張靜

“窮人以為富人將多納稅,歡欣鼓舞。但如果相關(guān)配套不成熟、改革不到位,房產(chǎn)稅最終剪掉的,反而是中產(chǎn)階層的‘羊毛?！?/p>

中國古代神話中的神仙一般都不食人間煙火,居高臨下為凡人指點(diǎn)迷津。在奧林匹斯的山頭上,諸神卻與凡人一樣充滿了七情六欲,經(jīng)常卷入是是非非。

近來中國房產(chǎn)稅是否擴(kuò)征的爭議,就上演了一幕“西風(fēng)東漸”。

4月底,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示:“目前是推出房產(chǎn)稅的可操作時(shí)機(jī)”。5月17日,發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)突發(fā)驚人之言,被標(biāo)題黨以“發(fā)改委表態(tài)3年內(nèi)房產(chǎn)稅免談”加以傳播,一時(shí)間占據(jù)各大網(wǎng)絡(luò)頭條,引發(fā)了人們的強(qiáng)烈詰問:“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策戛然而止?房地產(chǎn)“綁架”中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)言再度靈驗(yàn)?房價(jià)將迎來新一輪瘋長?當(dāng)天下午,發(fā)改委火速辟謠:“研究人員所發(fā)表的意見不代表發(fā)展改革委的立場?！庇嘘P(guān)房產(chǎn)稅的言論“內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí),造成了極為惡劣的影響”。整個(gè)過程,渾似小沈陽的經(jīng)典段子:這個(gè)沒有。這個(gè)可以有。

神仙一打架,凡人便遭殃。股市中的房地產(chǎn)板塊今天躍上漲停板,明天又被重新打入“十八層地獄”;害得大盤的臉色一會(huì)兒飄紅,一會(huì)兒飄綠。張悟本一不小心成了“豆托”,極具娛樂精神的發(fā)改委也惹上了給機(jī)構(gòu)當(dāng)槍使的嫌疑,頭腦一熱殺進(jìn)去抄底的小散們又被洗劫了一回。

就在投資者被各色各樣的傳言搞出了“審美疲勞”之時(shí),房產(chǎn)稅卻漸行漸近。5月31日,國務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。另據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道,上海有可能成為首個(gè)對部分家庭住宅征收房產(chǎn)稅的城市,有關(guān)方案已上報(bào)國務(wù)院。

“借殼”開征,玄機(jī)何在

物業(yè)稅一詞最早進(jìn)入公眾視線是在2003年10月,至今“空轉(zhuǎn)”的省市已經(jīng)超過10個(gè)。一直聽聞樓梯響,不見人下來,最重要的原因之一就是繞不開一個(gè)法理上的障礙:在我國,土地屬于國有。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅,而我們住房只有70年的使用權(quán),何以對使用權(quán)征收財(cái)產(chǎn)稅?

中國有句古話:“皮之不存,毛將焉附。”但繼物業(yè)稅曝出的“房產(chǎn)保有稅”,便將課征對象僅指向土地之上的房屋部分。

該“創(chuàng)意”實(shí)施起來也不輕松。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉恒指出:“住房保有稅與物業(yè)稅是一樣的,均為房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種,需要國務(wù)院通過、人大立法,由中央統(tǒng)一開征?！?/p>

天無絕人之路。早前已有人士敏銳地發(fā)現(xiàn):為了掃除法律上的障礙,在今年全國“兩會(huì)”期間財(cái)政部提交并獲得通過的預(yù)算報(bào)告中,物業(yè)稅“借殼”房產(chǎn)稅已露端倪。

房產(chǎn)稅從1986年就開征了,作為地方稅種,可以由地方政府自行制定,報(bào)財(cái)政部備案就可以了。

雖說“86版”早有明文規(guī)定:非營業(yè)用房,也就是自住的房子不交房產(chǎn)稅。但據(jù)媒體報(bào)道,眼下財(cái)稅部門儼然傾向于將第三套房以及三套以上的住房定性為經(jīng)營性住房,納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

如此“解釋”,聽起來總有點(diǎn)“指鹿為馬”的意思。為了開征房產(chǎn)稅,有條件要上,沒有條件創(chuàng)造條件也要上。資深業(yè)內(nèi)專家楊少鋒認(rèn)為,其主要原因在于政府需要藉此來抑制高房價(jià)。

