主 持 人：李 崑

嘉賓主持：龍永圖 博鰲亞洲論壇秘書長

嘉 賓：王健林 大連萬達集團董事長兼總裁中國商業(yè)聯(lián)合會副會長

2001年，大連萬達作為一個代表著卓越與冠軍的名字淡出足球圈，2002年，一個全新的商業(yè)地產概念——訂單房產，開始在全國迅速鋪開。這一輝煌的締造者就是大連萬達集團董事長王健林，一位善于用行動和結果說話的商人。

在掌舵大連萬達的二十多年間，他帶領企業(yè)從瀕臨破產，逐漸成長為擁有四大支柱產業(yè)的房地產巨頭，成功打造了商業(yè)地產這片藍海，他本人也因此成為自2000年以來，房地產界唯一連續(xù)兩次當選CCTV年度經濟人物的企業(yè)家。

我非常反對中小企業(yè)做房地產開發(fā)

主持人：2005年當您獲得CCTV年度經濟人物的時候，您曾經發(fā)表過一次特別精彩的講話，在這個頒獎禮上，當時您說了有四個但是，形象的說出了中國房地產企業(yè)的生存現(xiàn)狀。您還記得這段話嗎?

王健林：我當時也是有一個準備，要求每個人準備一個發(fā)言。那時候正好批房地產商批得很厲害，我隨心用了幾個排比，我說房地產商的自我表揚比較多，社會表揚比較少；房地產商的貢獻比較大，但是得到的表揚比較少，房地產企業(yè)對社會的貢獻很大，經濟地位很好，但是社會地位很低。后來我說總之一句話，賺錢不少，但是這幾年心情不太好。

主持人：那您現(xiàn)在心情好嗎？

王健林：心情現(xiàn)在更壞了，全球經濟都步入一個調整期，所以做企業(yè)的人肯定是相對心情要沉重一點。

主持人：現(xiàn)在大家都說房地產市場已經走到了一個節(jié)點，很多人對這個市場都有不同的判斷，其中也有專家說這輪調整之后，有20%—30%的房體會消亡，也有不少人呼吁要救市。我記得您的觀點是說這個行業(yè)需要通過調整來淘汰一部分企業(yè)。您是業(yè)內的老大，說這話會不會有同行說您站著說話不嫌腰疼？

王健林：他們錯誤理解我的說法，我不是說反對救市，我是說中國房地產市場有兩個問題：一個是企業(yè)太多，這個行業(yè)有四萬多家企業(yè)，顯然太多了，魚目混雜；其次，我覺得要通過調整走向集中，資源優(yōu)化。但是我認為調整時機不對，恰恰在全球經濟放緩，整個世界經濟進入低潮的時候，我們這個時候進行行業(yè)調整，實際上等于給整個國民經濟加了更重的擔子。比如說可以在三年前，也可以放寬到兩三年后，等整個外部經濟寬松一點，我們自己國內經濟也寬松一點的時候，來進行行業(yè)的調整可能會更好一些。

龍永圖：在過去幾十年西方經濟發(fā)展過程中，推動經濟發(fā)展的兩個主要產業(yè)一個是汽車，一個是房地產，這兩個產業(yè)既關系到老百姓的生活，又對一個國家經濟有重要影響。所以對這兩個行業(yè)，政府要關注，國家要支持，就像王總在CCTV年度經濟人物里講的一樣，現(xiàn)在對很多房地產商都是一棍子打死，我認為批評太多了一點，鼓勵少了一點，看到他們的問題多了一點，貢獻少了一點。

當然也不能怪老百姓，因為房價漲成這個樣子，老百姓一肚子氣往哪兒發(fā)？不就往你們這些人身上發(fā)嗎？但是現(xiàn)在大家要冷靜分析一下，中國房地產市場到底發(fā)生了什么問題？問題的根源在什么地方？

王健林：現(xiàn)在中國四萬多家房地產企業(yè)，大概只有25%在真正干活，75%手里只有一個執(zhí)照，三無。

龍永圖：皮包商。

王健林：注銷的房地產企業(yè)和注冊的房地產市場，最近10年每年幾乎相等，個別城市出現(xiàn)了注銷企業(yè)比注冊企業(yè)更多的局面，這就說明房地產行業(yè)是需要整頓的。

