■本刊記者 邱積敏

如果下一步的改革連土地財(cái)政、土地招拍掛都沒(méi)有涉及到的話，怎么降低房?jī)r(jià)呢？

土地住房制度改革歷來(lái)是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，處在風(fēng)口浪尖的高房?jī)r(jià)日益為人詬病。2009年末，中央出臺(tái)了一系列加強(qiáng)土地住房制度改革的政策措施。12月9日，國(guó)務(wù)院決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，打擊開發(fā)商囤地、炒地；12月27日，溫家寶總理在接受新華社采訪時(shí)，專門針對(duì)房地產(chǎn)提出四點(diǎn)建議。在此背景下，人們關(guān)心的是，2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，是大幅跳水還是繼續(xù)“引體向上”。為此，本刊專訪了我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中共中央黨校研究室副主任周天勇教授。

非改不可！

《決策》：我們注意到2009年在土地住房制度改革問(wèn)題上，您發(fā)表了一系列的觀點(diǎn)。其中，您提出現(xiàn)有的土地住房制度已經(jīng)到了非改革不可的地步了，請(qǐng)問(wèn)您是基于什么理由得出這樣的判斷？

周天勇：對(duì)，主要基于以下原因：其一，現(xiàn)有的土地住房制度導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，使得我國(guó)目前85%的家庭買不起房子了。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比在3到6之間比較合適，但目前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到8了，有的城市甚至達(dá)到了20。其二，中國(guó)未來(lái)城市化過(guò)程中將有4億多農(nóng)民進(jìn)入城市，以他們的收入不可能買得起城里的房子。我國(guó)不允許搞貧民窟，因此勢(shì)必造成農(nóng)民工中青年在城市里打工，住得非常簡(jiǎn)陋，到了老年又回到農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動(dòng)，這將導(dǎo)致農(nóng)村老齡化比城市還快，這種情況很危險(xiǎn)。全世界其他地方都沒(méi)有這種現(xiàn)象，因?yàn)槠渌績(jī)r(jià)高的地方允許貧民窟的存在。其三，將導(dǎo)致有房階層和租房階層的兩極分化。城市里15%的人租房子給85%的人居住，最后必然形成打工階層和食租食利階層，導(dǎo)致兩極分化。

《決策》：房?jī)r(jià)這么高，肯定是有原因的。您在您的博客中提到土地招拍掛制度是形成高房?jī)r(jià)的一個(gè)很重要的深層次原因，請(qǐng)問(wèn)這兩者之間是一個(gè)什么樣的邏輯關(guān)系？

周天勇：房?jī)r(jià)這么高的原因比較復(fù)雜，是多個(gè)因素共同造成的。第一，從短期看，可以分為信貸投放過(guò)多，流動(dòng)性過(guò)剩以及熱錢進(jìn)入等。第二是地理上的原因，比如北京、上海、杭州等大城市，全國(guó)的人都跑到那里買房，當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)肯定是有限的，這些城市的房?jī)r(jià)高是自然的。第三，土地供應(yīng)不足，每年有很多人進(jìn)入城市，要成家要買房子，比如說(shuō)有1萬(wàn)套需求，但只建了3千套房子，開發(fā)商只會(huì)賣給買得起這3千套房子的人，不會(huì)理會(huì)其余7千套的需求。

這里有一個(gè)問(wèn)題，就是保耕地和增加住宅供應(yīng)之間存在矛盾，有限的土地是用來(lái)吃飯還是用來(lái)居住，要是光考慮吃飯，房?jī)r(jià)就要上漲；要光考慮居住，糧食就不安全，所以這是個(gè)兩難。但是，從總體上看，如果農(nóng)民從農(nóng)村退出機(jī)制比較合理，應(yīng)該是可以節(jié)省土地的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)這么高，農(nóng)民買不起；進(jìn)城以后，宅基地又不能買賣，他退不出來(lái)，沒(méi)有退出機(jī)制導(dǎo)致他可能要兩棲居住，這樣用地就更多。

《決策》：您一直在呼吁要對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行改革，提出大產(chǎn)權(quán)房是違法的，小產(chǎn)權(quán)房是合法的。但目前不能形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供給市場(chǎng)，您認(rèn)為癥結(jié)何在？

周天勇：根據(jù)憲法，國(guó)家除非公共利益，不得征用土地，但現(xiàn)有的土地法與憲法是矛盾的，憲法規(guī)定國(guó)家強(qiáng)制征用土地來(lái)建商品房是非法的，國(guó)外有憲法法院就可能有人去告狀，但是我們沒(méi)有憲法法院。

國(guó)家征用過(guò)來(lái)以后，以前是劃撥、權(quán)益租讓，價(jià)格不是太高；現(xiàn)在是招拍掛，這比權(quán)益租讓、無(wú)償劃撥有先進(jìn)之處，就是有償使用。但也由此形成一個(gè)供給高度寡頭壟斷、需求充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)掌握在賣方手里，是一個(gè)高度賣方市場(chǎng)，需求者一點(diǎn)定價(jià)話語(yǔ)權(quán)都沒(méi)有。政府有從土地上收入最大化的價(jià)值取向，政府財(cái)政現(xiàn)在這么緊張，如果他可以賣10個(gè)億，為什么要賣5個(gè)億？土地高價(jià)格當(dāng)然要攤到房?jī)r(jià)里，最后全得老百姓承擔(dān)。

