顧海波

要緊緊抓住“管住地根、管住銀根、遏制投機(jī)、抑制投資、嚴(yán)懲腐敗“的二十字要訣。

2009年是中國樓市瘋狂的一年,在各地“托市”政策的推動(dòng)和極度寬松的房貸政策烘托下,中國樓市普遍量價(jià)飆升,一些重點(diǎn)城市樓市依然高燒不退。全國樓市的非理性上漲,引起了消費(fèi)者尤其是廣大中低收入者的焦慮,也引起了中央政府的高度重視。

2009年12月以來,中央政府接連釋放了房地產(chǎn)市場調(diào)控信號。2009年12月9日中央宣布房地產(chǎn)營業(yè)稅由“兩年恢復(fù)到五年”,12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出:“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措(新“國四條”)。2010年1月10日,國務(wù)院又發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(“國十一條”)。短時(shí)間內(nèi)密集的調(diào)控政策真的能給樓市退燒嗎?

筆者認(rèn)為,2009年樓市過熱是由于投機(jī)過甚,中國房地產(chǎn)的泡沫已是不爭的事實(shí),房價(jià)收入比、房價(jià)租金(租售)比、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重都嚴(yán)重超過國際警戒線。

因此,2010年的樓市走勢首先取決于中央政府的樓市調(diào)控政策和決心,財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整節(jié)奏和力度(提高銀行存款準(zhǔn)備金率和加息),以及各級地方政府(包括銀行)的執(zhí)行力度;其次,取決于銀行的可持續(xù)放貸能力;第三是老百姓可持續(xù)的購買力和有支付能力的需求;第四是開發(fā)商的資金鏈;第五是投機(jī)客、獲利盤的資金鏈和回吐壓力。

2010年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求。囤房囤地現(xiàn)象會(huì)由于中央的各項(xiàng)調(diào)控政策(主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機(jī))的力度加強(qiáng)而發(fā)生變化,房價(jià)就不會(huì)大幅上漲。

今年的住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理。中央政府會(huì)加大保障性住房、普通商品房和中小戶型住房的供應(yīng)力度,雖然在執(zhí)行過程中會(huì)出現(xiàn)偏差,但對改變不合理的供需矛盾會(huì)漸漸起到作用。

但是今年樓市的市場風(fēng)險(xiǎn)仍在積聚。近幾年房價(jià)大幅飆升,使得大量國內(nèi)外投機(jī)客蜂擁而至,市場需要一個(gè)獲利回吐的過程,同時(shí)房租和房價(jià)的失衡(房租收入已抵不上利息支出),再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚,住房保有成本會(huì)將大大提高,這些可能會(huì)改變部分投機(jī)客對未來樓市的預(yù)期。

筆者認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)依賴過重。房地產(chǎn)業(yè)的非理性“繁榮”嚴(yán)重地?cái)D壓了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整和升級。2010年中國房價(jià)在理論上存在較大的下跌基因和空間,但由于“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)勢力異常強(qiáng)大,房價(jià)的理性回歸實(shí)際上會(huì)遭遇尷尬。真調(diào)控,房價(jià)下降,“土地財(cái)政”受到威脅;不調(diào)控,房價(jià)飛漲,泡沫破裂勢必引起經(jīng)濟(jì)社會(huì)的動(dòng)蕩,這也是為什么我國近幾年房價(jià)越調(diào)越高的深層次原因。是繼續(xù)養(yǎng)泡沫還是主動(dòng)擠泡沫值得管理層深思。就房地產(chǎn)領(lǐng)域本身而言,要盡快建立規(guī)范的制度;要緊緊抓住“管住地根、管住銀根、遏制投機(jī)、抑制投資、嚴(yán)懲腐敗”的二十字要訣。

2010年中國房價(jià)總體上將在高位窄幅盤整、波動(dòng),呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面。只要政策和法律到位、執(zhí)行到位,房價(jià)的理性回歸是分分秒秒的事。在當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫接近崩潰的情況下,房價(jià)的適度理性回歸有利于中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的提升和軟著陸。(作者為獨(dú)立房地產(chǎn)研究評論專家)