龍永圖：對。所以我想怎樣在中國房地產市場中培養(yǎng)出一些具有很高品牌價值的房地產商，這樣就使得我們老百姓對房地產商能夠建立信任。

主持人：王總，您在這里給我支支招，對于那些中小型房地產企業(yè)來說，有什么比較好的建議給他們？

王健林：我有一個觀點，房地產行業(yè)跟制造業(yè)、服務業(yè)不同，它有兩個特點：一是資金緊急性，二是人才密集性。這兩個特點決定了這個行業(yè)里面發(fā)展大量中小企業(yè)是不合適的。我非常反對房地產發(fā)展中小企業(yè)，經營和誠信都缺乏。蓋的房子需要管100年，甚至200年，管100年、200年的這種商品，由沒有干過的人來做，這就是重大風險了。所以我給一個招，趕快轉行吧，要不然肯定最后都死掉。

龍永圖：我想討教一個問題，中國房地產如果一下出現(xiàn)了大問題，對銀行有多大影響？因為這次西方金融危機很大的問題就是房地產行業(yè)拖累了銀行。

王健林：最近幾個月銀行都在進行壓力測試，就是房地產貸款壞10%、30%、50%，甚至100%壞掉，這個銀行會不會垮？我覺得房地產出現(xiàn)大風險，受沖擊最大的不是老百姓，是金融企業(yè)，為什么這么說呢？上海銀監(jiān)局的報告說了這么一個數(shù)字，在上海整個貸款余額當中50%投向了不動產，全國每100塊錢的貸款，大概有40到50塊錢是放到了房地產或者和房地產有關的項目。所以房地產這個行業(yè)的深度下調，必然會引起金融安全，全世界找不到任何一個行業(yè)，和金融行業(yè)關系這么密切，也沒有一個行業(yè)像房地產行業(yè)這個產業(yè)鏈如此長。

龍永圖：所以有些人就說房地產行業(yè)挾持了我們中國的經濟，你不救也得救。但是大家有一種復雜的感情，救這幫開發(fā)商又覺得不甘愿，所以還是不要情緒化。

王健林：老百姓怨氣為什么這么大？很重要的一點是大部分人中低收入的住房得不到保障。但是現(xiàn)在為什么很多地方政府不管？就是沒有跟進的制約措施出臺。建不建經濟適用房？建多少？沒有一個處罰措施，只是憑良心。如果有強行措施，說每年按人均要保證多少房，做不到，免職，立刻就把這種矛盾就化解了。

西方有句名言“上帝歸上帝，凱撒歸凱撒”。就是沒有能力買房人的需求是靠政策來保障，有能力買房的人靠市場來保障，那個時候就無所謂什么價錢高低的問題了。

越復雜的東西競爭者越少

主持人：萬達從創(chuàng)業(yè)開始已經有二十多年了，經常做一些比人快半拍的事情，很多做法都是當時一些人想不到的，這種洞察力從何而來呢？

王健林：可能是用心的原因。我曾經寫過一篇文章，我說能力、知識從哪兒來？三個渠道：從書本中來，從實踐中來，從聊天中來。所以我覺得古人說那句話“讀萬卷書行萬里路”，還要加一句話，聊萬次天。善于讀書，善于做事，再善于跟智者請教聊天，可能就會促使你自己有比較好的前瞻能力，看到別人看不到的東西，這樣就更容易成功。

主持人：您曾經寫過一篇文章，是關于溫總理的，其中也談到許多他接見您的一些細節(jié)，其實那個接見只有幾十分鐘，很多人都沒有發(fā)現(xiàn)，您卻發(fā)現(xiàn)了。

王健林：是2007的達沃斯論壇，溫總理會見了40位中外企業(yè)家代表。我那次也可能是幸運，安排我正對著溫總理，大概距離兩三米。我就想借這個機會觀察一下細節(jié)，比如說他進來以后大家一起鼓掌，他就給大家很深深鞠了一躬，我就覺得他比較謙恭。再一個細節(jié)我發(fā)現(xiàn)，每次施瓦布一講話，溫總理就把身體轉過來，這其實表示了一種傾聽。再就是他往外走的時候，剛一出門很多記者擁上來，其中一個記者提了一個很尖銳的問題，所有保安包括組織會議的人都說走，但是我看總理還是站起來了，回答了他兩個問題。

