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        政府征收的長沙樣本

        2010-05-14 17:16:05楊正蓮
        中國新聞周刊 2010年8期
        關(guān)鍵詞:芙蓉區(qū)牌樓國有土地

        楊正蓮

        一直懸而未決的芙蓉區(qū)東牌樓項(xiàng)目,此次以棚戶區(qū)改造的名義推進(jìn),而這正是長沙市實(shí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置新政策后的第一個(gè)項(xiàng)目。

        2月24日,農(nóng)歷正月十一,一度飆升至30.1℃的湖南長沙,創(chuàng)下有氣象紀(jì)錄以來2月氣溫最高值。艷陽之下,紅色的“征”字,在長沙東牌樓粉白的墻壁上格外醒目。

        這一天,長沙市民丁文茵再次確信,東牌樓地塊已經(jīng)被規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)的核心,她家房屋所在的地方將被用于商業(yè)開發(fā)。此前,丁文茵家的房子已經(jīng)被政府以“公共利益”的名義征收,并在—個(gè)月之前被強(qiáng)制執(zhí)行。其依據(jù)是2009年7月開始實(shí)施的《長沙市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置工作規(guī)定》。

        十幾天前,國務(wù)院法制辦就《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》面向社會公開征求意見也已經(jīng)結(jié)束。一改此前的“拆遷”為“征收”,正是中國城市房屋拆遷制度變革中的最新亮點(diǎn),其用意在于規(guī)范政府對國有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。長沙市政府征收的先行試驗(yàn),無疑具有樣本意義。

        “征收”名義下,補(bǔ)償并無改觀

        2009年8月5日,早起的丁文茵和長沙市芙蓉區(qū)東牌樓居民發(fā)現(xiàn),一夜之間,巨大的征收公告貼遍了社區(qū)的各個(gè)角落。長沙市芙蓉區(qū)政府在公告中宣稱,要對東牌樓棚戶區(qū)改造第一期工程項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的國有土地上房屋及其附屬物進(jìn)行征收。

        根據(jù)國務(wù)院對近幾年的全國城市建設(shè)總體部署,“棚戶區(qū)改造”是解決中低收入家庭擺脫常年失修的危房,住上質(zhì)量安全住房為宗旨的。其要義是,“改善配套設(shè)施,改善居住環(huán)境”。

        但丁文茵和街坊們“改善居住環(huán)境”的訴求,卻很快落空。丁文茵發(fā)現(xiàn),政府委托的評估公司對他們的房地產(chǎn)分類評估結(jié)果顯示,新住宅基價(jià)只有4563元/平方米。評估公司就此評估結(jié)果作出的說明顯示,這個(gè)價(jià)格已經(jīng)包括了被征收房屋和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及其附屬物。

        彼時(shí),長沙市的商品房均價(jià)已經(jīng)是5000~6000元/平方米。而東牌樓位于長沙的城市中心,湖南當(dāng)?shù)孛襟w形容此地為“流金淌銀之地”。此地居民,有相當(dāng)一部分人依靠租金或者經(jīng)營謀生。丁文茵則在2000年把自家占地三十多平方米的四層小樓房,改成了11間客房,收入足夠一家人的日常生活所需。

        “按照這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),我們只能在距離現(xiàn)在居住地十公里以外的郊區(qū)買到住房。”丁文茵對此頗為不滿:“這樣不僅損害我們的入學(xué)、就醫(yī)、生活的便利,同時(shí)意味著我們很多靠租金生活的住戶每月租金損失一半以上?!?/p>

        丁文茵希望,能夠在棚戶區(qū)改造中就地安置,這也是許多東牌樓原住民的共同心愿。然而,政府的“征收規(guī)劃中”并沒有此項(xiàng)安排,在致東牌樓居民的公開信中,芙蓉區(qū)政府明確表示,就地安置不可能。

        國家住建部發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》明確指出,城市和國有工礦棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合,由被拆遷人自愿選擇,可以是貨幣補(bǔ)償,也可以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償。

