吳國(guó)柱

如今，不少人有炒房致富夢(mèng)，英國(guó)威爾森夫婦(Fergusand Judith Wilson)或許可以做他們的偶像。

威爾森夫婦是英國(guó)房地產(chǎn)上一個(gè)傳奇，兩人本來只是數(shù)學(xué)教師，卻憑著敏銳的投資眼光，并大膽融資運(yùn)用極高的投資杠桿，從只有兩套房子的小業(yè)主，在短短10多年內(nèi)，成為英國(guó)最大的“包租公／婆”。

在2008年10月金融海嘯前，威爾森夫婦曾擁有910套房子，資產(chǎn)總值高達(dá)2，5億英鎊，他們也是英國(guó)首位炒房成為億萬(wàn)富豪的人，在英國(guó)最新富豪榜排名第793位。

2009年9月，這對(duì)夫婦終于想“收手”了，準(zhǔn)備全部賣掉手上的700多套房產(chǎn)。在還掉銀行貸款后，預(yù)計(jì)威爾森夫婦能凈賺1.2億英鎊。

以租養(yǎng)貸

威爾森出生在一戶貧窮人家，他清楚記得10歲時(shí)的圣誕節(jié)，一個(gè)妹妹一出生就夭折，為了埋葬她，全家沒錢過圣誕?！班従雍⒆佣疾缓臀彝?，當(dāng)時(shí)我想，總有一天，我一定會(huì)比他們更有錢，這就是驅(qū)使我掙錢的動(dòng)力。”

薪水微薄的數(shù)學(xué)老師工作，并不能讓威爾森擺脫貧窮，即便在工作后，他與太太朱迪斯，每周只能靠200英鎊生活。

1975年，威爾森夫婦省吃儉用，以8200英鎊買下第一套房子，這是一套位于英國(guó)梅德斯通市郊區(qū)的三居室。1986年，他們購(gòu)入較大的第二套房子，以為兩個(gè)女兒留出更大的活動(dòng)空間。由于他們考慮到，女兒在成年后，短期內(nèi)很難擁有自己的房屋，于是威爾森夫婦決定保留第一套用以出租，今后將房產(chǎn)留給女兒。

這時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)第一套房子的租金，足以支付第二套房子的貸款，而且還有盈余，由此產(chǎn)生當(dāng)“包租公”、“包租婆”的念頭，這也讓他們變成了億萬(wàn)富豪。

在隨后的幾年間，英國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，利率下降，銀行拼命貸款。大約在同一時(shí)間，朱迪斯發(fā)現(xiàn)，在過去的一個(gè)世紀(jì)里，房?jī)r(jià)每七年增長(zhǎng)一倍。更重要的是，作為教師，她發(fā)現(xiàn)班級(jí)人數(shù)每年都在增長(zhǎng)，她意識(shí)到，從根本上，每個(gè)人都需要自己的房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一個(gè)賣方占主導(dǎo)的市場(chǎng)。

“在英國(guó)，因?yàn)闆]有足夠的土地，任何時(shí)間買房都是對(duì)的?！敝斓纤箯?qiáng)調(diào)。

1991年，威爾森夫婦開始投資性買房，大多數(shù)在拍賣會(huì)上買人。第一套房，他們以9.8萬(wàn)英鎊買同，而當(dāng)時(shí)他們銀行戶頭里只有1萬(wàn)英鎊，成交后必須找銀行按揭?！澳菚r(shí)候我非常忐忑，不過我現(xiàn)在買套房子，眼睛都不眨一下”，朱迪斯表示。威爾森夫婦覺得，他們買房主要是為了出租，而從拍賣場(chǎng)買房，都是有保障的租約，他們就不必再重新找租客了。

簡(jiǎn)而言之，威爾遜夫妻投資方法就是“以租養(yǎng)貸”，“你的房租必須高于貸款的25％。朱迪斯曾發(fā)現(xiàn)，阿什福德市肯特地區(qū)的三居室的房子，比15英里外梅德斯通的有100年歷史的二居室的房子還便宜，但這兩種類型的房屋租賃價(jià)值是一樣的。威爾森夫婦覺得，阿什福德房子的價(jià)值被低估了，便大肆購(gòu)買。