以我一個企業(yè)家的觀察，我覺得這幾個細節(jié)不僅表現(xiàn)了溫總理本身，也表現(xiàn)了中國大國領導人逐漸的自信。親和其實是自信的表現(xiàn)，擺譜裝架子是缺乏自信的表現(xiàn)。

龍永圖：我是一個足球迷，特別喜歡看足球，我一直為中國足球的狀況深深地憂慮，大有憂國憂民的味道，所以我一直在想，我們找?guī)讉€人，大家來搞一個智囊團，給中國足球出點點子。我知道王總是最早涉及中國足球的，大連萬達大家都知道，所以我想請教一下王總，你作為一個企業(yè)家，作為一個非常敏感的人，你覺得我們中國足球還有沒有希望？你能不能出一些點子？

王健林：你要說沒有希望，好像不負責任，但是我覺得還非常困難。我2001年退出的時候說了一句話，我說中國足球體制不改，永遠沒有希望。很多人認為我是為自己出不了錢了找借口，現(xiàn)在終于認識到我說的話正確。中國足球搞不上去，核心原因不是中國人不行，而是我們體制的問題?，F(xiàn)在官辦體制和市場化需求肯定要產生矛盾，但又沒有一個化解矛盾的仲裁機制。我覺得您的這個建議非常好，中國足球要上去，要成立智囊團或者叫顧問委員會，請清醒的、德高望重的專家、企業(yè)家、方方面面的人來做，如果下決心搞兩三年還是有可能，但那要痛下決心。

沒有能力買房人的需求是靠政策來保障， 有能力買房的人靠市場來保障， 那個時候就無所謂什么價錢高低的問題了。

主持人：您現(xiàn)在不做足球了，開始做商業(yè)地產。中國房地產商只有不到1%的人在做商業(yè)地產，放眼全球看，這個比例也不超過2%。在風起云涌的商海中，您做得這么如魚得水，這么游刃有余，是為什么呢？

王健林：這個確實是一個追求，一個愿景。我在很早的時候，就立志要做百年企業(yè)，要做國際級企業(yè)。后來做房地產，做了幾十個億銷售，規(guī)模很大，已經做到全國性的企業(yè)了，我發(fā)現(xiàn)一個問題。我們一定要尋找一個有別于別人的一種獨特的核心競爭力，要找一個我們能玩別人玩不了的東西。其實這個競爭理論上也有一個觀點，越復雜的東西競爭者越少。

主持人：就是藍海。

王健林：所以我們就研究商業(yè)地產，商業(yè)地產非常復雜，很難說他是地產，他是商業(yè)為主，招商、管理，還有地產，還涉及金融，跨了這么多行業(yè)，集合在一起，非常難玩。我們下決心花10年的時間，成了中國的一個王者?，F(xiàn)在我們定的目標就是五年左右，在全球的這個行業(yè)里，力爭做到前5位，或者前6位。到這個時候，基本上可以做到百年屹立不倒。

龍永圖：王總他們在做商業(yè)地產的時候，開放的態(tài)度非常好，他的合作伙伴當中很多都是大的跨國商業(yè)企業(yè)，包括沃爾馬、百安居、家樂福這些，他是借助了一大批國際品牌來塑造了中國的萬達品牌。另外他比較重視市場，萬達是一個所謂訂單式的商業(yè)地產，就是我還沒見你之前，我就知道誰將在這兒買這個地產，或者租我的地產。

龍永圖：先有合作協(xié)議，然后再建。

王健林：開業(yè)之前已經住滿了。

主持人：您這個訂單設計是您自己的創(chuàng)意，還是您從什么地方借鑒過來的？

王健林：有借鑒，也有我們團隊一起努力。因為我們發(fā)現(xiàn)，以前在做的當中，一開始只招租一兩個大店，建的過程再招其他店，建完以后發(fā)現(xiàn)，很多人不來了，比如說餐飲店，說你的排風不夠，所以很多問題制約了我們的租金，最后就得降低要求，改換我們原來的想法。在這當中我們就領悟到先招商的重要性，我們就改過來了，叫“訂單地產”。每個企業(yè)都跟我們有一個技術對接者，就是他們的設計師，這樣我們做的所有的東西基本上沒有怎么改，這就節(jié)約了成本，提高了租金，也提高了競爭力。

