[摘要]隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了更廣闊的發(fā)展前景，其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重大影響力，要求我們必須了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算范圍和確認(rèn)原則，并通過案例說明其核算方法，這將有助于逐步規(guī)范和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 收入確認(rèn) 會(huì)計(jì)核算 開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，起著越來越重要的作用，尤其是在近幾年，更是扮演了帶動(dòng)投資和刺激消費(fèi)的角色。它為人們的政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活提供了一定的空間場所，可以說沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就不會(huì)有良好的城市建設(shè)。因此，為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，大力規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就顯得極為迫切了。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，由銷售開發(fā)產(chǎn)品、出租商品、提供勞務(wù)、以及其他多種經(jīng)營活動(dòng)所實(shí)現(xiàn)的收益，分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租產(chǎn)品租金收入和代建工程結(jié)算收入等在主要開發(fā)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的各種收入。除了上述的主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入，均應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)收入”科目中核算，如商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入和無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的周轉(zhuǎn)房，在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也屬于房地產(chǎn)銷售收入核算范圍。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)則不能作為房地產(chǎn)銷售收入的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算

(一)主營業(yè)務(wù)收入的核算

1.開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓收入的核算。開發(fā)產(chǎn)品是指已經(jīng)開發(fā)完成的產(chǎn)品，主要包括開發(fā)完成的土地、開發(fā)建成的房屋、開發(fā)建設(shè)完成的配套設(shè)施及代建工程等。在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，所收到的款項(xiàng)均為“預(yù)收賬款”，據(jù)此交納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅”中核算。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“營業(yè)收入”。

(1)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓商品性建筑場地，在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并將賬單提交買方后，按轉(zhuǎn)讓價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入”。月末，按轉(zhuǎn)讓的商品性建筑用地的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)，借記“經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地”。

(2)企業(yè)出售商品房竣工驗(yàn)收后，提交購買方，并辦理移交手續(xù)，按銷售價(jià)款借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等，貸記“經(jīng)營收入——商品房銷售收入”。期末，借記“經(jīng)營成本——商品房銷售成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品房”來結(jié)轉(zhuǎn)出售的商品房的實(shí)際成本。

(3)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施和完工代建工程的收入核算與銷售商品房的核算相同，僅在“經(jīng)營收入”、“經(jīng)營成本”等賬戶的明細(xì)科目上稍有區(qū)別，這里不再贅述。

(4)企業(yè)銷售周轉(zhuǎn)房收入的核算。如果周轉(zhuǎn)房不再作為安置拆遷居民的臨時(shí)住所，而是改變了用途轉(zhuǎn)作商品房對(duì)外銷售了，可視為周轉(zhuǎn)房的減少，按轉(zhuǎn)售時(shí)購銷合同中雙方規(guī)定的價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等，貸記“經(jīng)營收入——商品房銷售收入”。期末在結(jié)轉(zhuǎn)其作為商品房銷售的實(shí)際成本時(shí)應(yīng)注意，要按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值借記“經(jīng)營成本——商品房銷售成本”，按周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷額借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”，按周轉(zhuǎn)房的原值貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”。

2.企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。在提交買方驗(yàn)收，辦完移交手續(xù)后，將開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本從“開發(fā)產(chǎn)品——商品房(或土地)”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品——房屋(或土地)”，然后按購銷合同規(guī)定的日期收取第一期款項(xiàng)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等，貸記“經(jīng)營收入——商品房銷售收入(或土地轉(zhuǎn)讓收入)”等;同時(shí)，按本期收回價(jià)款占開發(fā)產(chǎn)品銷售總價(jià)百分比確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”。

3.開發(fā)產(chǎn)品出租經(jīng)營收入的核算。開發(fā)企業(yè)以營利為目的，將開發(fā)完成的土地和房屋進(jìn)行商業(yè)性出租，通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，可視為出租開發(fā)產(chǎn)品的減少。這種出租經(jīng)營活動(dòng)取得的收入應(yīng)通過“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。企業(yè)將開發(fā)完成的用于出租的商品房或商品性土地出租經(jīng)營時(shí)，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”;按租賃合同規(guī)定的日期收取租金收入，不管租賃方到期是否已經(jīng)交納租金，當(dāng)期仍要確認(rèn)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入——出租產(chǎn)品租金收入”;在出租過程中計(jì)提的攤銷額，借記“經(jīng)營成本——出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”;如果企業(yè)將出租的開發(fā)產(chǎn)品改變用途將其作為商品對(duì)外銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓的價(jià)格借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等，貸記“經(jīng)營收入”，按出租產(chǎn)品的攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營成本——商品房銷售成本”，按出租產(chǎn)品累計(jì)攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”。

(二)其他業(yè)務(wù)收入的核算

除了以上所述的主要的經(jīng)營活動(dòng)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有一些經(jīng)營活動(dòng)也能帶來資產(chǎn)的流入或債務(wù)的抵銷。這些非主營業(yè)務(wù)收入有商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。核算企業(yè)中這些業(yè)務(wù)的收入實(shí)現(xiàn)情況，是在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶中進(jìn)行的，并按業(yè)務(wù)種類設(shè)置明細(xì)分類賬戶。該帳戶月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”，期末無余額。

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