無論中外,凡是想對民眾多收稅的政策,幾乎都會(huì)遭到反對。但此次房產(chǎn)稅改革似乎有點(diǎn)“順應(yīng)民意”,千呼萬喚始出來。究其原因,不外乎房產(chǎn)稅儼然已被當(dāng)作政府是否有誠意擊潰高房價(jià)的試金石和最后撒手锏。發(fā)改委之所以措辭嚴(yán)厲急忙辟謠,正是洞悉了中央調(diào)控的決心。

然而征收房產(chǎn)稅的初衷,并不是為了抑制房價(jià)。正如最初提出物業(yè)稅的2003年,房價(jià)并不高。

一直以來,地方政府熱衷于“賣地”,高度依賴“土地財(cái)政”來支付公共品開支。但這種賣地財(cái)政體制,已經(jīng)越來越難以為繼?！俺鞘械囊?guī)模不能無限的擴(kuò)張,這是個(gè)大趨勢。地方政府把土地都賣完了,收入從哪里來?”經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生說。

正如全國政協(xié)委員梁季陽所言:“分稅制成高房價(jià)的幕后推手。”不久前新華社炮轟房地產(chǎn)市場的“六連評”也抨擊道:“瘋狂拿地、推高地價(jià)房價(jià)的背后,總能看到一些地方政府的影子。”

從這個(gè)意義上說,中央政府通過改革房產(chǎn)稅,實(shí)際為地方政府?dāng)U大了稅源,避免GDP變成“刮地皮”,似乎是從根本上解決高房價(jià)之道。

然而中華工商時(shí)報(bào)副總編輯劉杉指出:“政府此次改革房產(chǎn)稅,巧妙借助了群眾對高房價(jià)的不滿。一直受人詬病的‘土地財(cái)政問題源于中央與地方的稅收分配比例失衡,此番改革房產(chǎn)稅意在增加地方財(cái)力,但并沒有從中央地方收入分配比例著手,而是通過擴(kuò)大征稅范圍,增加了居民負(fù)擔(dān)。所以,從公共決策角度看,房產(chǎn)稅改革實(shí)際會(huì)損害納稅人的利益?！?/p>

誠如某報(bào)社論所言:政府要辦的“好事”太多,這些事都要通過收稅才能辦好的話,人們的稅負(fù)只會(huì)越來越重。

“很多官員似乎把‘房產(chǎn)稅當(dāng)作救命稻草,期待它能解決樓市的一切問題。實(shí)際上解決中國住房問題的核心矛盾,只能通過增加供給來解決,讓房地產(chǎn)走向有限市場化。該市場化的完全放開,政府用一個(gè)杠桿調(diào)節(jié),把大部分收入取之于民用之于民,解決中低收入者的居住問題?！睏钌黉h說。

十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》曾明確提出:“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)稅費(fèi)”。但在房產(chǎn)稅開征的諸多傳聞中,不知為何,“取消相關(guān)賦稅”似乎成了一個(gè)被遺忘的角落。

中產(chǎn):為什么受傷的總是我?

“房產(chǎn)稅現(xiàn)在的狀態(tài)是有影響的人紛紛表示沒影響,無影響的人紛紛表示有影響?！痹摻?jīng)典語錄的背后折射出兩大涇渭分明的對峙陣營:富人與窮人。一位評論人士認(rèn)為:“窮人以為富人將多納稅,歡欣鼓舞。但如果相關(guān)配套不成熟、改革不到位,房產(chǎn)稅最終剪掉的,反而是中產(chǎn)階層的‘羊毛?！?/p>

“我并不是炒房客?！奔易”本┨焱ㄔ返囊晃粯I(yè)主備覺委屈。在外人看來,這是一位人人羨慕的中產(chǎn),在一家著名的互聯(lián)網(wǎng)公司擔(dān)任中層管理者,擁有三套住房,一套在市中心,新買的住房面積高達(dá)170平方米。

但他告訴記者:“我和所有的打工族一樣,當(dāng)初買房的時(shí)候囊中羞澀只能選擇偏遠(yuǎn)的五環(huán)外。等兒子出生,我才意識到一個(gè)大問題,郊區(qū)沒有好的小學(xué)和中學(xué)。為了孩子,只好在市中心又買了一套小房子。這就有了第二套房。岳父母的到來讓我們的小家越發(fā)擁擠,只好把目前這套房給他們住,我們又去買了第三套房。我只是通過自己的能力,讓一家人生活得更好一點(diǎn),為什么就成了打擊的目標(biāo)?”

