服用地的稅費(fèi)，使土地資產(chǎn)無形中流失，而住宅樓層被平均分?jǐn)偯娣e并收取稅費(fèi)，就失去了公平、合理的原則。

3）按土地用途分?jǐn)偡ɑ蚍Q地價(jià)分?jǐn)偡?/p>

適用于多用途建筑。由于土地用途不同、層數(shù)不同，土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同，按照不同用途對土地進(jìn)行分?jǐn)?，確定使用者分?jǐn)偟耐恋孛娣e，相應(yīng)承擔(dān)土地有償使用稅費(fèi)，認(rèn)為是比較公平合理的一種方法。具體如下式

式中：S分為土地分?jǐn)偯娣e；

Pi為某一用途地價(jià)；

∑Pi為不同用途地價(jià)之和；

S總為基底面積。

4）樓價(jià)分?jǐn)偡?/p>

適用于對相同用途不同層數(shù)的土地進(jìn)行分?jǐn)?。例如，甲、乙分別擁有同一幢樓中的第一層、第二層，如果甲、乙享有同樣的費(fèi)稅就不合理。所以還應(yīng)該利用樓價(jià)對同一用途不同建筑享有的土地進(jìn)行分?jǐn)傂拚Ｓ捎诓煌瑯菍訑?shù)的樓價(jià)是受市場因素影響的，而該樓的地價(jià)則不變，所以用樓價(jià)來修正地價(jià)是一種操作簡單合理的辦法。可以用下面公式計(jì)算：

式中：Pi為某一層樓價(jià)；

∑Pi為所有層樓價(jià)之和；

S分—為土地分?jǐn)偯娣e。

5 土地面積分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}和建議

1）常用分?jǐn)偡?/p>

雖然此方法操作比較簡單，但是由于土地利用類型不同，土地面積平均分?jǐn)偫撞煌?，認(rèn)為這種方法只注重權(quán)利分配，而造成地價(jià)實(shí)際不合理分?jǐn)?，對于多層多用途的綜合樓來說，如果平均分?jǐn)?，土地使用者承?dān)相同面積的費(fèi)稅是不合理、不公正的，而且平均分?jǐn)倳?huì)造成無償使用的土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中難以確定收取相關(guān)費(fèi)稅。

2）土地價(jià)值最大化分?jǐn)偡?/p>

這種方法比較實(shí)用，但存在一定局限性。只適用于一層為商服用地，二層以上為住宅的建筑物

3）土地用途分?jǐn)偡ㄅc樓價(jià)分?jǐn)偡?，這種方法理論上較合理，尤其是隨著土地有償使用范圍的擴(kuò)大，土地的轉(zhuǎn)讓、改變用途行為發(fā)生頻繁，這種方法就顯得更加公平、合理。

4）建議應(yīng)將土地證書使用權(quán)面積一欄內(nèi)容細(xì)化，這樣就更能夠明確土地使用者的權(quán)利和相應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)稅責(zé)任，使更加有利于土地使用制度的科學(xué)化、規(guī)范化，更好的進(jìn)行管理。

[1]林增杰，嚴(yán)星，等.地籍管理[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2001.

[2]樊志全.土地登記代理實(shí)務(wù)[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2004.