龐清輝

這一次,“真調(diào)控”真的來了。

8月中下旬,國務院副總理李克強在8天內(nèi)兩次以嚴厲的口吻提及房地產(chǎn)調(diào)控;《人民日報》發(fā)表有關樓市言論,呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖;商業(yè)銀行重申嚴控第三套房貸;《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺,種種跡象顯示,調(diào)控的嚴肅性不容忽視。

“可以這么說吧,高層對這次房地產(chǎn)調(diào)控非常堅決?！苯?jīng)常參加高層組織的專家討論會的中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴《中國新聞周刊》。

這一次,真降價也許真的開始了。

9月通州開盤的多個新盤開始紛紛降價。位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”樓盤,以團購方式,單價直降萬元,最低1.58萬/平方米,均價1.68萬元/平方米,此價格最高時曾達2.7萬元/平方米,直接降了1萬元左右。這些房子為95平方米的兩居,并非尾盤。通州版塊在今年曾領漲北京的房價大勢。3月份,通州新城規(guī)劃一經(jīng)披露,就使得通州均價從1.5/平方米萬元上漲到2.5萬元/平方米。

通州地區(qū)的新盤銷售在8月份月銷售量僅為百余套,被稱為樓市歷史上最慘淡的行情。

無獨有偶。在將于9月16日開幕的秋季房展的各地產(chǎn)項目中,30個北京項目半數(shù)樓盤均價集中在1.5萬～1.8萬之間,郊區(qū)樓盤基本在1.5萬左右,相比今年春季展會郊區(qū)項目也2萬以上的均價來說下降不少。

“房地產(chǎn)如果這樣發(fā)展下去,狼總是要來的?！蹦持科蟮匿N售總監(jiān)張闊(化名)接受《中國新聞周刊》采訪說,“狼來了喊得多了是沒有人信了,但那故事的結(jié)果如何?最后狼還不是真的來了!”

張闊重申他的觀點,一味漲價、沒人倒閉的房地產(chǎn)市場肯定不是一個健康的市場,吹得越高摔得越慘,吹得越大破得越快。“大部分想正經(jīng)八百做房地產(chǎn)的,還是希望一個健康的房地產(chǎn)?！?/p>

高層8天兩提調(diào)控

開發(fā)商等著“變天”的幻想,正在逐漸被打破。

2010年8月21日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會時強調(diào),各地要繼續(xù)落實國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,切實增加住房有效供應,堅決抑制投機炒作行為,鞏固調(diào)控成果,促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

一是保障房的建設,二是繼續(xù)落實調(diào)控,這兩點李克強8天公開提了兩次。8月13日,李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時也做如是強調(diào)。

中央高層在如此短的時間內(nèi)兩次作出指示,被業(yè)內(nèi)人士解讀為, 4月份以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會半途而廢。這是對近期社會各種松懈樓市調(diào)控政策,制造輿論導向弱化樓市調(diào)控力度最權威的有力回應,打破了各種寄希望樓市調(diào)控走回頭路的幻想。

“這回看來是真調(diào),中國很可能正在試圖通過主動、可控、快速的方式,刺破房地產(chǎn)泡沫?！睆堥熣f,業(yè)內(nèi)其實也在慢慢轉(zhuǎn)變想法和態(tài)度。

其實,李克強這兩次的考察和講話也不是孤立事件。

幾乎與李克強講話的同時,國家發(fā)改委發(fā)布36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。7月份36個城市房價環(huán)比上漲1.61%。為此,國家發(fā)改委提醒:“各地要繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作?！?/p>

而《人民日報》也以前所未有的語氣和態(tài)度,發(fā)表有關樓市言論,呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。對于6、7月份北京、上海、南京等城市出現(xiàn)的樓市成交量“暴漲”,《人民日報》語調(diào)嚴厲地指出,這絕不是樓市開始復蘇,這是一個“刻意隱瞞真相的暴漲”,樓市調(diào)控政策預期結(jié)果還“遠未達到”。文章指出,一旦營造出“暴漲”的氛圍,就可以推動更多人恐慌性購房,開發(fā)商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨?！八锌浯笃湓~的炒作,所有的陰謀陽謀,目的只有一個——干擾調(diào)控,誤導預期,獲取暴利。”

“這次的調(diào)控不是總理一個人在戰(zhàn)斗?！?張闊不無調(diào)侃地說。他對這篇文章評價很高,他告訴記者,目前,政府和開發(fā)商就是在爭取老百姓的未來預期,在打一場心理戰(zhàn)?！百I房者對房價的預期對政策的反作用不可小覷?！?/p>