他說自己之所以買了這么多房子,還有一個(gè)比較樸素的想法是抵御通脹?！板X越來越不值錢,我不懂其他的理財(cái)方式,身邊人都說買房可以保值增值,我也隨大流。實(shí)際上在北京,像我這種情況的中產(chǎn)不在少數(shù)。我看起來生活得還不錯(cuò),但上面有4位老人,還要養(yǎng)老婆孩子。如果我,或者家人有誰生場大病,生活壓力就會(huì)非常大,很有可能因病致貧。”

“政府一開始鼓勵(lì)我們買房,并沒有告訴我們,將來要開征房產(chǎn)稅。如果我一早就知道,至少在買第三套房時(shí),我會(huì)比較慎重?！?/p>

楊少鋒認(rèn)為北京的空置率并沒有當(dāng)初易憲容教授騎自行車夜探居民區(qū)測算出來的那么“邪乎”。他自住的小區(qū),剛搬進(jìn)去的時(shí)候只有30%的入住率,現(xiàn)在入住已經(jīng)達(dá)到了80%。

“稍有差池,就會(huì)造成巨大的社會(huì)不公?！睍r(shí)評人士童大煥說。

“房產(chǎn)稅確定稅基時(shí),一樣會(huì)遭遇到跟物業(yè)稅一樣繞不過去的坎兒。不刨除土地價(jià)值有重復(fù)征稅的嫌疑,刨除了對房價(jià)的影響微乎其微,因?yàn)榈貎r(jià)上漲才是房價(jià)上漲的大頭?！币晃粺o房者告訴記者:“我也希望房價(jià)降下來,但我更希望維護(hù)一個(gè)程序上的正當(dāng)性?！?/p>

稅務(wù)人員也撓頭?！叭绻粋€(gè)溫州人在上海、杭州都投資有多套房,是不是我們要每年去溫州找他收稅?如何收?上海的房子收稅,杭州的房子不收稅?”

怎么保證房主每年主動(dòng)去稅務(wù)機(jī)關(guān)繳稅呢?據(jù)說上海的方案是會(huì)走自行申報(bào)的方式,如有超期限瞞報(bào)漏報(bào),在未來的交易環(huán)節(jié)上審查出來,除了補(bǔ)足稅款,還會(huì)給予相應(yīng)罰金。

但正如萬達(dá)董事長王健林在兩會(huì)上所言:“在市場經(jīng)濟(jì)條件下,所有增加的稅賦最終都將轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上?！比藗儞?dān)心,最終為房產(chǎn)稅埋單的,會(huì)不會(huì)是購房人與房客?

“如果收房產(chǎn)稅,我肯定會(huì)漲房租?！辈稍L中,幾乎所有的房東都這么篤定地告訴記者。

與一年前相比,房價(jià)還在死扛,租房者卻開始體會(huì)郁悶。據(jù)某地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),5月份北京租賃市場平均租賃增加20%,相當(dāng)于租金整體上漲接近500元。約有30%左右的房客不得不因此選擇偏遠(yuǎn)的地區(qū),或者搬去更差的住房。而5月以來,天津、大連、沈陽等城市的房租漲幅也超過了10%。

今年1月至4月,北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10069元,月均可支配收入為2500元左右。而人均租金負(fù)擔(dān)已達(dá)每月1000元,這意味著房租占收入的比重已接近40%。

“這些年工資從沒見漲,衣食住行都漲價(jià)。如果征收房產(chǎn)稅之后再漲租金,我也不得不搬到郊區(qū)去住了?！币晃环靠蜔o奈道。

另據(jù)上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù),以上海目前的存量房面積,一共1351名評估師大約需要28年才能完成評估,還不包括期間新增房屋面積。除此之外,全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)。

