[摘要] 中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998～2007年的高速發(fā)展后，因遇到08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)而跌入谷底，但隨即又在政府4萬億的財(cái)政刺激政策下再度起死回生，并且形成了具有中國特色的高房價(jià)，全球當(dāng)屬一枝獨(dú)秀。本文就當(dāng)前存在的巨大樓市泡沫為切入點(diǎn)，深入探討與研究當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，以達(dá)到對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行研究的目的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 泡沫 宏觀經(jīng)濟(jì)政策

一、引言

1998年6月，中央政府取消了福利分房政策，轉(zhuǎn)而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自此以后，中國房地產(chǎn)一直保持飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，盡管中央政府擇機(jī)對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但也未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響。毋容置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。但與此同時(shí)，當(dāng)前的樓市存在的巨大泡沫問題也成了板上釘釘?shù)氖聦?shí)，其中暴露出來的房價(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理等問題，導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，也使得房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于目前樓市存在的嚴(yán)重泡沫問題的形成機(jī)制探究上，本文試圖從多角度來探討房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，并提出了相應(yīng)的政府宏觀政策措施。

二、泡沫形成的正反饋機(jī)制

住房即可作為商品，又可作為投資品。當(dāng)作為商品時(shí)，其價(jià)格受到供求關(guān)系的影響，供小于求，價(jià)格自然上漲;當(dāng)作為一種投資品時(shí)，其價(jià)格又受到預(yù)期的影響，人們預(yù)期價(jià)格會(huì)上漲，則價(jià)格上漲，反之則亦然。當(dāng)前存在的樓市泡沫問題的形成是一個(gè)惡性循環(huán)的過程。投資是建立在預(yù)期商品價(jià)格上漲的前提上的，而正是由于我國居民巨大剛性需求的國情，導(dǎo)致了房地產(chǎn)預(yù)期的攀升，而反過來樓市投機(jī)因素的增多又導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步上漲，從而形成一個(gè)惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致樓市泡沫的形成。

三、樓市泡沫的形成機(jī)制

1.政府財(cái)政政策對(duì)樓市的影響

對(duì)于當(dāng)前中國樓市存在的泡沫問題，政府的4萬億財(cái)政政策顯然難逃其責(zé)。在政府4萬億的財(cái)政投入中，其中大部分資金都流進(jìn)了“公鐵基”的重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，并且其中的大部分資金又都進(jìn)了國有企業(yè)的腰包，而今年頻繁出現(xiàn)的國企“地王”現(xiàn)象恰恰印證了國企拿了中央的錢投進(jìn)了樓市的不良現(xiàn)象，從而在客觀上大大加劇了我國樓市的泡沫化。

2.政府貨幣政策對(duì)樓市的影響

從2008年11月份開始取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)?？刂疲纱藢?dǎo)致了信貸井噴式增長。截止目前為止，據(jù)估算，09年的銀行信貸總量已達(dá)10萬億巨額的規(guī)模，其中的大部分信貸資金都悄悄的流入到樓市，從而加劇樓市的泡沫化進(jìn)程。

寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1)對(duì)于開發(fā)商而言，寬松的信貸政策使其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)迅速下降，不再需要依靠降價(jià)甩賣來回籠現(xiàn)金(2008年底以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商就是依靠降低售價(jià)來維持現(xiàn)金回籠的)。在房地產(chǎn)市場的價(jià)格形成機(jī)制中，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，開發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)解除后，房地產(chǎn)價(jià)格就失去了下行的動(dòng)力。2)商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，將信貸資金主要集中在國有控股的企業(yè)，使得這些企業(yè)得到了充足的廉價(jià)的資金的支持，而這些公司在制造業(yè)等領(lǐng)域無法尋找到投資機(jī)會(huì)，于是將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，制造了很多“地王”。而土地價(jià)格的不斷攀升又助推房價(jià)的上漲。3)對(duì)于地方政府來說，由于有了信貸資金的不受約束的供給，減輕了賣地生財(cái)?shù)膲毫?。根?jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在2009年的前八個(gè)月里，通過地方政府的融資平臺(tái)增加的信貸資金約5萬億之多。因此，我們看到了2009年前三個(gè)季度出讓土地面積的大幅度減少(在價(jià)格不斷上漲的背景下，前八個(gè)月出讓土地面積同比減少了25.1%)。土地供應(yīng)的減少助漲了土地價(jià)格。4)對(duì)于購房者而言，信貸井噴使之產(chǎn)生了強(qiáng)烈的資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。

四、樓市泡沫下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策探究

將存在著巨大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須得到調(diào)整，如今的高房價(jià)已成為消滅中產(chǎn)階級(jí)的最佳資本品，而普通民眾則只能望洋興嘆。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的巨大泡沫問題必須得到有效遏制。

從宏觀政策角度分析，政府大致可從以下幾點(diǎn)政策入手:

其一，從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭，未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。故央行應(yīng)加緊市場流動(dòng)性的回收工作，降低樓市泡沫刺破的風(fēng)險(xiǎn)，并且有助于低于通貨膨脹的發(fā)生。

其二，從政府財(cái)政政策角度看，政府應(yīng)將下一步的政府資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，降低“鐵公基”項(xiàng)目的資金投入比例，發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以增強(qiáng)對(duì)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

其三，從政府的金融體系改革來看，政府一方面要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)金融體系的監(jiān)管力度，一方面應(yīng)進(jìn)一步完善中小企業(yè)貸款制度，加強(qiáng)對(duì)中小民營企業(yè)的扶持力度，幫助其技術(shù)創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將存在于股市與樓市中的資金向民族實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決樓市的泡沫化問題。

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