[摘要]本文以廣州市國土資源和房屋管理局的工業(yè)房地產(chǎn)租賃登記備案數(shù)據(jù)為依據(jù),通過對比2007年的數(shù)據(jù),重點分析了2008年的廣州工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場現(xiàn)狀。文中指出了廣州工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場存在的問題,并且嘗試提出了相關(guān)的一些政策建議。
[關(guān)鍵詞]廣州 工業(yè)房地產(chǎn) 租賃市場
一、工業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)涵及本文研究范圍
1.工業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)涵
工業(yè)房地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。在我國,工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。
2.本文研究范圍
本文研究的范圍是廣州市十個行政區(qū)和兩個縣級市的工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場,主要包括工業(yè)廠房和倉庫的租賃。由于工業(yè)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)相對比較有限,我們這里主要分析廣州市的十個行政區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場。
二、工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場歷年發(fā)展狀況
近年來,廣州市工業(yè)房地產(chǎn)市場的需求不斷放大,工業(yè)房地產(chǎn)的租金也是在持續(xù)上漲,平均租金每年上漲3%左右,其中,高科技園區(qū)租金上漲4%左右,物流園區(qū)租金上漲2%左右。
從廣州市國土資源和房屋管理局的登記備案數(shù)據(jù)來看,近年來每季度的工業(yè)租賃登記備案件數(shù)基本都在5000件以下,工業(yè)租賃登記備案面積基本都在350萬平方米以內(nèi),在2008年第4 季度數(shù)據(jù)成倍大幅增長。主要原因是:根據(jù)市出租辦出租屋調(diào)查核實統(tǒng)計標準,年末各區(qū)房屋租賃管理統(tǒng)計機構(gòu)對轄區(qū)內(nèi)租賃備案數(shù)據(jù)進行了調(diào)整和缺失數(shù)據(jù)補報。具體數(shù)據(jù)如表1所示。
通過對比分析工業(yè)房地產(chǎn)租賃登記備案件數(shù)和房地產(chǎn)租賃總的登記備案件數(shù),工業(yè)房地產(chǎn)登記備案件數(shù)占到的比例基本都在4%以下。可見工業(yè)房地產(chǎn)租賃登記備案的情況不容樂觀。對比情況見表2。
單宗工業(yè)房地產(chǎn)租賃的面積一般比較大,這就使得工業(yè)房地產(chǎn)租賃登記備案面積占總的登記備案面積的比例較大,基本維持在20%以上,2008年第4季度更是超過40%,達到42.18%。詳見圖1。
三、2008年廣州市工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場現(xiàn)狀分析
1.2008年工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場基本情況
2008年工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場總體需求放大,工業(yè)廠房和倉庫的租金上漲3%左右。這主要得益于政府“退二進三”政策的實施、大型工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和各級政府以積極政策和資金支持企業(yè)進駐工業(yè)園區(qū)。位于黃埔港、南沙港和廣州空港周圍的物流倉儲園區(qū)受到重點關(guān)注,租賃成交較為活躍。其中,廣州新白云機場根據(jù)市場的需要,不斷開拓新的海外貨運航線,吸引了不少物流企業(yè)進駐附近的物流倉儲工業(yè)園區(qū)。工業(yè)廠房方面,租賃成交主要集中于白云和番禺兩區(qū)。由于新廠房供應(yīng)的緊缺,存量工業(yè)用房的租賃十分活躍,工業(yè)園區(qū)成交租金大多保持在10-25元/(平方米#8226;月)的水平,而成交面積則大多集中于500-1000平方米的范圍內(nèi)。
根據(jù)廣州市房屋租賃管理所提供的登記備案數(shù)據(jù),計算得到各行政區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)租賃狀況如表3所示:番禺區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)總的租賃面積最大,為2744449平方米;租賃個案數(shù)最多的仍是番禺區(qū),為4985件;黃浦區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的平均租賃面積最大,為2858.39平方米;平均租金最高的是越秀區(qū),為23.46元/(平方米#8226;月)。
表3各區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)登記備案情況
行政區(qū)租賃面積
(平方米)租賃個案
(件)平均面積
(平方米)平均租期
(月)平均租金
(元/(平方米#8226;月))