一則新的傳說似乎讓人暫時(shí)松了口氣:只對增量房屋征收,且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”。但楊少鋒不解道:“如果我原本有10套房,不征房產(chǎn)稅。但我新買了一套,達(dá)到3套房的標(biāo)準(zhǔn),便要征,這似乎說不過去?！?/p>

“正因?yàn)檫@么多細(xì)節(jié)還都沒有公布,所以現(xiàn)在談房產(chǎn)稅究竟會(huì)產(chǎn)生多大影響力沒有意義。即使上海率先開征,也只是試點(diǎn),政策真正落到實(shí)處需要很長時(shí)間?！睏钌黉h說。他認(rèn)為這么一個(gè)關(guān)乎到千家萬戶的政策,應(yīng)該召開聽證,才能保證大多數(shù)人的公平和利益。

樓市新政出臺已經(jīng)有一段時(shí)間,可預(yù)期中的樓市拐點(diǎn)并未到來。若再次陷入“越調(diào)越漲”的怪圈,無疑將是對政府公信力與民眾信心的考驗(yàn)。在此背景下,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,更像是一個(gè)針對高房價(jià)的權(quán)宜之計(jì):隱而未發(fā),已足夠震懾。

滅頂之災(zāi)?

早在“3年內(nèi)房產(chǎn)稅免談”消息甫出,潘石屹便在微博上說:“猶如瀕臨淹死的人看到海面上漂來一塊木頭。但還是不要樂觀,要做好最壞的打算?！?/p>

老潘還舉了日本為例:“日本征收房產(chǎn)稅后,房地產(chǎn)立刻垮了下去,20年的時(shí)間內(nèi)都沒有再起來,經(jīng)濟(jì)也一路下滑?！标柟?00集團(tuán)市場部總監(jiān)王智中,3月份便賣出了多余的房產(chǎn),只留一套自住。他認(rèn)為兩會(huì)之后的“三個(gè)地王”,給了政策制定者一個(gè)耳光,宣告第一輪調(diào)控已經(jīng)失敗?！皹鞘杏卸喁偪?政策就有多瘋狂。對于最新的國務(wù)院10號文,我認(rèn)為根本不值得驚訝,只要調(diào)控沒有達(dá)到目標(biāo),11、12號文件就會(huì)出臺,那就是‘房產(chǎn)稅?！?/p>

房產(chǎn)稅被認(rèn)為是高懸在房價(jià)之上的“達(dá)摩克利斯之劍”。就在5月31日當(dāng)天,資本市場做出了劇烈反應(yīng),地產(chǎn)板塊午后大幅跳水,上證綜合指數(shù)也跌破了2600點(diǎn)大關(guān)迎來了“二次探底”。

上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則,有說按契證上的購房金額為基數(shù)進(jìn)行征收,還有一說是以評估后的房價(jià)為基數(shù)。

在華生看來,那些資金充裕的炒房大鱷,真正在乎的是一買一賣的差價(jià),百分之幾的稅負(fù)幾乎可以忽略不計(jì)。

中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰也認(rèn)為:“一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉(zhuǎn)賣過程中,營業(yè)稅加契稅、中介稅,可以達(dá)到11%。這個(gè)都沒有能夠阻擋高房價(jià)的增長,希望通過房產(chǎn)稅調(diào)控高房價(jià),不是很現(xiàn)實(shí)”。

但楊少鋒認(rèn)為:“像前年和去年那樣的大跌大漲是不多見的。我認(rèn)識的溫州炒房客,以租養(yǎng)房的很多,一般都會(huì)持有3年再出手?！?/p>

以一套100萬元的房子為例,每年8%的房產(chǎn)稅,就意味著每月多支出666元。再加上月供,如果超過租金收入,再加上房價(jià)下行的預(yù)期,這部分業(yè)主可能就會(huì)選擇將房子脫手,對房價(jià)短期產(chǎn)生比較大的影響。

從中長期效果來看,中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青對房產(chǎn)稅的效果潑了盆冷水。“2007年5月30日,我國將股票交易印花稅從千分之一調(diào)整到千分之三,對股市影響是當(dāng)天980種股票跌停。但是到了2007年的10月16日,股市還是由4100點(diǎn)猛漲到6124點(diǎn)?！薄酢?/p>