“中房協(xié)上書”沒把握好火候

如今的樓市調(diào)控,有這樣兩種完全對立的情緒:一方面,地產(chǎn)商及其代表們認為成交量一直下降,嚴厲調(diào)控可以休矣;另一面,因為樓市降價潮還未出現(xiàn),民眾則盼望著調(diào)控能再行加碼。

從《中國新聞周刊》記者的采訪來看,百姓關注的是“房價降了沒有”這樣的表面數(shù)據(jù);專家關注的是,借此機會把房地產(chǎn)和保障性住房分開,一個健康的住房保障體系是否能建立;而決策層,更關注的是以房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額為代表的“先行指標”,因為它們直接關系到建材、鋼筋、水泥等房地產(chǎn)業(yè)鏈條,關乎經(jīng)濟的全局;開發(fā)商則很簡單,他們希望繼續(xù)房地產(chǎn)的黃金時代。

中房協(xié)“上書”事件被炒得沸沸揚揚,大抵可以體現(xiàn)出上述各方的情緒。

8月12日,在海南博鰲召開的一個房地產(chǎn)論壇上,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說,中房協(xié)已“上書”國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。大意是說,在目前的調(diào)控新政下,土地購置、開發(fā)投資等指標均在下降,房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及;加上今年宏觀經(jīng)濟的不確定性,需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。

“中房協(xié)上書”的消息傳出當天,地產(chǎn)股拉升。這個有著官方背景,匯聚遠洋、萬科等知名房企的行業(yè)協(xié)會,在目前房地產(chǎn)市場充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下,它的聲音帶來的政策猜測,又一次挑動了市場的神經(jīng)。

而在最近三年的政策起伏中,中房協(xié)的作用似乎不能忽視。2007年,當一線城市商品房價格直線上漲,市場傳出政府將加強宏觀調(diào)控的聲音時,中房協(xié)發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》,呼吁“市場的問題市場解決,行政干預適得其反”。而2008年底金融危機時,中房協(xié)上書倡導政府“救市”,也確實收到了效果:全國性的房地產(chǎn)救市政策以及地方政府救市行為紛紛上演,帶來了2009年下半年開始的新一輪房價狂漲。

但這次的“上書”卻沒以前那么順利,各方大多明確表示反對。

經(jīng)濟學家樊綱認為,GDP從年初預計的12%下降到預期增長9%,是經(jīng)濟增長正?；卣{(diào)的結(jié)果,“不要再拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來嚇唬人”。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也對《中國新聞周刊》說,為促進房地產(chǎn)市場由投資主導向消費主導轉(zhuǎn)變,“必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈,不要過于擔憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會對經(jīng)濟增長放緩有影響?！彼J為,樓市調(diào)控,有可能影響一點經(jīng)濟增長速度,但這是調(diào)控的必要代價。

此外,李克強的講話和《人民日報》的文章,也被業(yè)內(nèi)認為是對“上書門”的直接回應。

處在“上書門”漩渦中的朱中一8月17日公開表示,此前“中房協(xié)上書國務院暫緩出臺緊縮性政策”的報道曲解其意。其所要表達的意思是:目前樓市調(diào)控政策不會松動,關鍵是政策要落地。

不管曲解與否,“上書”一事不假。據(jù)住建部一位官員向《中國新聞周刊》透露,中房協(xié)“上書”的對象并非最高決策層,而是住建部,但這次住建部并未再向它的上級領導國務院反映、傳遞此事。

“2008年底時,中央政府本來就有意通過刺激內(nèi)需應對金融危機,那個時候‘上書,火候合適?？墒钱斚?高層多次公開表示‘樓市調(diào)控堅決不放松,此時若向國務院轉(zhuǎn)陳此事,恐怕會適得其反,也沒人敢去碰那個釘子。”上述官員說。

中國向來講究平衡與留有余地,以便“進退得當”,任志強似乎很能把住高層的脈。同樣是在博鰲房地產(chǎn)論壇上,任志強向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁:“政府有時候希望做事,你就得配合。你干嗎非得讓政府把‘核武器都用出來?我都‘從了,你們也‘從了吧?！?/p>

