沈洪溥

說不清已是第幾輪次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再次行至緊關(guān)要節(jié)的中盤。此次調(diào)控的成敗如何,已很有些好事者做了或樂觀、或悲觀的預(yù)測(cè)。當(dāng)然,也就很有些受眾因這些言論而或喜或悲。不過,筆者在此并無意再贅述關(guān)于房?jī)r(jià)、成交量、保障房乃至差別利率等熱點(diǎn)問題,只是覺得,歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控,為什么房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是民怨沸騰?或許真正的問題在于,調(diào)控當(dāng)局和市場(chǎng)的其他參與者,譬如居民,譬如開發(fā)商,從未真正形成過目標(biāo)共識(shí)。

缺乏目標(biāo)共識(shí)的一個(gè)證據(jù)來自對(duì)價(jià)格的判斷。先看調(diào)控政策的設(shè)計(jì)者,眾所周知,房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)已歷經(jīng)多次修改,從言之鑿鑿地要平抑房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,到審慎地提出努力抑制房?jī)r(jià)過度上漲,實(shí)現(xiàn)“住有所居”這個(gè)近似車轱轆話的模糊理想,其間立場(chǎng)可謂步步后退,直至退到連房?jī)r(jià)暴漲都無法遏制的尷尬境地。

對(duì)于居民而言,始終是希望房地產(chǎn)的價(jià)格能夠逐步降低,降低到能夠承受的范圍之內(nèi),換言之,是希望越低越好。因?yàn)槿狈α慷戎笜?biāo),只要不出現(xiàn)雪崩,按照當(dāng)前的價(jià)格水平,就不可能達(dá)到多數(shù)人滿意的實(shí)施效果。因?yàn)?總會(huì)有不同承受力的購(gòu)房者表達(dá)不同的態(tài)度——富裕群體可能情緒穩(wěn)定,但中間層就容易心態(tài)波動(dòng),弱勢(shì)群體和底層民眾則因?yàn)榭床坏较Ｍ磻?yīng)冷漠。

對(duì)于開發(fā)商而言,則根本認(rèn)為調(diào)控毫無必要,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)完全有效——土地來自招拍掛,建筑安裝充分市場(chǎng)化,宣傳推廣即便有點(diǎn)瑕疵,但也不值得中央政府出面打壓,說到底,所有開發(fā)商都認(rèn)為,房?jī)r(jià)暴漲的根本原因是強(qiáng)大的剛性需求或土地供應(yīng)不足,政府要管理和操作需求,就等于是干預(yù)市場(chǎng),房?jī)r(jià)難免越調(diào)越漲……

更不必說地方政府,出于長(zhǎng)期以來對(duì)財(cái)權(quán)、事權(quán)不匹配所產(chǎn)生的牢騷,從調(diào)控目標(biāo)看,幾乎所有理性的地方政府都會(huì)靈活執(zhí)行調(diào)控政策,避免房?jī)r(jià)調(diào)整過于劇烈,以免直接影響地方政府財(cái)力。

可見,房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)問題實(shí)在茲事體大,長(zhǎng)期被忽略的結(jié)果就是每次調(diào)控都無功而返、無疾而終。因?yàn)榱?chǎng)和衡量標(biāo)準(zhǔn)各異,誰也講不出,理想中的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)該是什么樣子。

在這種情況下,所謂調(diào)控,當(dāng)然就成了“盲人騎瞎馬,夜半臨深池”。房地產(chǎn)調(diào)控本是個(gè)涉及人民切身利益的大事,結(jié)果因?yàn)樵谡{(diào)控政策目標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)缺乏足夠的共識(shí),也沒有充分的利益協(xié)調(diào),才導(dǎo)致后期政策手段一變?cè)僮?中央政府勞心勞力幾成兒戲。

無疑,如此安排的最后結(jié)局是典型的囚徒困境。

學(xué)理上,囚徒困境成因是信息不對(duì)稱。實(shí)際中,政府制定政策也看似經(jīng)歷了多次論證,聽取民眾、業(yè)內(nèi)的意見,似乎并不缺乏信息。但是,筆者認(rèn)為,雖然存在調(diào)研程序,但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策調(diào)研樣本可能過度單一,只瞄準(zhǔn)了購(gòu)房需求,忽視了對(duì)不同人群的廣覆蓋,因此,政策目標(biāo)設(shè)計(jì)可能有總體目標(biāo)卻缺乏多層次目標(biāo),無法形成共同認(rèn)識(shí),導(dǎo)致不同市場(chǎng)主體有意或無意地誤讀政策意圖。

政策目標(biāo)的多層次根源于政策實(shí)施的多方面影響。一個(gè)組合政策工具實(shí)施后,所產(chǎn)生的效應(yīng)分散于不同領(lǐng)域,對(duì)不同的對(duì)象產(chǎn)生不同的效果。因此,在西方現(xiàn)代政治實(shí)踐中,政策設(shè)計(jì)者從來也避免強(qiáng)調(diào)單一的政策效果。一個(gè)例子來自奧巴馬早些時(shí)推廣其救市計(jì)劃時(shí)的表現(xiàn):他可以面對(duì)金融界講此舉對(duì)拯救資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的意義,面對(duì)民眾大談將狠狠地懲戒華爾街違規(guī)機(jī)構(gòu),面對(duì)國(guó)會(huì)講此時(shí)如此出手國(guó)家財(cái)政付出可能最小化。這誠(chéng)然有爭(zhēng)取選票的用途,但也客觀地說明了一個(gè)政策目標(biāo)分層次的情況。

因此,筆者建議,本輪房地產(chǎn)調(diào)控不妨在保持力度的同時(shí),盡先對(duì)政策實(shí)施目標(biāo)做出足夠清晰的刻畫,包括:對(duì)等待保障房民眾的許諾,對(duì)改善型需求的變通,對(duì)投資者、投機(jī)者的告誡,對(duì)惡意擾亂市場(chǎng)的開發(fā)商和中介的警示,對(duì)地方政府就財(cái)權(quán)、事權(quán)的撫慰。凡此種種,不一而足。有了目標(biāo)的層次,才可能形成不同利益主體的共同認(rèn)識(shí),才可能足夠全面地評(píng)價(jià)調(diào)控效果,掌控調(diào)控進(jìn)度。

否則,即便未來當(dāng)真實(shí)現(xiàn)了中央政府預(yù)設(shè)目標(biāo),遏制了房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,卻可能產(chǎn)生剛性需求大叫買不起、改善型需求高呼不讓買、開發(fā)商抱怨國(guó)進(jìn)民退、地方政府反復(fù)哭窮的效果,那可就是因缺乏目標(biāo)共識(shí)產(chǎn)生的典型現(xiàn)象了。(作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)