主持人：在實踐中進行創(chuàng)新。

龍永圖：實際上最好的企業(yè)，都是以市場為導向。比如制造業(yè)，起碼有80%的訂單才開始投入生產，不像一些盲目生產，最后東西賣不出去。所以這種市場化的概念，開放的意識，是搞一個企業(yè)非常重要的。我們中國改革開放30年，不就是靠這兩條嗎？一個靠我們的市場，第二就是靠開放，這兩條讓我們中國經濟30年持續(xù)發(fā)展，對企業(yè)也是一樣的道理。

主持人：咱們企業(yè)有沒有比較難的時候？

王健林：有句名言，事非經過不知難。知不知道難？你一定要經歷過這件事。我在沈陽的一個項目因為做得不成功，最后徹底改掉重來。成本多少？八億九千萬。

龍永圖：責任究竟在什么地方？

王健林：就是設計不合理，最后招商不行，老百姓投訴、鬧事、打官司，可能作為一般企業(yè)就不管了，反正有法律契約。但我們是一個負責任的企業(yè)，要有口碑，而且我們如果要把商業(yè)地產作為主要產業(yè)追求的話，就不能留下這么一個傷疤。所以我們在2006年底的時候開會，就是敢不敢下定決心重新拿八億九千萬把它拆掉重來。后來就拆掉了，你說這個學費有多大？所以說難做的東西很多，但是如果你有必勝的信念和追求，而且敢于承擔責任，你可能就走出來了。如果一遇到難題，當時縮回去，也就沒有今天的萬達。

搞百年老店需作出一生犧牲

主持人：一個成功者，就像您說的身上最重要的品質是堅持和百折不撓。您好像曾經說過，大多數(shù)時候，成功就差那么一點點，再往前走一步，也許一切就變了。我想您有這種感受是不是因為有些什么故事給您的啟迪？

王健林：這個其實也不是我說的，很多人都說過這話，成功最重要的品質就是堅持，就是做正確的事和堅持做正確的事。

我講一個故事，我一個哥們，在2005年金價剛剛往上猛漲的時候跑到山東去打金礦，在富礦地區(qū)花錢買了探礦權?；藥浊f，打了900洞，他還沒有見到礦，還沒有見到金子。他覺得肯定不行，地方打錯了，最后不管大家怎么勸他，他都不挖了，他覺得這個行業(yè)太辛苦，300萬賣了。后來買礦的兩個人分別都打了不到100米，就見了到金子，而且是富礦，兩個人發(fā)了大財。

這個事情非常生動地說明，成功需要堅持。不能說做一年沒有進步，三年沒有太多成就你就放棄了，可能做到第九年你就成功了。包括做商業(yè)地產，我在2002年、2003年、2004年，這三年最困難，打了222場官司，雖然我只輸了兩場，勝率還比較高，但并不說明我做的對。

龍永圖：付出代價挺大的。

王健林：我賣給你、租給你，你干不好，也不能找我，法律雖然支持契約，但我想我們可能失掉了商業(yè)道德和良心。剛才我講了八個多億的學費，這種事情公司內部的人，包括我的主要助手都反對我那樣做，都說我們賣住宅地產，拿地就是錢，你何必給自己找罪受呢？我說我們現(xiàn)在撤回去，就永遠跟他們一樣，可恰恰就是翻過2005年，最近這幾年走出來了?，F(xiàn)在我們基本做到開一個火一個。而且我們連續(xù)四年，2005、2006、2007、2008年，租金收租率百分之九十九點幾。

主持人：王總，您說過，您要求做企業(yè)一定要有一個遠大的目標，在這點上對于目前中國大部分企業(yè)來說，是比較憂慮的一點？

王健林：對，我2007年在達沃斯論壇發(fā)言的時候說了一個觀點，就是偉大的企業(yè)是有D N A的，這個企業(yè)是否偉大，在他誕生的那天就已經注定了，這個創(chuàng)立者是不是有偉大的追求，決定這個企業(yè)的走向。現(xiàn)在中國企業(yè)很多人缺少這點，但是如果中國這么大的企業(yè)家群體都這有這種追求，我相信一二十年后，全世界行業(yè)老大起碼一半是咱們中國人。