緊勒開發(fā)商錢袋子

開發(fā)商的軟肋是資金鏈。張闊告訴《中國新聞周刊》:“即使去年很多開發(fā)商賺得缽滿盆滿,但是能夠堅挺一年的不多?！?/p>

數(shù)據(jù)能夠支持張闊的觀點。8月19日,滬深兩市共有63家上市房地產(chǎn)公司公布了2010年中期報告,累計凈利潤接近140億元,同比增長36%。但是,在漂亮的業(yè)績背后,卻是累計負債接近6000億元的巨額債務。數(shù)據(jù)還顯示,截至6月末,上述63家已經(jīng)發(fā)布半年報的上市房企累計負債總額高達5867.01億元。

張闊給記者算了一筆賬,“如果按照目前140億元的凈利潤計算,開發(fā)商要償還完債務,即使不吃不喝,也要42年?！睆堥熣f,尤其是當前主要融資渠道關閉,開發(fā)商的資金鏈更加緊張。

破船總愛遇見打頭風。日前,有媒體報道稱北京擬出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,規(guī)定開發(fā)商將不能直接收預售房款,而是交由第三方監(jiān)管,這又一次打中了開發(fā)商的七寸。

預售制度與按揭制度是房地產(chǎn)市場兩個并行的關鍵性制度,對房企最為重要。十年前,在廣州,就是實行了預售制,“刨個坑就能先收錢了”,才使得房地產(chǎn)紅紅火火發(fā)展到了今天。

買房人提前支付的預售款并非小數(shù)目。據(jù)近日國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看,2010年1～7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中,定金及預售款9356億元,個人按揭貸款5131億元,兩者合計14667億元,占房企整體資本金比例達到37.3%,接近整體資金四成。

中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰向《中國新聞周刊》介紹說,按照此前的規(guī)定,樓盤封頂后可通過申請預售許可證,提前銷售房屋,購房者無論是全款還是貸款,購房款都直接進入開發(fā)商自己的賬戶,并且自由支配?！岸@些資金絕大多數(shù)用于購地、償還貸款、開發(fā)新的樓盤?？梢哉f,開發(fā)商并不是靠自己的固定資金開發(fā)房產(chǎn),而是不斷地利用預售房款循環(huán)開發(fā)?！?/p>

這足見預售款對于開發(fā)商的重要性。

有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實戰(zhàn)經(jīng)驗的律師秦兵也告訴《中國新聞周刊》:“目前80%的房地產(chǎn)訴訟案件,都和商品房預售制有關,而違法違規(guī)的開發(fā)商卻不會受到‘傷筋動骨的懲處?！?/p>

《中國新聞周刊》記者從中國人民銀行營業(yè)管理部相關人士獲悉,《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》目前的確由該部門和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定?！暗€未正式發(fā)文,具體發(fā)文時間也還沒有確定,但應該就在近期頒布實施?！?/p>

該人士透露,該辦法的核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預售資金,而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。其中,核心內(nèi)容有三點。首先,今后房地產(chǎn)企業(yè)申報的項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行,將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件;其次,房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預售資金,由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶,已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶;第三,開發(fā)商有關商品房項目預售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認,分為基礎完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。

“就是把開發(fā)商原來的‘活錢變?yōu)椤厘X了?！痹撊耸空f。

據(jù)媒體報道,除了北京,深圳亦將盡快實施相關政策,西安正在醞釀啟動和推行該監(jiān)管制度,上海方面也早有調(diào)研。

地產(chǎn)評論人牛刀認為,預售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題,而是間接取消了商品房預售制度,斬斷了樓市投機的資金鏈,杜絕了樓市的投機行為,降低了銀行風險?？梢哉f,如果這個制度得以執(zhí)行,將是一個促使房價整體下降的辦法,其調(diào)控效應,僅次于央行加息。

“其實,在圈內(nèi)開發(fā)商并未對此太恐慌,因為第三方監(jiān)管這種說法由來已久,大家或多或少都有點心理準備?！睆堥熣J為辦法實施初期不會那么快就見效,為了繼續(xù)買地、蓋房,開發(fā)商不得不加快售房速度,降價也會成為開發(fā)商不得不考慮的選擇之一?！暗€不致于構(gòu)成致命打擊,只是用錢程序更麻煩了一些。”

而中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示,尋找2010年樓市最有代表性的地方,全國乃至北京都可以選擇通州。通州樓盤單價下調(diào)近萬元的舉動說明,“繼二手房在新政后四個月的明顯價格調(diào)整以后,通州將率先開始第二輪商品房降價,降價的幅度很可能超過20%,而且將會傳導到全市”?！?/p>