天河區(qū)605744.00783773.622913.13
越秀區(qū)93915.00765122.761823.46
荔灣區(qū)311887.00761409.843011.67
海珠區(qū)370336.141256294.852611.77
白云區(qū)1346983.0012511076.73427.02
黃浦區(qū)417325.001462858.39-7.88
番禺區(qū)2744449.004985550.54-6.59
花都區(qū)2069029.002265913.48-4.61
南沙區(qū)292580.00711411.50-6.03
蘿崗區(qū)255754.00316809.35-11.50
資料來源:廣州市國土資源和房屋管理局
由于城市外圍的幾個行政區(qū)進行房屋登記備案的系統(tǒng)還未與中心城區(qū)統(tǒng)一,登記備案數(shù)據(jù)不規(guī)范,存在大量無效數(shù)據(jù),故本文對于外圍區(qū)域的工業(yè)房地產(chǎn)的分析相對比較薄弱。
通過比較各行政區(qū)的租賃面積可以看到:番禺區(qū)、花都區(qū)和白云區(qū)三個行政區(qū)的租賃面積占到總的租賃面積的比例為72%,這主要是因為廣州市政府“退二進三”政策的進一步實施,中心城區(qū)的工業(yè)企業(yè)都搬遷至外圍行政區(qū)的工業(yè)園內(nèi)。具體情況如圖2所示。
從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來看,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為農(nóng)村集體或農(nóng)村個人的租賃面積為9522480平方米,占總租賃面積的比重為74.10%,共33636個登記備案數(shù)據(jù),占總登記備案數(shù)據(jù)的比重為62.11%,平均面積為283.10平方米,平均租期為33個月,平均租金為8.01元/(平方米#8226;月)。詳見表4。
表4不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)工業(yè)房地產(chǎn)租賃登記備案情況對比
農(nóng)村集體和農(nóng)村個人房屋國有房屋
租賃面積(平方米)95224803328100
租賃個案(件)3363620516
平均面積(平方米)283.10162.22
平均租期(月)3324
平均租金(元/(平方米#8226;月))8.0114.70
資料來源:廣州市國土資源和房屋管理局
2.租金的空間分布規(guī)律
廣州市工業(yè)房地產(chǎn)租金的空間分布規(guī)律基本為:以“越秀”區(qū)片為中心最高點,為42元/(平方米#8226;月),然后向周圍輻射依次遞減。一些工業(yè)比較集中的區(qū)域也出現(xiàn)了次中心,像海珠區(qū)的“中大”區(qū)片;蘿崗區(qū)的“南崗-廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)”片區(qū),平均租金為13元/(平方米#8226;月)。這些次中心片區(qū)的租金比周圍片區(qū)的租金都要高。從各行政區(qū)的平均租金來看,中心城區(qū)的平均租金還是較高,最高的為越秀區(qū)的23元/(平方米#8226;月),而地理位置比較偏遠的蘿崗區(qū)和黃浦區(qū)的平均租金水平也不低,與海珠區(qū)和荔灣區(qū)的平均租金水平相當。詳見圖3。
四、工業(yè)房地產(chǎn)市場及其管理中存在的問題
1.部分工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰
產(chǎn)權(quán)不明晰的工業(yè)房地產(chǎn)主要集中在一些農(nóng)村集體房和農(nóng)村個人房。中國集體房和私有房的產(chǎn)權(quán)問題歷來就有,主要表現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證。這類沒有房產(chǎn)證的工業(yè)用房在出租的時候就會引起產(chǎn)權(quán)糾紛,產(chǎn)權(quán)糾紛的矛盾又可能導致出租人和承租人的矛盾,最終可能演化成像“村民圍攻工業(yè)園區(qū)”的鬧劇。
2.工業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)滯后
部分新區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)嚴重不足,像供電力不足、消防設(shè)施不完備、物業(yè)管理進入不及時等等。配套設(shè)施建設(shè)的不足不僅會影響企業(yè)進駐,甚至會釀制一些事故的發(fā)生。最近,花都工業(yè)區(qū)纖棉廠廠房失火,大火幾個小時后才被撲滅,主要原因是工廠內(nèi)及其附近,居然連消防栓都沒有,導致消防隊員只能到將近一公里外的紅棉大道附近尋找水源,最后才將大火撲滅。開發(fā)區(qū)的廠房普遍存在供電能力不足的問題,主要是變壓器的容量不能滿足客戶由于生產(chǎn)規(guī)模的擴大對電力的要求。
3.部分地區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)閑置現(xiàn)象嚴重
廣州市在實施 “退二進三”的過程中,政策規(guī)定舊廠房不能拆建,土地面積不能變,使用性質(zhì)也不能變,不允許拆除和擴建。廣州城區(qū)的很多工業(yè)企業(yè)退出后,若要改造升級發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),還要面臨著另一更大的土地性質(zhì)變更難題。這就使得中心城區(qū)的大量工業(yè)房地產(chǎn)閑置下來。