主持人：龍先生也經常強調世界眼光，對于王總剛才談的這些東西您有什么感受？

龍永圖：我覺得爭取做世界龍頭老大的這種氣魄、這種理想，對于我們中國企業(yè)家是非常重要的，因為我們很多人缺乏這樣的理想。

王健林：做得差不多就賣了，度假去了。

龍永圖：對于這樣一些人有非常深層次的原因，也不能過多指責，因為經營大環(huán)境逼著他這樣做。政府方面要捫心自問，為什么那么多年沒有形成一個自身的品牌？沒有建立一個機制？我們花了那么多錢去買美國的國債，能不能拿出一點錢來搞一個中小企業(yè)的投資機構？這樣我覺得能解決中小企業(yè)很多投資困難的問題，

主持人：王總，龍先生談到外資并購中國一些民營企業(yè)的問題，我們知道在這點上，您和許多人聲音好像不太一樣，很多支持者認為，這是民營企業(yè)自己的事情，但您認為這是中國經濟一種很危險的現(xiàn)象？

王健林：現(xiàn)在民營企業(yè)家有一種傾向，做得差不多就賣了，其實這并不是反映這個企業(yè)做不下去，而是反映了企業(yè)家的心態(tài)，害怕做大，不愿做大。為什么中國民營企業(yè)家不敢做大，不愿做大？如果這種害怕心態(tài)不解決，中國永遠出不了世界級企業(yè)，中國企業(yè)家都是這種趨勢或者這種潮流的話，對中國經濟來講是非?？膳碌囊患虑椤?/p>

龍永圖：當然我覺得有一部分企業(yè)，是企業(yè)家本身失去了斗志。因為要搞一個大的百年老店需要付出很大代價，需要作出一生的犧牲。有這種胸懷的人，也不能苛求每個人都有這樣的胸懷。但是怎樣改善中國企業(yè)家的投資環(huán)境、運營環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，是我們整個社會包括政府要去做的事情。

王健林：民營企業(yè)的生存環(huán)境可能這幾年在逐漸惡化，政策上逐漸強調扶大扶強，但生存環(huán)境很惡劣。從1984年到2005年，企業(yè)的總數(shù)逐年減少，會減少國有企業(yè)嗎？顯然不是，減少的是民營企業(yè)，而且每千人企業(yè)的比重中國是3.5個，歐美平均是40—60，無論從企業(yè)的注冊數(shù)量，國民人數(shù)和企業(yè)數(shù)之比，所有方面我們都在后面?，F(xiàn)在很多人指責大學生不愿創(chuàng)業(yè)，為什么沒有創(chuàng)業(yè)激情？因為沒有創(chuàng)業(yè)環(huán)境，出去就是死，怎么創(chuàng)業(yè)？創(chuàng)業(yè)要有錢，上哪兒找錢？現(xiàn)在不管哪個行業(yè)只有大腕企業(yè)好玩，小企業(yè)很難玩。所以現(xiàn)在要研究怎樣刺激中小企業(yè)的生存空間、生存環(huán)境，企業(yè)數(shù)量逐年增加，表明這個國家創(chuàng)業(yè)環(huán)境才好。

情商決定你的命運

主持人：您曾經說過，說我所能提供的是樹立一個好的商人榜樣，我們在想，如果把自己一直放在榜樣的位置上，這樣活著會不會很累？

王健林：當然累，累也要這樣做，為什么？我老翻書本，一翻就是無奸不商，我就覺得做商一定要奸，一定要詐嗎？從這個角度講，我想給自己爭口氣，要做得好一點，自己一定要做榜樣。做榜樣就要約束自己，很難受，但是總得有人帶頭，民營企業(yè)要改變自己比較負面的現(xiàn)象，就是需要一批企業(yè)家?guī)ь^。當然，這樣做可能有人活得比較累，甚至有人說我們在裝，不過我想時間可以證明一切。我1991年開始捐款的時候，頭幾年有人說我在裝，但是我捐了十幾年以后，沒有人再說了。