另外，招拍掛體制是把70年的租金一次性收來(lái)，這會(huì)帶來(lái)什么問(wèn)題呢？比如說(shuō)這個(gè)城市有30平方公里的規(guī)劃，一任書記過(guò)來(lái)5年賣掉15平方公里，再過(guò)來(lái)一任書記5年賣掉15平方公里，后面60年就沒(méi)地了。

《決策》：是的。應(yīng)該說(shuō)地方政府在這里面扮演很活躍的角色，對(duì)此您怎么看待？

周天勇：目前地方政府財(cái)政收入主要來(lái)自于兩個(gè)渠道，一是賣地，二是收費(fèi)罰款，前者占據(jù)很高的比例。地方政府的做法一般是先將農(nóng)村集體土地低價(jià)征收過(guò)來(lái)，以囤地的方式控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，待土地價(jià)格上升到一定程度，再進(jìn)入招拍掛以獲取最大收益。

應(yīng)該說(shuō)，全世界所有政府的有一部分收入肯定來(lái)自土地，但他們的渠道第一是交易增值稅，第二是房產(chǎn)稅，這兩個(gè)是他們收入的大頭，尤其是房產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在主要問(wèn)題是不收房產(chǎn)稅，你要有房產(chǎn)，日子會(huì)越過(guò)越好，沒(méi)房子日子就會(huì)越來(lái)越差。都要流入市場(chǎng)，比如一個(gè)工廠要破產(chǎn)，要把土地賣掉，國(guó)家就不要收購(gòu)了，直接進(jìn)入交易市場(chǎng)就完了；農(nóng)民和城郊集體土地，只要符合規(guī)劃，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入交易市場(chǎng)。集體所有制和國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)同地同價(jià)，升值太大的部分，國(guó)家可以通過(guò)收取增值稅解決，沒(méi)理由對(duì)農(nóng)村集體土地強(qiáng)制征收。

在建立土地交易市場(chǎng)方面，由于一個(gè)地方的土地供給與需求是不充分的，如果通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，土地信息一直在網(wǎng)上公示，最后就會(huì)像股票一樣撮合出一個(gè)價(jià)格。國(guó)土資源部可以搞一個(gè)土地市場(chǎng)交易中心，類似于股票交易所?，F(xiàn)在的問(wèn)題是需求方不知道哪里有地，是個(gè)信息不對(duì)稱的市場(chǎng)。

廢除政府寡頭壟斷的招拍掛制度

《決策》：您認(rèn)為房?jī)r(jià)之所以居高不下的另一個(gè)重要原因是投機(jī)，因此，您建議開征房產(chǎn)稅以提高房屋的持有成本。

周天勇：基本上全世界都是這么做的，美國(guó)的征收率為1%到3%，比如說(shuō)你的房子市場(chǎng)價(jià)是100萬(wàn)美元，最高就是征到3萬(wàn)，一年要交3萬(wàn)美元的房產(chǎn)稅啊，美國(guó)人一年收入才多少！而且，我認(rèn)為房產(chǎn)累進(jìn)稅是防止兩極分化最好的方式，在中國(guó)，如果我買了15套房子，我的子子孫孫都是富人了，如果收累進(jìn)稅，你收的租金都養(yǎng)不起房子，最后只能賣掉，這樣供給就多了?，F(xiàn)在最可恨的是很多房子都空著，連租都不租，我看到有一個(gè)材料說(shuō)中國(guó)的房子空置率是全世界的5倍，這樣的話，把月球上的地拿下來(lái)都不夠。

《決策》：看來(lái)土地住房制度如果不改革的話，會(huì)形成很嚴(yán)重的問(wèn)題。您一直呼吁改革現(xiàn)有的土地招拍掛制度，那么，您認(rèn)為應(yīng)該如何改革？

周天勇：要徹底廢除目前土地政府寡頭壟斷供應(yīng)的招拍掛制度，形成全國(guó)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，各種供應(yīng)方的土地應(yīng)該

新出臺(tái)的政策不治本

《決策》：近期，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列土地住房制度改革的政策措施，比如12月9日國(guó)務(wù)院決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。在這個(gè)背景下，您能不能對(duì)2010年的土地住房制度改革做一個(gè)預(yù)期？

周天勇：2010年有幾個(gè)明確的政策指向，第一是加大土地的供應(yīng)數(shù)量，加大公房的修建力度。第二是打擊投機(jī)，但目前中央沒(méi)有提征收房產(chǎn)稅，只是提差別性的貸款政策，我覺(jué)得這個(gè)治不了本，而且土地財(cái)政、土地招拍掛都沒(méi)有涉及到，如果這些沒(méi)有涉及到的話，怎么降低房?jī)r(jià)呢？

《決策》：地方政府在土地住房方面存在巨大利益，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中央的改革措施到了地方打折扣的問(wèn)題？

周天勇：增加土地供應(yīng)地方政府也是歡迎的，但能不能建那么多公房就難說(shuō)了，主要取決于地方政府的財(cái)力。至于差別性的貸款政策，由于政策執(zhí)行是靠商業(yè)銀行完成的，而銀行住房按揭貸款的壞賬率是很低的，因?yàn)橛心芰I房子的人肯定是還得起的，所以，你買兩三套房子，銀行為什么要限制你呢？銀行不是政府是商人，存在幫著購(gòu)房者做貓膩的可能。