高杠桿

“永遠(yuǎn)不要用自己的錢”，朱迪斯建立的教授炒房心得的網(wǎng)站上這樣寫道。

很多人買房，都會(huì)支付一大筆首付，威爾森夫婦則永遠(yuǎn)將首付降到最低比例，并將房子按揭，不斷從銀行貸出資金，滾動(dòng)投資作為買另一房子的首付。

正是得益于不斷下跌的貸款利率，雙雙辭去教師職務(wù)的威爾森夫婦開始了瘋狂炒房生涯。如此類推，兩人只需花極少本金就能買人很多房子，單是2003年就買進(jìn)了350套房子——幾乎每天一套。更有在一天內(nèi)，用l，000萬(wàn)英鎊連買40套房子的瘋狂經(jīng)歷。

以位于阿什福德市肯特地區(qū)的一套三居室房子為例，威爾森夫婦在2001年9月買入，當(dāng)時(shí)價(jià)格為10.2萬(wàn)英鎊，首付僅為1.53萬(wàn)英鎊，而現(xiàn)在的價(jià)值高達(dá)22.5萬(wàn)英鎊，資本回報(bào)率高達(dá)804％。

威爾森夫婦投資的另一條黃金定律是：不在自己不熟悉或者太遠(yuǎn)的區(qū)域置業(yè)，因此他們所有的房產(chǎn)都在離他們住所40分鐘車程的范圍之內(nèi)——200套在梅德斯通，320套在阿什福德，他們甚至在一條街道上買了15套房子。

很多英國(guó)人認(rèn)為，威爾森夫婦賺錢的秘訣就是阿什福德，阿什福德原來的房?jī)r(jià)很低，但后來英法海底隧道貫通，當(dāng)?shù)爻蔀橛?guó)最熱門的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

除了地段外，房型也很重要。他們認(rèn)定，理想的投資目標(biāo)是價(jià)值約18萬(wàn)英鎊的房子，因?yàn)閮r(jià)格太高的房子很難租售出去。此外，一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更易保值、升值。而正是這種投資理念，使得他們的投資不至于受到金融海嘯太大的沖擊。

如今這對(duì)夫婦依舊開著二手車，從不出國(guó)度假，只有與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打交道時(shí)，才會(huì)拿出體面的衣著營(yíng)造富人的形象。

威爾森夫婦的炒房黃金法則

問：最初怎么想到投資房地產(chǎn)?

朱蒂斯：開始炒房是因?yàn)槲铱吹搅速嶅X的機(jī)會(huì)。我去炒房，也是因?yàn)槲覍?duì)股市一竅不通，我覺得炒房似乎是更穩(wěn)妥的一種投資方式。

問：如何找到投資的標(biāo)的?

朱蒂斯：只要精心挑選好的地段和精品房，再靠著一些我們自己總結(jié)出來的“秘方”，20多年來我們手中的房子沒有一套貶值過。

我們剛開始炒房沒多久，手里的三套房子就賣出去了，當(dāng)時(shí)只賺了2000英鎊。過了半年，那三套房子就漲了1，5萬(wàn)英鎊。從那以后，我們就懂得了，千萬(wàn)不要計(jì)較小錢，丟了大錢。

問：為什么，現(xiàn)在要出手所有的房子?

朱蒂斯：現(xiàn)在銀行房貸利率是0.5％，我活了這么多年，利率從來沒有如此低，而利率越低賣房越容易。我估計(jì)英國(guó)下次大選時(shí)，利率會(huì)上升，屆時(shí)情況會(huì)有變化。

堅(jiān)決不用“自己”的錢去炒房，貸款買房，靠租金支付房貸；

堅(jiān)決不去不了解的地方買房，只買自己居住地區(qū)周邊的房產(chǎn)；

只買升值空間大的精品，哪怕暫時(shí)下跌也會(huì)很快上漲；

一定要買黃金地段的房子，房?jī)r(jià)將只升不降；

最理想的投資價(jià)值約18萬(wàn)英鎊的房子，因?yàn)樘吆茈y租售出去；

一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更容易保值、升值。(摘自2009年11月27日鳳凰網(wǎng))