        公共利益疑云

        出現(xiàn)在東牌樓的“征”字,主要是源于《長沙市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置工作規(guī)定》。該規(guī)定由長沙市政府門戶網(wǎng)2009年7月29日公布,并且在2009年7月1日已經(jīng)開始實(shí)施,其中明確的使用范圍是“符合公共利益的建設(shè)項(xiàng)目需要”。

        然而,長沙市發(fā)改委網(wǎng)站上一份《長沙招商項(xiàng)目目錄(2009)》卻引起丁文茵的懷疑。在這個(gè)文件中,東牌樓項(xiàng)目被介紹為,處于中央商務(wù)區(qū)商業(yè)圈,擬建大型購物商場、高檔酒店、服務(wù)式公寓等。同樣的表述,也出現(xiàn)在中國政府采購招標(biāo)網(wǎng)上。

        疑點(diǎn)越來越多。在解釋為什么只能實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置時(shí),東牌樓棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收工作指揮部直言,根據(jù)長株潭城市群中整體規(guī)劃,東牌樓將作為商務(wù)商業(yè)用地,沒有住宅規(guī)劃。

        此前,關(guān)于東牌樓地區(qū)的拆遷傳言一直流傳。2006年,當(dāng)?shù)卣噲D引進(jìn)香港恒隆集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)拆遷。恒隆地產(chǎn)有限公司也曾在其官方網(wǎng)站上公告稱,該公司計(jì)劃投資40億元人民幣,在長沙市芙蓉區(qū)東牌樓舊城改造區(qū)建—個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目,包括高檔次購物中心、辦公大樓、酒店式公寓等,總建筑面積約達(dá)50萬平方米。但該項(xiàng)目卻遲遲沒有簽訂合同。

        “(恒隆)覺得前期的成本太大”,芙蓉區(qū)人民政府副區(qū)長嚴(yán)國益曾經(jīng)對媒體表示,長沙市政府一直與開發(fā)商進(jìn)行洽談,“最后皆因拆遷成本的原因放棄”。

        一直懸而未決的芙蓉區(qū)東牌樓項(xiàng)目,此次以棚戶區(qū)改造的名義推進(jìn),正是長沙市實(shí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償安置新政策后的第一個(gè)項(xiàng)目。

        在長沙市的整體規(guī)劃中,未來3年時(shí)間,改造二環(huán)線以內(nèi)的棚戶區(qū),啟動棚改項(xiàng)目109個(gè),拆遷面積730萬平方米,涉及18萬居民。2008年底,在接受央視經(jīng)濟(jì)頻道《獻(xiàn)計(jì)中國增長》欄目訪談時(shí),長沙市市長張劍飛曾經(jīng)表示:“如果能夠把這18萬居民從棚戶區(qū)‘解放出來,還可以產(chǎn)生很大一部分商品房需求?!备鶕?jù)他的推算,1平方米棚戶區(qū)拆遷可以產(chǎn)生1.5平方米需求,730萬平方米棚戶區(qū)拆遷,就可以帶動千余萬平方米的購買需求。

        丁文茵證實(shí),自從2009年8月份東牌樓棚戶區(qū)改造項(xiàng)目啟動以來,周邊房價(jià)漲幅高達(dá)兩千元每平方米。其中,前十—個(gè)月的二手房交易套數(shù)同比翻了一番,房價(jià)上漲成為2009年下半年的長沙市場主旋律。

        長沙市政府法制辦副主任錢曉剛向《中國新聞周刊》證實(shí),《長沙市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置工作規(guī)定》(下稱“《規(guī)定》”)主要是基于地方建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需求。“基層政府在實(shí)踐的過程中遇到了大量的拆遷與《物權(quán)法》相矛盾的地方,老的拆遷條例沒有修改,國家法律配套的東西暫時(shí)還沒有出臺?!彼f,“現(xiàn)實(shí)中存在的建設(shè)要搞,而下面政府的操作方式又不一樣,就必須要有—個(gè)規(guī)范的工作程序。”

        此前,湖南省高院也出臺了關(guān)于房地產(chǎn)征收與拆遷司法案件的內(nèi)部指導(dǎo)性意見,試圖平衡公民權(quán)益與城市建設(shè),并向長沙市發(fā)了司法建議的函件,期望地方政府在這一塊“先行先試”。