4.工業(yè)園區(qū)的土地沒有得到有效利用
盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死,但是,房地產(chǎn)開發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣,房地產(chǎn)開發(fā)可以有很多不同的規(guī)劃及設(shè)計,這便注定在開發(fā)過程中,房地產(chǎn)有更多自主發(fā)揮的空間?,F(xiàn)在握在開發(fā)商手中的動輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積工業(yè)地塊,都會有一部分演變?yōu)樽≌?、寫字樓開發(fā)建設(shè)用地。部分開發(fā)商以工業(yè)用地名義取得土地使用權(quán),然后憑借配套設(shè)施等名義,靈活地處理用地性質(zhì),以達到變更土地性質(zhì)的最終目的。工業(yè)用地上最后建起了部分商品房、寫字樓等,使得工業(yè)用地沒有得到有效利用。
五、工業(yè)房地產(chǎn)市場管理的政策建議
1.提高工業(yè)用地使用效率
節(jié)約集約用地工作是2009年廣州市土地管理的重中之重。貫徹落實《關(guān)于統(tǒng)籌高效利用工業(yè)用地的工作方案》,是節(jié)約集約工業(yè)用地的有效方法。通過提高容積率、建多層廠房促進廣州土地的節(jié)約利用,鼓勵用地單位利用存量工業(yè)用地新建、擴建、翻建標準式多層廠房。存量工業(yè)用地在符合有關(guān)規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。存量工業(yè)用地不能達到《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南》標準的,視為低效工業(yè)用地,可由土地儲備機構(gòu)協(xié)議收購后再利用。在不增加建設(shè)用地規(guī)模并符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,各區(qū)要引導集體經(jīng)濟組織按照依法自愿有償?shù)脑瓌t,將分散的集體建設(shè)用地(含村經(jīng)濟發(fā)展留用地)集聚化和規(guī)模化經(jīng)營。可將零散建設(shè)用地復耕與農(nóng)用地置換,以利于土地整合使用,提高土地利用效率。在考慮企業(yè)投資運營特點和生產(chǎn)線生命周期等因素的基礎(chǔ)上,合理確定土地的有償使用年限,建立國有土地租賃制度,引導部分工業(yè)項目以短期出讓或租賃的形式取得土地。
2.合理利用空置廠房
當前廣州有相當大數(shù)量的舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊資源可供挖掘和改造,用來發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),但許多投資機構(gòu)、企業(yè)和地方政府在按照現(xiàn)行政策,實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型或升級、“退二進三”發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)項目時,卻遇到了政策“瓶頸”問題。原有建筑破舊、低檔,根本無法改造成現(xiàn)代商貿(mào)城。廣州目前的很多工業(yè)企業(yè)退出后,若要改造升級發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),還要面臨著另一更大的土地性質(zhì)變更難題。廣州應(yīng)完善和細化《廣州市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進三”企業(yè)工業(yè)用地處置辦法》,加快工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地審批時間,簡化手續(xù)。
3.理順農(nóng)村工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系
廣州市房管局的數(shù)據(jù)顯示,目前全市農(nóng)村建設(shè)用地有652.5平方公里,占了全市建設(shè)用地的40%,農(nóng)村的土地資源潛力巨大。特別是農(nóng)村工業(yè)建設(shè)用地占全市工業(yè)用地的比例在80%以上,而很多農(nóng)村工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰會影響到正常的租賃活動和工業(yè)園區(qū)的正常營業(yè)。像白云區(qū)冒鳳山西側(cè)的廣州民營科技園,項目規(guī)劃1223畝,先進駐企業(yè)135家,租金在20元/(平方米#8226;月)左右,但現(xiàn)在因產(chǎn)權(quán)有糾紛,已經(jīng)影響到園區(qū)的正常營業(yè)??梢?,明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系,避免引起糾紛和村民圍攻工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)象發(fā)生是很重要的。另外,改革土地征用和建立流轉(zhuǎn)制度是十分必要的,改革的切入點是應(yīng)該盡快相對統(tǒng)一征地補償和集體土地流轉(zhuǎn)價格的標準,盡量避免政府、農(nóng)民和用地企業(yè)在征地和土地交易過程中過多地進行討價還價并引發(fā)矛盾摩擦。
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