主持人：龍先生也是好多人心目中的榜樣，您覺得做這個榜樣累不累？

龍永圖：我談不上什么榜樣，但是我堅持做人的幾條原則，比如說不講假話，不溜須拍馬，不依附權勢，我自己覺得應該這樣我就這樣做，我也不考慮我講了這個話以后，張三會怎么想，李四會怎么想。最近這幾年我講了很多話，網上也有很多批評，我的一些朋友說，你本來中國入世首席談判代表這個形象挺好的，現(xiàn)在講這些話被人說得挺難聽。我說難聽就難聽，我后來干脆不上網了，你該罵就罵吧。

但是我覺得我說的是正確的。你搞汽車品牌，自主品牌，就為品牌而品牌的話，做不出來，你沒有沉下心來做十年、二十年、三十年的決心，你想三年、五年就做出一個世界級的中國汽車品牌，不可能。當然也不排斥我講的話有些是不正確的，如果實踐證明不是正確的，收回它，做點自我批評。但是有一條，你當時講的是真話，我覺得這條是非常重要的。

觀眾1：您很熱衷于慈善事業(yè)，您身上有很多榮譽和頭銜，您是很多城市的發(fā)展顧問，也是榮譽市民，還有勞動模范、優(yōu)秀黨員等等，在您辦公室里有一個柜，放很多獎杯，您會把什么榮譽放在最重要位置？

王健林：我們公司的獎杯獎狀數(shù)不勝數(shù)，所有這里面我最看重的是中華慈善獎每年只有10個，我們是唯一兩次獲得這個獎的。當時獲獎問我感受，我就講了兩句話，金杯銀杯不如慈善口碑，金獎銀獎比不上中華慈善獎。

觀眾2：王總，作為80后的青年，您能把您這一生的經驗總結一下告訴我們嗎？

王健林：人生的成功，如果用幾句話就能夠總結出來，那就是假的。為什么呢？如果看一本書就能做生意，看幾條就學會成功之道，那全世界是不是都成功了呢？所以我很難說給你總結成功經驗，但是你如果一定要問我，我覺得起碼有這么幾條：

第一，就是要勤奮。我現(xiàn)在幾十年如一日，7點到公司，6點半以后下班，沒有禮拜六、禮拜天。因為我把工作看成樂趣，我有一個夢想就是要做一個大的慈善基金。所以勤奮是最重要的，沒有這個，什么都別談。

第二，要堅持?？礈室患虑椋写煺勰闱f不要放棄，放棄就沒了。

第三，情商，學會與人相處?，F(xiàn)在很多年輕人，只能做專業(yè)，絕對不能把他放在更重要的位置來領導人，就是缺情商，專業(yè)呱呱叫，跟人不會相處?，F(xiàn)今社會信息量這么大，這么復雜，組織如此眾多的情況下，智商不再決定命運，絕對是情商決定命運，你要與人相處，獲得別人的好感，你就獲得更多的成功機會。

主持人：最后跟王總做一個小調查，每個問題請王總用一句話，很簡短地回答，我們看看王總最真實的反應。您最欣賞什么樣的員工？

王健林：品德好。

主持人：對自己企業(yè)最驕傲一點是什么？

王健林：有別人難以模仿的、獨特的競爭優(yōu)勢。

主持人：一個理想團隊應該是什么樣的？

王健林：穩(wěn)定性強。不要走馬燈似的換來換去。

主持人：分別用一個詞來評價您的優(yōu)、缺點。

王健林：優(yōu)點：勤奮，我是非常勤奮的。缺點：有點霸道。

主持人：百年之后您希望自己得到什么樣的一個評價？

王健林：如果一定要說就是百年之后有人提起這小子的時候，嗯，這個人口碑還不錯。

主持人：您最佩服的人是誰？

王健林：美國鋼鐵大王卡耐基，他是全球企業(yè)慈善的首倡者。

主持人：對于年輕人最重要的品質是什么？

王健林：學會與人相處將是成功的關鍵，所以年輕人最重要的品質是情商好。

主持人：中國企業(yè)家最缺少的是什么？

王健林：中國企業(yè)家最缺少的就是目標。

主持人：什么事會讓您覺得最沮喪、最郁悶？

王健林：被別人罵了。

主持人：您還是怕被別人罵？

王健林：那是，人活一張臉，樹活一張皮，什么事本來做得很對被人罵，心理就覺得很沮喪，很郁悶。

主持人：通過這次對話，我們能看到王總是一個堅持自己夢想的人，感謝龍先生和王總帶給我們的精彩內容。