        初稿由長沙市拆遷辦起草,并在2008年11月成文。文件起草過程中,包括國家建設(shè)部、湖南省高院、省政府等各方均參與討論,省市區(qū)三級法院也協(xié)商研究?!兑?guī)定》也借鑒了國家建設(shè)部在征收制度設(shè)計(jì)上的理念,“我們看到了建設(shè)部起草的草稿手抄本,這樣就能夠掌握國家的方向,我們的一些思考方向不能失誤”。錢曉剛說,“我們的程序應(yīng)該正當(dāng)合法和公平公正,而且征收的前提必須是公共利益?!?/p>

        棚戶區(qū)改造到底算不算公共利益?長沙市政府法制辦副主任錢曉剛認(rèn)為,他們并沒有權(quán)力界定公共利益,“我們只是把公共利益作為政府進(jìn)行征收的前提?!?/p>

        政府主導(dǎo)

        盡管疑點(diǎn)頗多,但是政府作為征收主體卻是不爭的事實(shí)。

        早在2009年3月,芙蓉區(qū)政府就注資成立了“長沙城東棚戶區(qū)改造投資有限責(zé)任公司”,作為實(shí)施芙蓉區(qū)舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資和拆遷等工作的主體。

        東牌樓棚改項(xiàng)目樓第一期拆遷的總用地面積約78畝,擬籌措資金12億元,補(bǔ)償?shù)馁Y金來自予市區(qū)兩級政府的公共財(cái)政以及政府貸款融資。

        《長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快改造工作的通知》顯示,政府棚區(qū)改造由財(cái)政部門返還拆遷補(bǔ)償安置騰地標(biāo)準(zhǔn)后,按市與區(qū)5:5比例分享收益或者同比例分擔(dān)虧損。

        在官方的愿景里,政府作為主體進(jìn)行征收,有助于保護(hù)公民利益。但是在丁文茵等居民看來,面對強(qiáng)勢的政府公權(quán)力時(shí),他們不可能作為平等的博弈主體去談判。

        自從2009年9月起,每天早晨8點(diǎn)整,社區(qū)中心的征收指揮部樓頂?shù)拇罄瓤倳?zhǔn)時(shí)宣讀區(qū)政府的公告。丁文茵本人明顯感覺到壓力加大,是從11月開始,“區(qū)直單位全部人員都上馬輪番轟炸,包括檢察院、法院、稅務(wù)局、統(tǒng)計(jì)局、審計(jì)局、衛(wèi)生局,等輪番上陣,最多的時(shí)候八個(gè)人圍著你一家?!?/p>

        根據(jù)芙蓉區(qū)官方統(tǒng)計(jì),從8月29日開始,芙蓉區(qū)各部門抽調(diào)50%以上機(jī)關(guān)干部全面參與征收補(bǔ)償工作。工作的成效,被納入年終考核。在東牌樓部分居民手里流傳著一份《東牌樓拆遷手法》顯示,全區(qū)先后四批抽調(diào)區(qū)機(jī)關(guān)和街道干部582人參與拆遷,加上5個(gè)拆遷事務(wù)所工作人員462人,全區(qū)共計(jì)1044人參與拆遷工作,他們甚至總結(jié)出拆遷“五招三十六法”。

        芙蓉區(qū)人民政府副區(qū)長嚴(yán)國益曾經(jīng)向媒體透露,按照以前的拆遷模式,之前預(yù)想的是兩年,現(xiàn)在不到半年就搬走92%。一位不肯透露姓名的被拆遷戶曾先生向《中國新聞周刊》記者表示,因?yàn)楦改改隁q已高,身體不好,經(jīng)不起十幾個(gè)人的輪番轟炸不得不簽約,“我媽媽有高血壓、心臟病,簽完合同就住院了,我們耗不起?!?/p>

        盡管堅(jiān)持原地回遷,不肯簽約,丁文茵的房產(chǎn)還是沒有避免被強(qiáng)制執(zhí)行征收的命運(yùn)。2010年1月20日,在她和征收主體的談判尚未達(dá)成之前,位于東牌樓尚德街34號的丁文茵老宅被“征收”。

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